天津市房地產行業稅收與經濟統計分析

◎文/王傳成 牛 麗 劉 群

天津市房地產行業稅收與經濟統計分析

◎文/王傳成 牛 麗 劉 群

天津市房地產行業快速發展，對本市社會經濟發展起到了重要的推動作用，其行業稅收貢獻率也不斷提高，已成為天津市稅收收入的重要支柱。但目前房地產行業不同程度的存在著房屋價格上漲過快，房屋空置率較高，商品房去庫存壓力較大等一系列問題。本文力圖通過對房地產行業發展和房地產行業稅收變化趨勢進行統計分析，研究房地產行業稅收存在的主要問題，并就如何更好發揮稅收調控作用，進一步加強對房地產行業的引導、規范和管理，從促進產業發展、加強房地產行業的稅收管理、調整行業稅收政策等方面提出建設性的意見。

房地產稅收；稅收政策；統計分析；趨勢分析

一、天津市房地產行業稅收與經濟基本狀況分析

（一）房地產行業發展情況分析

1.房地產行業保持較快發展，在經濟總量中占比保持穩定

如表 1顯示，2009-2015年天津市GDP增長了2.2倍，年均增長14.09%；2009-2015年房地產行業增加值增長了2.19倍，年均增長13.97%，房地產行業保持了較快的發展的勢頭。房地產行業增加值占地區生產總值的比重基本保持在3.6%上下，有力地支持了本市經濟的平穩發展。

2.房地產開發投資規模持續擴大，增速呈現先高后低的特點

從房地產開發投資規模看，2009—2015年房地產投資穩步增長,房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重較為穩定。從房地產開發投資增速看，自2009年以來呈現出先高后低的特點，在2011年增速到達最高點后，增速開始下滑，說明本市房地產行業已步入調整期。

3.房價持續上漲

從圖2中可以發現，除2012年外，商品房銷售額的增長率始終高于銷售面積的增長率，從截至2015年的統計

數據來看（見表3），各年商品房銷售額與銷售面積的比值呈逐年上升的變化趨勢，這進一步證明了本市房價一直處于持續上漲的狀態。

表1 2009-2015年天津市房地產行業增加值與GDP情況比較表單位：億元

表2 2009-2015年天津市房地產開發投資與固定資產投資情況表單位：億元

圖1 2009-2015年天津市房地產開發與固定資產投資增速圖

4.房地產市場供需不平衡

如表 4顯示，2009-2015年房屋建筑施工面積年均增長17.15%；2009-2015年房屋建筑竣工面積年均增長10.94%，說明近年來房地產開發投資呈平穩發展狀態，房地產市場供給基本維持在穩定狀態。從圖3中可以看出，大多數年份，商品房銷售面積無論是銷售規模還是銷售增幅均低于房屋建筑竣工面積規模及增幅，這說明近年天津市房地產需求較為低迷，面臨房屋去庫存壓力較大。

（二）天津市房地產行業稅收情況分析

六年間，天津市地方稅收收入從 508.94億元增加到1312.35億元， 年均增幅17.1%；房地產行業稅收收入從154.27億元增加到335.57億元，年均增幅13.83%。

1.房地產行業地稅收入規模居各行業之首

從表5可以看出，2009-2015年，房地產行業稅收占地稅收入比重均保持在24%以上，最高達到32.68%。六年間，受經濟環境及本市房地產行業政策調控影響，房地產行業稅收占比雖出現不斷下降趨勢，但比重仍遠高于制造業、建筑業、金融業等行業，房地產行業是名副其實的地稅第一大稅收行業。

2.房地產行業稅收收入波動頻繁，對地方稅收收入影響較大

六年來，受國家對房地產

市場調控政策的影響，房地產稅收年度收入波動較大，其中2012年和2014年兩次出現負增長。2012年和2014年受宏觀環境及相關政策影響，兩年商品房銷售面積及銷售額增長率均處于歷史同期低點，也使得兩個年份房地產稅收嚴重受挫。如表6所示，從年度增幅上看，六年間，房地產稅收增收額呈現大幅波動及逐漸下滑的趨勢，房地產稅收對地方稅收增量的貢獻率除負增長年份外均保持在20%以上，是支持地方稅收增收的重要來源。房地產市場的大幅波動，對房地產行業稅收收入及地方稅收收入均產生較大影響。

