保險資金加碼海外地產(chǎn)

文/林華

保險資金加碼海外地產(chǎn)

文/林華

2月19日，有外媒報道稱，中國安邦保險集團出價超過10億加元(約47.3億元人民幣)，買下加拿大溫哥華市中心最重要的地標3A級辦公大樓Bentall Centre的三分之二股權。

仲量聯(lián)行報告稱，自2012年以來，海外投資監(jiān)管不斷寬松，推動了中國保險企業(yè)在全球門戶城市積極尋求房地產(chǎn)資產(chǎn)進行投資。保險資金十分看好房地產(chǎn)投資的高回報率、較低風險以及組合的多樣化所帶來的優(yōu)勢。

在市場人士看來，之所以出現(xiàn)中國保險企業(yè)大舉進軍海外房地產(chǎn)市場的情況，除了監(jiān)管層面許可之外，也與保險資金投資渠道狹窄、海外不動產(chǎn)的市場表現(xiàn)有關。

中國保險企業(yè)走出去必然伴隨著新的風險。有關專家表示，保險企業(yè)應制定嚴密的海外投資流程，全面認識海外投資過程中的風險要素和風險來源，把風險控制理念貫穿于整個海外投資流程。

險企“海淘”動作有點猛

2月19日，有外媒報道稱，中國安邦保險集團出價超過10億加元(約47.3億元人民幣)，買下加拿大溫哥華市中心最重要的地標3A級辦公大樓Ben tall Centre的三分之二股權。

據(jù)稱，根據(jù)外媒的報道，這次出售的Bentall Centre總共有四棟辦公大樓，位于布勒街夾瑟洛街及鄧斯梅街，是溫哥華中心商業(yè)區(qū)最重要的地標。

2015年9月，安邦保險以1.1億加元買下位于多倫多市中心的70 York Street辦公大樓，作為進軍加拿大市場收購地標物業(yè)的開端。

近年來，安邦保險在海外動作頻頻，先后收購紐約華爾道夫酒店、比利時Fidea保險公司及Lloyd銀行、韓國東洋人壽、荷蘭VIVAT保險公司及美國信保人壽，已將其金融版圖擴展至亞洲、美洲及歐洲等地。

當然，如此大手筆的絕不止安邦保險一家。2015年11月份，中國人壽與新加坡普洛斯公司及另外兩家機構合作，設立一只房地產(chǎn)基金，用于管理中國人壽近期在美國收購的地產(chǎn)項目。此前報道稱，中國人壽將投資10億多美元收購美國地產(chǎn)項目。

2015年10月27日，中國平安與美國房地產(chǎn)基金B(yǎng)IP聯(lián)合公告稱，雙方現(xiàn)已計劃投資一個價值6億美元的資產(chǎn)組合，并另外物色了一批物流資產(chǎn)項目，價值逾4億美元。

2015年4月，中國人壽、中國平安兩家保險企業(yè)與美國房地產(chǎn)公司鐵獅門共同投資開發(fā)了一個位于美國波士頓、價值5億美元的地產(chǎn)項目，兩家保險公司的持股比例均為三分之一。

2015年2月7日，陽光保險集團投資海外地產(chǎn)又下一城，以2.3億美元將曼哈頓六星級酒店Baccarat(水晶宮)收入囊中。

據(jù)介紹，位于紐約曼哈頓中心的Baccarat酒店由喜達屋資本集團打造，該酒店共擁有114間客房。Baccarat酒店是美國市場罕見的開張之前就轉手的酒店，該酒店2015年3月開門營業(yè)。

事實上，這不是陽光保險第一次瞄準海外地產(chǎn)。2014年11月，陽光保險就以4.63億澳元(人民幣24.5億元)收購了澳大利亞悉尼的喜來登公園酒店，并與酒店管理方美國喜達屋酒店集團結成長期戰(zhàn)略合作關系，入股其酒店管理公司。

