城市公租房租金定價機制研究

林松偉何俊

（1.博羅縣發(fā)展和改革局，廣東惠州 516100；2.廣西大學商學院，廣西南寧 530004）

城市公租房租金定價機制研究

林松偉1何俊2

（1.博羅縣發(fā)展和改革局，廣東惠州 516100；2.廣西大學商學院，廣西南寧 530004）

城市公租房租全定價問題是理論研究和實踐探索的一個熱門話題。本文首先總結了國內公租房租金價格制定的現(xiàn)狀和制定過程中存在的問題，然后介紹了公租房租金價格應遵循的三大基本原則，最后從完善公積金支付公租房租金政策、構建差異化租金定價模式以及公租房租金定價的配套制度建設等方面，提出了完善我國城市公租房租金定價模式和定價策略的建議。

公租房 租金 社會平均負擔法 差別定價

隨著城市化進程的加速，住房矛盾日益突出，國家提出了重點發(fā)展公共租賃住房（簡稱公租房）的策略，公租房將成為保障性住房的主體。但是目前我國各界對公租房租金價格制定的標準和制定機制認識不清，并尤其缺乏較為系統(tǒng)的具有針對性的理論研究。定價合理與否直接決定了中低收入人群對公租房的接受程度，也決定了公租房制度實施的成敗。因此，對城市公租房租金定價進行深入研究具有重大的理論與現(xiàn)實意義，當前急需從科學發(fā)展的角度出發(fā)，系統(tǒng)地研究和探討公租房租價的定價方式和方法，更好地為中低收入家庭和新就業(yè)職工提供服務，為社會資金進入公租房建設領域提供理論依據(jù)。

1 公共租賃房租金定價現(xiàn)狀及存在的問題

目前，大多數(shù)城市是按成本法來測算公租房租金的，即在保證回收成本并獲得微利（通常為3%）的基礎上，按市場租金的一定比例來確定租金水平。該模式存在忽視承租人個體差異等問題，不盡科學、合理。

1.1 該模式制定租金標準的方法存在著嚴重缺陷

在信息不對稱的情況下，開發(fā)商基于利潤最大化的考慮，往往存在虛報成本的問題，導致公租房的租金價格虛高。

1.2 該模式統(tǒng)一計取公租房租金的比例，忽視了承租人的差異性需求

承租人支付的租金只與所租住房的位置和面積有關，與自身支付能力沒有直接關系，可能會導致房租占據(jù)承租人的過多收入等問題。

1.3 該模式制定房租價格標準的參考因素不明確，制定過程也缺乏透明性

參考因素的不明確和過程的不透明使?jié)撛诔凶馊藢夥孔饨饦藴实暮侠硇猿謶岩蓱B(tài)度，可能導致出現(xiàn)“棄租”現(xiàn)象，公租房的保障意義將大打折扣。

2 公租房租金定價原則

2.1 保障性原則

公租房承租對象為住房困難群體，收人水平相對較低，因此租金應體現(xiàn)保障功能。從國際經驗來看，世界各國租賃型可支付住房的租金一般以家庭收人的一定比例作為上限。

2.2 可持續(xù)發(fā)展原則

公租房發(fā)展在滿足現(xiàn)有中低收入住房群體的同時，還應不損害后續(xù)困難群體實現(xiàn)住房需求的能力。

2.3 公平性原則

公租房租金定價機制首先應實現(xiàn)租金差異化，根據(jù)承租人基本屬性的不同，繳納租金亦應不同；其次應避免準入門檻內外家庭出現(xiàn)“福利倒掛”的情況。

3 我國公租房租金定價的建議

3.1 完善公積金支付公租房租金政策

目前一些地方政府出臺了公積金支付房租的政策，但在實際執(zhí)行中申請的數(shù)量非常少，其主要原因是房租占收入一定比例以上才允許。有的地方為管理方便，不允許提取用于住房租金。即使是可以申請的，申請人在申請公積金支付房租時，需要提供相關證明，致使手續(xù)繁瑣。應完善住房公積金使用功能，明確承租公租房的家庭可按相關規(guī)定，提取公積金賬戶內的余額支付房屋租金，并進一步完善提取住房公積金條件，簡化程序。

3.2 構建差異化租金定價模式

差異化定價模式，是指在兼顧保本微利和社會公平的基礎上，針對城市不同位置的公租房、不同承租對象收取不同租金的定價模式。差異化定價模式在定價過程中，以收入水平、房屋本身特性、城市的位置、交通條件、配套設施、租用年限等影響因素為系統(tǒng)參數(shù)。這種定價模式有兩個主要優(yōu)點：①考慮了公租房的總成本和投資者的合理收益，有利于通過市場來融資，減輕地方政府的財政壓力；②充分考慮了承租人支付能力的差異性，體現(xiàn)了公租房的保障性特點。

差異化定價應從承租人支付能力和公租房自身條件兩個方面著手：①基于公租房潛在承租人的實際收入水平和支付能力確定租金范圍。同一地區(qū)的中低收入階層經濟實力和支付能力存在一定差別，租金應根據(jù)不同層次需求群體的經濟收入水平、支付能力等因素實現(xiàn)差異化；②公租房租金水平應體現(xiàn)位置差異。公租房所在的區(qū)域位置、戶型和交通條件等決定了承租人的生活環(huán)境質量、生活成本，租金水平應體現(xiàn)一定程度的位置差異。同時輔以租金補貼，以解決低收入群體的住房困難。

3.3 公租房租金定價的配套制度建設

3.3.1 加強制度建設

制定公租房租金定價辦法及配套法律法規(guī)，加強制度建設，建立公開透明化的定價及實施機制。同時，完善租金價格聽證制度。聽證制度能夠使整個公租房的價格機制更加科學，提高承租人的參與程度和認可程度，最后形成的價格更符合各利益主體的實際狀況。

3.3.2 改革融資制度

公租房作為保障性住房，其租金標準既要體現(xiàn)“保本微利”，又要體現(xiàn)社會公平性，這就需要從中央政府到地方政府，在資金上予以支持。但政府的財力畢竟有限，需要積極地尋求更多的資金來源來解決建設資金等困難問題。

4 結語

公租房定價的科學與否決定著公租房制度的成敗，因此，價格管理部門以及住房保障主管部門應根據(jù)經濟發(fā)展變化及保障對象的需求情況，進行科學合理測算，監(jiān)管部門也要對申請者的收入進行嚴格核查。

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林松偉（1980—），男，廣東惠州人，本科，經濟師，主要從事市場管理研究。

何俊（1978—），女，河南信陽人，碩士，經濟師，主要從事工程項目管理研究。