表3 2009-2015年天津市商品房銷售額與銷售面積情況表

表4 2009-2015年天津市房屋建筑施工面積與竣工面積情況表單位：萬平方米

圖2 2009-2015年天津市商品房銷售額與銷售面積增長圖

3.房地產行業整體稅負較高

從各年各行業宏觀稅負對比來看，六年間，房地產行業宏觀稅負均遠高于其他行業稅負，形成房地產行業稅負較高的原因在于：一是房地產行業作為本市經濟的支柱性產業，其波動與整體的宏觀經濟走向相一致。二是房地產行業對于地方稅收的貢獻度較高，房地產行業的稅收稍有動搖，會極大地影響地方稅收收入，為了穩增長，保收入，地稅部門不斷加大對房地產行業的征管力度，加強對房地產項目的稅收管理，使房地產行業稅負保持較高水平。

二、天津市房地產行業發展趨勢分析

（一）房地產行業未來發展潛力大

一是經濟增長支撐房地產行業發展。天津作為中國第三個增長極，同時也擔負著首都北京的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻。可以預計，天津未來十年的發展將保持快速發展的趨

勢，這將對本市房地產市場起到重要支撐作用。二是有效住房需求不斷增加。2009-2015年天津市常住人口年均增加53.13萬人，其中外來常住人口增量比重達到80%以上，按人均住房30平方米計算，即使保守估計，未來每年住房需求面積均在1300萬平方米以上。隨著經濟社會穩步發展，居民收入水平不斷提高，各類改善性住房需求也將不斷增加。

圖3 2009-2015年商品房銷售面積與房屋建筑竣工面積圖

（二）房地產市場泡沫化風險增高

近年來，天津市房地產市場泡沫化程度有不斷增加的趨勢，房屋租售比數值不斷提高，2009年這一數值為 1∶310，2015年約為1∶621。雖然天津市房屋租售比與北京、上海、廣州等一線城市1∶800到1∶1000的數值有一定的差距，但這一指標不斷提高的趨勢也應引起我們的重視。2009年天津市房屋施工面積與房屋竣工面積之比這一數值為3.18，2015年大約為 4.41，通過以上兩個指標均可以看出，未來幾年房地產市場泡沫化風險較高，需要我們引起重視，及時關注相關指標變化情況，并采取應對措施，合理減輕房地產市場泡沫風險，維持房地產市場健康發展。

（三）未來房價會有一定波動

表5 2009-2015年天津市主要行業地稅收入情況表 單位：億元、%

近幾年，天津市房價一直處于穩定攀升的狀態，房屋價格增幅明顯超過了同期城鎮居民可支配收入的增幅。按本市平均房價和城鎮居民人均可支配收入計算，2015年這一比值為10，位列全國第四名，反映出天津市已成為購房難度較高的城市之一。2015年末商品住宅庫存為2257萬平方

米，在全國城市中絕對值較高，去化周期15.4個月，同時由于房地產庫存有區域特點，預計未來房價會出現分區域波動。另一方面，隨著進一步落實促進住房消費政策和城鎮化率的不斷提高，部分剛性及改善性需求群體會加速進入房地產市場，加上房屋建造、開發及配套成本提高，CPI上漲，需求和成本推動房價上漲作用也會逐漸顯現，因此，未來房價可能會出現分區域、分階段的上下波動。

表7 2009-2015年天津市主要行業稅負情況表 單位：%

（四）房地產市場將向以存量交易為主導的發展階段過渡

自2012年起，天津市土地市場供應量持續下降，2015年，全年供應土地面積2124.3萬平方米，環比下降44%。同時，庫存高起現狀決定了未來一段時間仍處于庫存消化階段，預計未來土地供應量還將繼續下降。隨著商品房建設用地供應數量的減少，未來不會再提供更多的土地資源用于房地產建設開發，房地產市場也將由新增開發主導向存量房主導過渡。

三、天津市房地產行業經濟與稅收發展面臨的主要問題

（一）經濟與稅收對房地產依賴程度較高

從經濟層面看，在出口和消費不景氣的情況下，天津市經濟增長主要依靠投資拉動，而房地產開發投資又是固定資產投資的主要推動力量。從稅收層面看，天津市的地方稅收收入增長過于倚重房地產行業。近幾年，房地產行業稅收對地方稅收收入增收做出了較大貢獻，房地產稅收收入占地方稅收收入比重達到25%～30%之間，增收貢獻率也達到20%～50%之間。由于房地產行業稅收對于地方財稅收入意義重大，因此當房地產市場即使出現正常下調時，為了保持房地產稅收收入穩定，會倒逼地方出臺救市措施，打斷房地產市場正常調整，影響房地產市場的穩定。

（二）房地產行業的稅收征管模式亟待創新

房地產行業“營改增”，對今后地稅部門如何更好地進行稅收征管帶來不小的挑戰。一是征管手段弱化。“營改增”后，地稅部門對房地產行業征管行之有效的以票控稅的手段將失去功效，漏征漏管風險增大。二是征管方式不適用。地稅部門原來的“行業+規模”

