2016年迎來建設竣工高峰期寫字樓供應量激增

文/本刊記者 馮京津

2016年迎來建設竣工高峰期寫字樓供應量激增

文/本刊記者 馮京津

隨著許多門戶城市和新興市場中建設竣工量達到頂峰，戴德梁行預計這些地區的寫字樓供應量將激增。2016年，新增供應的總供應量將達到現有供應量的13%左右，同時在建項目竣工之后，2016-2017年的總供應量將升至目前存量的16%。

新興市場的建設竣工量將占據全部市場的60%，同時許多門戶城市也將迎來大量的寫字樓新增供應。在所有的亞太地區核心門戶城市當中，絕大部分甲級寫字樓竣工項目位于北京和上海。在中國這兩個最大的寫字樓供應市場上，甲級寫字樓竣工項目總面積預計達到666萬平方英尺，占據2016-2017亞太地區12個核心城市預期總竣工量的71%。

“大部分地區的開發商在預期需求之前著手開發建設。雖然這可能引發市場上對潛在需求的憂慮。我們還是應該正確客觀地看待這個問題，”亞太區研究部董事總經理Sig rid Zialcita如是說，她還進一步補充道，“我們仍然將此趨勢視為該地區城市的持續增長與發展。”

這股寫字樓開發市場上的投機浪潮是否能真正反映潛在需求？面對該問題，戴德梁行大中華區研究部主管聶安達認為：“2015年吸納水平很高，在中國核心城市和新興城市中，新增供應獲得了主要來自IT行業與金融服務業的預租和吸納。這種高水平的吸納率持續進入2016年，使人們對市場前景抱有極大的信心。”

在亞太地區的很多城市中，這股寫字樓供應潮將主要面對新興的次級市場和擴張的商業區。以上海為例，大約60%的新增供應將位于上海新興的次級市場區域，這將加劇該地區對租戶的競爭，同時有助于上海的企業租戶降低租賃成本。同樣在北京，核心次級市場上的新增供應也將增加，但45%的供應量仍然來自新興的次級市場，預計將緩解中央商務區的租金價格。新的優質寫字樓物業開發邊緣化趨勢，同樣出現在澳大利亞的巴蘭加魯和菲律賓的博尼法西奧環球城。雅加達和胡志明市的基礎設施項目將增加城市的商業吸引力，同時促進非中央商務區市場的擴張，重塑亞洲的城市格局。

“亞太地區近幾年寫字樓供應量相對適中，而近兩年來隨著空置量收緊，印度、印尼、馬來西亞、菲律賓、越南以及泰國紛紛掀起建設竣工大潮。”Zialcita表示。

聶安達進一步補充道：“中國的形勢與亞太地區其它國家不同，中國的寫字樓竣工潮始于2013年，預計將持續到2019年，這股大潮已經使核心城市的租賃活動激增，而隨著越來越多欲降低成本的租戶轉移到次級商圈和工業園區內，核心城市的租戶壓力就得到一定程度的緩解，并在整體上實現更加平衡的市場。”但是聶安達也指出，“在中國的某些新興城市中，供需關系并不平衡，持續的竣工大潮可能會導致空置率在2016年飆升，并對租金價格帶來更大的下行壓力。”

在整個亞太地區，寫字樓供應的擴張也會增加該地區的可投資存量，從而帶來更多的風險投資機會，擴大房地產投資范圍。隨著現有城市規模迅速擴大，房地產行業也會進一步細分。

亞太地區資本市場部董事總經理Gary Hollis認為，“該地區門戶市場的熱度不減，存量的增加將在一定程度上解決投資資產有限的問題，從而帶來一個發展程度更深，更具流動性的市場。隨著主要城市二級市場的發展，投資者將有更多的選擇，獲得更大的利潤，并以此來平衡核心物業的低回報。”

在一些新興的亞太城市中，空置率預計將普遍上升，隨之，供應壓力很可能降低對租金增長的預期。

中國繼續利用財政和貨幣措施來刺激國內需求，同時中國經濟正在實現由服務業帶動增長的結構性轉變，此外中央政府還特別鼓勵高新技術、網絡、創新與現代服務業的發展，這些都將繼續推動寫字樓租賃業的發展。

其它的亞太地區市場，例如印度和菲律賓，業務流程外包行業的增長有望繼續推動需求。對于澳大利亞，我們發現其最大市場上的寫字樓租賃業繼續穩步增長。悉尼中央商務區受益于澳大利亞正在進行的經濟結構轉變，尤其是新南威爾士州的服務業極大地提高了就業率，國家經濟重新實現趨勢增長。

“眼下并不是最理想的時機，但我們認為該地區的空置率并不會急劇增長。”Zialcita表示，“盡管市場動態會轉變，今年核心市場上的空置率預期會從目前的7%穩步上升到10%，仍保持在可控范圍內。”

亞太區全球企業服務部行政總裁馬盛緯（Sanjay Verm a）指出：“隨著該地區成為建設的熱門地區，租戶可以有更多的選擇機會來滿足自己的空間租賃要求。這是一個非常合宜的時機，尤其是今年30個主要城市的租賃需求都在持續增長。我們預期技術、媒體以及通信行業將繼續取得長足發展，同時業務流程外包行業將繼續作為增長的催化劑。”