2014年，保險企業(yè)成為中國對外房地產(chǎn)投資的“主力軍”。分析人士表示，中國保險企業(yè)對海外物業(yè)的投資動作有點猛。

2014年，中國保險企業(yè)在海外的收購也確實是大手筆不斷。2014年年6月20日，中國人壽保險股份有限公司和主權財富基金卡塔爾控股以7.95億英鎊，收購了倫敦金絲雀碼頭10UpperBankStreet辦公樓，交易完成之后，中國人壽將持有該樓70%的股權。

據(jù)稱，中國保險企業(yè)紛紛在海外設立辦事處，也積極地尋求與代理公司的合作。中國保險企業(yè)有資本擴張的需求，而實施國際化品牌策略，購置不動產(chǎn)是一種絕佳的投資方式。

仲量聯(lián)行報告稱，自2012年以來，海外投資監(jiān)管不斷寬松，推動了中國保險公司在全球門戶城市積極尋求房地產(chǎn)資產(chǎn)進行投資。保險資金十分看好房地產(chǎn)投資的高回報率、較低風險以及組合的多樣化所帶來的優(yōu)勢。

相關的統(tǒng)計顯示，2015年與2014年走勢一致，美國、英國、澳大利亞仍然是中國資本的首選目的地。過去2年，對這3個國家的投資占中國全部海外房地產(chǎn)投資的70%，其中，紐約、倫敦和悉尼占比最大。辦公樓及土地交易繼續(xù)領銜海外投資。

隨著中國的保險企業(yè)開始熱衷于收購海外的房地產(chǎn)，它們的收購策略也有所改變——從直接投資房地產(chǎn)轉變?yōu)橥顿Y基金以及成立合資公司。通過設立合資公司，保險公司能迅速熟悉當?shù)厥袌觯⒂行Й@取投資相關專業(yè)信息。

仲量聯(lián)行預測，從長期而言，按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢與節(jié)奏，中國保險企業(yè)在境外的房地產(chǎn)直接投資有望達到2400億美元。而隨著險資引領新一輪海外房地產(chǎn)收購熱潮，中國境外投資將持續(xù)攀升。

分析人士表示，當前是中國保險企業(yè)海外投資的一個不錯時間窗口，但在海外投資時應該匹配好對沖工具，同時綜合考慮監(jiān)管規(guī)定、長期回報率、幣值穩(wěn)定性以及配置分散等因素。

險企走出去動機何在

分析人士表示，之所以出現(xiàn)中國保險企業(yè)大舉進軍海外房地產(chǎn)市場的情況，除了監(jiān)管層面許可之外，也與保險企業(yè)投資渠道狹窄、海外不動產(chǎn)的市場表現(xiàn)有關。

一方面，監(jiān)管層面的許可和支持。2014年8月份，國務院下發(fā)的保險業(yè)“新國十條”提出要鼓勵中資保險企業(yè)嘗試多形式、多渠道“走出去”。同時，政府部門還放松了中國企業(yè)投資海外的額度限制，中國企業(yè)目前可在國外投資最高10億美元，且不需經(jīng)過政府的批準，之前的限額為1億美元。

另一方面，監(jiān)管政策的“松綁”讓束縛已久且“不差錢”的保險企業(yè)如虎添翼，頻頻出手海外資產(chǎn)，其中以辦公樓和酒店為主的境外房地產(chǎn)成為最受歡迎的標的。

2015年，中國保險行業(yè)保險資金運用實現(xiàn)收益7803.6億元，同比增長45.6%，平均收益率7.56%，創(chuàng)2008年國際金融危機以來的最高水平。

分析人士表示，與上市銀行相比，保險公司能取得這么好的業(yè)績，與2015年上半年資本市場火爆密不可分，從各家公司公布的總投資收益率都達到8%左右就能看出。

2016年已經(jīng)過去兩個月了，保險行業(yè)的發(fā)展前景如何？據(jù)《2016年保險行業(yè)市場調查分析報告》顯示，今年1月保險行業(yè)開門紅成績單靚麗，創(chuàng)近年歷史新高。原保險保費收入6376.73億元，同比增長59.20%。