的稅源專業化管理方式已不再適用，加之地稅部門今后管理房地產行業的所得稅、城建稅、房產稅等呈現出“碎片化”特征，相關的稅收征管工作量劇增，難度將會更大。三是掌握行業涉稅數據難度加大。由于當前國稅、地稅部門未完全實現全部涉稅數據的實時共享，許多行業涉稅信息無法實時交換，而僅依靠定期比對、交換信息的方式，時間滯后且增加額外工作量，導致地方稅收流失風險進一步加大。

（三）稅收政策對房地產行業調控作用有限

一是稅收政策對投機行為調控不足。由于在房地產保有階段，稅收政策所涉及到的稅種比較少，此階段發生的價值增值部分，流向房地產的實際保有者，沒有流向政府，因此無法實現稅收政策的調控作用。二是稅收政策對房地產行業存在的稅收轉嫁行為調控不力。由于房地產商品的供給彈性大于需求彈性，實踐中供給者會通過提高價格而將稅收部分或全部轉嫁給消費者，大大減弱了稅收的調控效能。三是稅收政策對房屋供應結構調節力度不夠。一方面，現行的稅收政策針對天津市高檔住宅的調控政策有限，沒有有效抑制房地產開發商對高檔住宅的供給。另一方面，現行的對天津市保障性住房稅收優惠政策，在對保障性住房建設方面的稅收激勵相對較少。

四、促進天津市房地產行業發展對策建議

（一）合理調整各項產業政策，促進房地產行業轉型升級

一是科學管控土地供應。根據市場供求關系，合理確定土地出讓計劃和節奏，尤其是對于商品房庫存去化周期長的區縣，應進一步減少房地產用地開發供應。同時，對于各區縣已出讓未開發房地產用地，根據不同情況，合理安排轉型利用。二是著力化解商品房庫存。進一步提高公租房租賃補貼比重，提高天津市棚戶區改造貨幣化安置比重，提高舊城區改造、動遷項目等的貨幣化安置比重，加快推進貨幣化安置步伐，打通保障房與商品房通道，加快商品房庫存消化。三是促進產業轉型發展。采取政府收購或租賃、提高財政補貼比重等優惠措施，鼓勵庫存積壓較多的房地產企業將庫存商品房轉型利用，改造為養老地產、旅游場所、電商用房、職工公寓等設施，帶動相關產業發展，從而通過豐富產業形式，增加新的稅源。

（二）加強房地產行業稅收征管，進一步提升征管水平

一是要立足現實做好房地產行業稅源精細化、專業化管理。進一步加強與房產、土地管理、公安和民政部門的信息交流和實地調查，跟蹤掌握土地管理部門權屬網絡建設進度，完善土地契、耕兩稅的聯網工作，不斷完善“存量房產信息基礎數據庫”。二是有效提升信息化水平。與國稅共同建立健全一個房地產稅收信息數據庫，建成一個“集中管理、相互依托、數據規范、信息共享”的綜合信息管理系統，逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的數據共享。三是強化對房地產行業的稽查，加大對房地產行業偷逃稅的懲處力度。地稅部門除了加強日常管理與政策宣傳外，還應該有針對性地采取措施，加大對房地產行業偷逃稅款行為的查處力度，同時探索建立國地稅聯合稽查，雙方稽查部門共同對房地產行業征管數據資料進行分析，提高選案的準確性。

（三）調整完善行業稅收政策，提高對房地產市場調控的有效性

一是加大對房地產投機行為的抑制。稅收政策作用的重點是加大市場中持有空地和空房的稅收負擔，打擊土地囤積行為，加強土地增值稅的征收力度，做好土地清算工作，逐步改變投機者把房地產市場視為投資或財產保值重要領域的現狀。

二是積極發揮稅收政策調控作用。建議對社會保障性住房的購買者直接給予稅收減免或者允許他們在收入中扣除房貸利息。

實行鼓勵開發商進行普通住房開發的稅收政策，以此激勵房地產開發商對普通住房的開發供給數量。減輕房地產開發商租賃居住房屋的稅負水平，使更多房源進入房地產租賃市場，滿足城市住房者的住房需求。三是稅收政策調控要和其他政策手段相配合。比如利用信貸政策、貨幣政策、金融政策等手段，通過對住房供應結構、土地供應、稅收征管、市場消費等方面進行綜合的治理。由各自領域中“單打一”的政策方案組合成強勁的政策“組合拳”，實現對房地產市場宏觀調控的目標。

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責任編輯：解忠艷 曲 寧

F812.42

A

1006－1255－（2016）10－0051-06

王傳成（1984—），天津市稅收科學研究所經濟師。郵編：300041

牛 麗（1968—），天津市稅收科學研究所稅收研究室主任。郵編：300041

劉 群（1971—），天津市稅收科學研究所經濟師。郵編：300041