購置房屋15年未過戶，法院判決轉讓方協助過戶

吳娟

購置房屋15年未過戶，法院判決轉讓方協助過戶

吳娟

案情介紹

趙某和張某系夫婦，共育有二女一子。趙某和丈夫張某與其子女共同居住在武漢市武昌區某小區一套100平米的住房里，1997年張某因病去世后，1998年年初，趙某就將該房產以14.4萬元價格出售給樓下鄰居曾某。雙方簽訂了購房協議，曾某按協議約定交付了全部房款后，搬進所購房屋居住，趙某也依約將房屋權屬證件交予曾某。此后，雙方一直未有異議。后趙某搬離居住地后，曾某一直未能找到其下落，另想到自己買的房屋二證都在自己手上，房屋過不過戶問題都不大，于是過戶的事情就一直擱置。

15年后的今天該小區被定為拆遷范圍，曾某才想起自己房屋過戶的事情，于是他千辛萬苦找到趙某，要求其配合過戶，但趙某卻以其子女未同意售房為由，拒絕配合過戶。2011年4月19日，曾某委托吳娟律師代理此案，并將趙某和其三個子女一并訴至法院，請求依法判令被告履行簽訂的房屋買賣協議，并配合過戶。

法院一審審理后判決支持了曾某的訴訟請求。趙某及其子女不服提起上訴，武漢市中院開庭審理了本案，并維持一審判決。

焦點結論

本案的焦點在于涉案的房屋作為遺產沒有進行分割，該房屋究竟歸誰所有？趙某與其子女作為房屋共有人，擅自處理子女的房屋所有權利是否有法律效力？房屋購置期滿15年要求過戶是否過了訴訟時效？

律師點評

案件審理過程中，原、被告雙方的爭議非常大，案件本身雖然屬于房屋買賣合同糾紛，但同時涉及了繼承、不動產善意取得等諸多法律問題。此外，本案從趙某將房屋賣給曾某到原告起訴的時間跨度也比較大。

首先，涉案房屋是未進行分割的遺產。趙某和她的子女對房屋的共有是“共同共有”。所謂“共同共有”是指兩個以上的人基于共同關心，共同享有一物的所有權。一般來講，“共同共有”都是根據共同關系產生，這種共同共有關系或者是由法律直接規定，或者由合同規定。

根據我國相關法律規定，共同繼承的財產屬于共同共有的財產，即繼承開始后，遺產分割以前，兩個以上的繼承人對之享有繼承權的遺產。在對遺產進行分割時，共同繼承人應當按照法律規定的原則確定各自的份額。共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。本案中，因趙某和她的三個子女沒有對張某的遺產進行分割，故此趙某及三個子女對張某遺留的房產享有共同共有權。

在庭審過程中，趙某子女辯稱，自己母親在賣房時，未經三個子女同意，擅自將房屋出售給曾某，明顯侵犯了三個子女的法定繼承權，趙某即便要出售也只能出售其占有的份額，而不能出售整個房屋，故，應駁回曾某的訴請。對此吳娟律師在庭審時提出自己的代理觀點，雖然趙某未經其他共有人同意擅自處分三子女的財產份額，但趙某的行為構成了表見代理，且曾某善意取得了涉案房屋，曾某完全可以取得房屋的所有權。

表見代理是《合同法》第49條規定，是指“行為人沒有代理權，超越代理權或者代理權終止后以被代理人的名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”本案中趙某的三個子女雖然沒有在房屋買賣協議中簽字認可，但是在房屋買賣協議簽定前，三子女一直與趙某共同居住于訴爭的房屋內，且趙某將房屋交付曾某使用，曾某從1998年2月入住該房屋15年之久，三子女均未提出任何異議或主張權利，且張某去世后訴爭的房屋出售時權利登記在出售人趙某一人名下，基于不動產的公示、公信原則，買受人曾某有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效。買售人曾某已經盡到自己基本的審查義務，而趙某的行為也構成了表見代理，其行為是合法有效的，雖然趙某的行為侵犯了三子女財產的合法權益，但三子女可另行向趙某主張。

在我國物權法生效后，善意取得制度既可以適用于動產，又可以適用于不動產。這是我國對善意取得制度適用的一個重大修訂。也就是說本案中涉案的房屋雖然是屬于不動產，但依然使用善意取得。所謂善意取得是指無處分權的占有人將不動產或者動產讓與第三人時，受讓人因善意而依法取得該不動產或動產的所有權制度。

一般來講，善意取得應具備下列要件：一是標的物為依法可流通的不動產或動產；二是讓與人對所讓與的不動產或動產無處分權。善意取得，以讓與人無權讓與不動產或動產的所有權為前提條件；三是受讓人以合理價格受讓。我國物權法規定，善意取得的受讓不但要求是有償的，還要求是以合理價格受讓；四是受讓人在受讓時必須是善意的；五是財產已完成登記或交付。

本案中曾某受讓房屋是基于善意的。本案中，涉案房屋在原告趙某之夫張某去世后雖未進行分割繼承，但作為張某的妻子趙某與原告曾某就涉案房屋的買賣達成一致，并已履行完畢，并不違背當地風俗，且在以后長達近15年的時間里，原、被告雙方一直未有異議。此外，曾某當時購買房屋的價格為1200元每平米，根據當時市場的行情標準是合理的。另一個理由主要是出于保護市場交易的安全。本案中，因近年來很多地方舊城改造拆遷，加之房價逐年攀升，房屋單價翻了快十番，于是買賣雙方容易發生矛盾，如果確認未過戶的房屋買賣協議無效，顯然不利于市場交易安全，而且有悖于民法的最大誠信原則。基于上述兩個理由，法院依法支持了原告代理律師吳娟的觀點。

在庭審時，被告均提出原、被告簽訂房屋買賣合同的時間距起訴已經有15年之久，已經超過了法律規定的訴訟時效。吳娟律師認為出賣人已經將房屋交付于買受人，買受人亦已實現對房屋的占有，買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權性質，不適用訴訟時效的規定。因此，曾某雖然是15年后向法院起訴，要求辦理過戶手續，應當不受兩年訴訟時效的規定。

（作者單位：湖北哲思律師事務所）