保監(jiān)會統(tǒng)計顯示，1月資金運用余額113586.6億元，較年初增長1.6%，其中，銀行存款25041.2億元，占比22.05%；債券39199.06億元，占比34.51%；股票和證券投資基金15461.86億元，占比13.61%；其他投資33884.48億元，占比29.83%。

據(jù)稱，中國保險業(yè)的總資產(chǎn)高達10萬億元，大量保險資金的投資重點只能仍舊放在銀行協(xié)議存款以及債券投資上。但銀行存款和債券投資的收益率卻一直不能令保險公司滿意。

雖然保險資金獲準直接投資股票市場，但為了資金的安全，保險公司也不敢“放開手腳”。因此，提高保險資金的投資收益或成為保險業(yè)當前急需解決的重要問題之一。

盡管有保險資金進入房地產(chǎn)業(yè)的呼聲，但2012年下半年之前不允許保險資金投資房地產(chǎn)。近年來保險企業(yè)僅僅是曲線涉足國內房地產(chǎn)投資，即通過購置自用兼出租、自建自用、項目參股、合組公司及直接購置等形式進行房地產(chǎn)投資。

自2012年下半年中國保監(jiān)會放開保險資金海外投資，國內保險企業(yè)開始嘗試房地產(chǎn)直接投資，試圖從估值相對較低的海外核心物業(yè)投資中獲得資產(chǎn)增值及長期穩(wěn)定的租金收益。

由于目前國內一線城市可投資的優(yōu)質物業(yè)稀缺，而海外房地產(chǎn)市場，尤其是位于核心地段的高端辦公樓物業(yè)在金融海嘯之后的估值對投資者十分有吸引力，且擁有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金收益。因此，海外核心城市的寫字樓物業(yè)或將成為未來中國保險資金資產(chǎn)組合的選擇之一。

2013年以來，在韓國等海外資本的推動之下，英國倫敦房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)上升了25%，預計2015年倫敦房價還會上漲。考慮到倫敦市場目前高達5%的租金回報率，中國保險企業(yè)選擇在倫敦購買不動產(chǎn)并不讓人意外。

鑒于當前全球及國內經(jīng)濟環(huán)境、機構資金的成本、周期及風險偏好等因素，中國的保險企業(yè)進軍海外直接投資房地產(chǎn)，并著眼于回報穩(wěn)定的核心投資。

有關專家表示，目前來看，保險企業(yè)海外地產(chǎn)投資僅是剛剛起步。一般來說 ，保險資金最為看重的是投資的安全性、穩(wěn)定性。國外成熟地產(chǎn)市場的長期回報較為穩(wěn)定，而歐元和美元的匯率也相對穩(wěn)定 ，符合保險資金選擇長期負債的要求。

另外，對于中國保險企業(yè)來說，境外投資意味著國際化進程加速。從海外市場來看，隨著資本項下管制的逐步放松，將有越來越多的企業(yè)發(fā)行離岸人民幣債券、股票、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品及衍生產(chǎn)品，使境外以人民幣為計價的投資品種逐步豐富，參與主體不斷增加，這將極大拓寬中國保險資金的境外投資渠道，從而優(yōu)化資產(chǎn)配置選擇。

險企走出去風險難料

分析人士表示，對于中國保險企業(yè)來說，海外房地產(chǎn)投資一方面具有高收益的誘惑，另一方面又充滿投資風險。由于存在政治經(jīng)濟文化制度的差異，中國保險企業(yè)海外投資時，應當充分重視海外投資風險與合規(guī)性。

對于保險企業(yè)而言，海外投資是如此遙遠，商務成本、法律關系、不同的語言文化背景等因素都構成了猶豫遲疑、謹慎的理由。因此，中國保險機構海外投資仍處于摸索階段，風險不可小覷。

環(huán)境、政策、政治和文化背景的不可控都是中國企業(yè)海外投資的瓶頸所在。在很多國家，出于貿(mào)易保護，在政策上對外資公司的要求都十分苛刻。對于中國保險企業(yè)來說，審批以及當?shù)卣叩娘L險也不可忽視。

