新政之后加拿大房市走勢揭秘

夏欣怡

未來加拿大房產政策的走向，同時存在從寬與從嚴兩種可能性，而出現從嚴的可能性更大一些。

從8月2日開始，加拿大溫哥華地區的海外買家正式開始被征收15%的房產交易稅。雖然該政策僅在溫哥華實施，但對整個加拿大的房地產市場卻產生了深遠的影響。

溫哥華房地產市場價格暴跌純屬謠傳

新政策出臺后，給大溫地區房產交易帶來很大影響，但是大溫哥華地產局提供的8月官方數據顯示，情況并沒有那么糟糕，房價不僅沒跌，反而從整體上呈現持平或略有上升的趨勢（表1）。

可以看出，整個大溫哥華地區，8月的平均售價為93.31萬加元，與7月相比上升了0.3%。就獨立屋而言，8月平均售價為157.73萬加元，與7月相比略微下降了0.1%。而作為整個大溫地產風向標的溫西地區，8月的平均售價為361.74萬加元，不降反升了0.7%（表2）。在聯排房方面，8月平均售價為67.76萬加元，上升了1.3%（表3）。公寓方面，8月份平均售價為51.43萬加元，上升了0.7%（表4）。

房價沒有大幅下滑，原因當然是多方面的。筆者認為主要在于3個方面：

第一，海外買家數量有限。加拿大政府曾經在2016年6月10日—7月14日進行過一個統計，發現海外買家僅占其中的6.6%，這意味著溫哥華的房產交易主要還是由持有加國身份的人制造的。

第二，政策不能從根本上解決問題。溫哥華房價的上漲，是由供需決定的，附加稅或許能讓房價暫時企穩，但是不能從本質上解決供需矛盾。

第三，短時間內，政策的威力可能還較難體現。大溫房市的真實走勢，或許需要更多幾個月的數據，才能越加明朗。

溫哥華房地產市場交易量暴跌成為事實

溫哥華房價雖沒跌，但是銷量暴跌卻成為事實。

從表4可以看出，2016年8月，大溫地區獨立屋、聯排房和公寓房的上架數量分別為1814、653和1812，與2015年同期的1741、653和1884基本相當，甚至略有上漲。2015年同期數據是1286、578和1812，分別下跌了44.6%、25.4%和10.1%。

由上述數據可以得出，新政對大溫地區的房產交易量確實產生了很大影響，這種影響更多地集中在價格較高的以獨立屋為代表的豪宅市場。

與溫哥華相關性較大的房產市場相對收益

與溫哥華相關性較大的加拿大房產市場主要有3種。

第一，與溫哥華氣候相似的海濱城市。這樣的城市以納奈莫和維多利亞為代表，它們同在溫哥華島上，與溫哥華隔著最窄處僅25公里的海峽。就8月的市場表現來看，納奈莫出現了較大幅度的上漲，8月納奈莫獨立屋均價為45.37萬加元，相比7月上漲幅度為7.14%，成交量方面與去年同期相比則上漲了30%。維多利亞方面，雖然8月獨立屋成交價格為75.25萬加元，與7月相比下降了0.7%，但是銷量與2015年同期相比卻有了12%的提升。

第二，與溫哥華地域相連的陸地城市。這樣的城市以菲沙河谷為代表，它位于大溫哥華地區的東側，不是濱海地區，從實際情況來看，受益較小。該地區的獨立屋均價，2016年8月為679888加元，與7月相比微漲0.5%。在房屋成交量方面，2016年8月該地區一共賣出了1694處房產，和去年同期相比成交量還下跌了2.3%。

第三，與溫哥華經濟發展程度相當但氣候寒冷的大城市。這樣的城市以多倫多為代表，該城市8月獨立屋均價為84.5萬加元，與7月相比上漲0.97%，成交量與2015年同期相比則上升了22.7%。

從上述情況可以看出，與溫哥華城市相似性越高、平均房價越低的城市，受益的可能性越高。

未來房產政策存在兩種可能

應該說，房產政策對房地產價格還是存在較大影響的，但是新政的出臺卻讓BC省政府面臨重大的法律挑戰。9月19日，BC省高等法院收到了一個代表非加拿大人對BC省新轉讓稅提出的集體訴訟申請，狀告加拿大BC省政府越權、歧視。一旦此案勝訴，那么BC省政府將面臨大量賠款，而該政策也將存在取消的可能性。

大溫地區房價在新政出臺后依然高企，這一切讓溫哥華政府有些惱火，并且意識到目前這些措施還遠遠不夠。或許，后面還將有更多的政策出臺。加拿大財政部長Bill Morneau在9月8日表示，由于溫哥華和多倫多房地產市場的火熱程度一直居高不下，政府可能需要采取額外的更加行之有效的措施使其降溫。

因此，未來加拿大房產政策的走向，同時存在從寬與從嚴兩種可能性，而出現從嚴的可能性更大一些。這意味著溫哥華房產市場的調整可能還需要更多的時間，而這也將給其他的城市更多的機會。