分析人士認為，保險企業(yè)境外投資一定要做好盡職調查，充分聘請商業(yè)顧問、物業(yè)顧問、法律顧問等一起密切合作，評估海外不動產(chǎn)的商業(yè)模式與法律風險，同時需要向保監(jiān)會履行相應的報告或備案等程序。

有關專家表示，保險企業(yè)應制定嚴密的海外投資流程，全面認識海外投資過程中的風險要素和風險來源，把風險控制理念貫穿于整個海外投資流程。

由于海外投資不動產(chǎn)所需資金需求量較大，中國保險企業(yè)應充分重視相應的融資途徑以及相應的匯率風險，對此進行相應籌劃，以盡量降低投資成本。

保險企業(yè)走出去將面臨面臨匯率波動帶來的投資風險。據(jù)了解，日本保險資金投資海外一直使用對沖工具，在買入美國國債的同時一般在期貨市場進行對沖賣出美元，以防止匯率波動的風險。

此外，相對于債券股票來說，房地產(chǎn)流動性較低，一旦有風險不易脫手。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓表示，國外在經(jīng)營物業(yè)時更講究現(xiàn)金流，而國內一般更注重資產(chǎn)增值。因此，國內的物業(yè)管理經(jīng)驗與國外物業(yè)相遇時，必然要經(jīng)歷磨合期。

事實上，在一些中國保險企業(yè)內部，股東和管理層對于現(xiàn)在去海外抄底不動產(chǎn)存有異議。在他們看來，不動產(chǎn)行業(yè)具有較強的周期性特征，擇城市、擇地段、擇時機和控制價格，對于不動產(chǎn)投資十分重要。然而，并非所有保險企業(yè)都具備這種戰(zhàn)略眼光和投資能力。

針對中國保險資金投資海外房地產(chǎn)可能面臨的機遇及挑戰(zhàn)，有關專家指出，首先，保險企業(yè)應當把握好投資的最佳時間窗口，尤其在海外投資時更應匹配好對沖工具，應綜合考慮監(jiān)管規(guī)定、長期回報率、幣值穩(wěn)定性以及配置分散等因素，避免盲目跟風。

其次，保險企業(yè)走出去要在人才培養(yǎng)、技術創(chuàng)新和加強管理上多下功夫。可通過選取恰當?shù)漠數(shù)睾献骰锇椤⒐蛡蛴薪?jīng)驗的本地員工、借助網(wǎng)絡全面的房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機構等方式，深入掌握海外房地產(chǎn)市場知識，縮短學習曲線；盡快了解和掌握不同國家保險市場的相關法律法規(guī)、技術和語言、文化風俗習慣等。

第三， 保險企業(yè)應充分整合集團資源，利用集團內資產(chǎn)投資團隊在國內積累的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗以搭建合適的投資結構，選取最佳投資管理方式。充分做好風險管理，評估直接及間接投資房地產(chǎn)的優(yōu)勢及劣勢，從而構建最佳的投資組合。

分析人士指出，國內保險企業(yè)在海外投資的初期更需要提高資產(chǎn)配置的能力，因此可以通過外包的形式，學習和了解先進的資產(chǎn)配置理念和方法，為以后的投資積累經(jīng)驗。

有關專家表示，隨著投資海外的閘門打開，更多的保險企業(yè)會轉向機會頗豐的海外市場。監(jiān)管層有責任幫助保險企業(yè)分散投資風險，以獲取更穩(wěn)定的投資收益。因此，監(jiān)管層要根據(jù)投資情況，及時發(fā)出一些風險預警。

中國保險企業(yè)走出去必然伴隨著新的風險。為此，保監(jiān)會于今年3月調整了保險資金境外投資的有關規(guī)定，以加強保險資金境外投資監(jiān)管，進一步擴大保險資產(chǎn)的國際配置空間，優(yōu)化配置結構，防范資金運用風險。