房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中的稅收審查重點

【摘 要】目前，國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是集聚了房地產(chǎn)的開發(fā)、管理、建設(shè)為一體的并以第三產(chǎn)業(yè)作為主體的產(chǎn)業(yè)部門。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)具有復(fù)雜多樣性和滾動式的開發(fā)性等特點，因此存在開發(fā)周期長、投資的數(shù)額較大、市場不確定等復(fù)雜的特性，從而導(dǎo)致了企業(yè)所得稅等稅種的征收還沒能完全兼顧房地產(chǎn)行業(yè)的特點，所以不能保證房地產(chǎn)企業(yè)稅收的完整性。本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生稅收漏洞的原因進行了簡單闡述，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅費的種類繁多，本文淺談了房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅和土地增值稅的審查關(guān)注點。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；審計；稅收審查

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，房地產(chǎn)已經(jīng)成為當下市場上最賺錢的行業(yè)之一，但正是因為人們都意識到了這一點，使得房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力越來越大。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)就開始私自鉆空子來偷稅漏稅。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款現(xiàn)象嚴重，如稅收計算不準確、納稅范圍認識不明確、人為調(diào)減稅基等各項稅款的現(xiàn)象早已屢不見鮮。隨著土地使用權(quán)成本的劇增及房地產(chǎn)開發(fā)所需要資金的萎縮、貨幣的資金市場條件開始要求苛刻，就會使得很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依舊會在稅收的繳納上“動腦筋”。

一、為什么會產(chǎn)生稅收漏洞

在目前來看，造成房地產(chǎn)企業(yè)偷稅逃稅的原因是多方面存在的，其中最重要的就是納稅人的意識不強，在利益的驅(qū)使下故意進行偷稅逃稅等行為。下面就來進行簡單的幾條總結(jié)：

一是預(yù)收與規(guī)定不符的售房款項是房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中企業(yè)經(jīng)營的重要手段，房地產(chǎn)想要維持著正常的運營，就必須要采取預(yù)收賬款的方式，因為只有這樣才能保證企業(yè)的快速發(fā)展。根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，采用預(yù)收賬款方式銷售的流轉(zhuǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收款的當天。但是，很多的企業(yè)是沒有按照這個規(guī)定來及時的申報納稅的，而是故意將預(yù)收賬款計入其他的賬戶。將那些沒收的違約金等作為自己外來的盈利收入或者存入其他的賬戶之中，這樣做就能達到他們偷稅和漏稅的目的了。

二是在發(fā)票上做文章。像在日常生活中經(jīng)常會遇到某些房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)本地的一些工程成本的結(jié)算單據(jù)中，竟然出現(xiàn)了別的省份開出的材料采購的發(fā)票，而事實上這樣的建材在本地的采購中是隨處可見的，并不是屬于稀有的緊銷商品。企業(yè)就會趁機在報銷費用的同時巧立名目，以便增加成本來獲取更高的利潤。

三是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，與其他的行業(yè)相比具有財務(wù)核算復(fù)雜困難的特點，企業(yè)的財務(wù)人員不能夠按時的核算收入和成本的費用，以及對稅法了解不夠詳細，所以容易導(dǎo)致偷稅漏稅的情況發(fā)生。

四是稅務(wù)機關(guān)與其他相關(guān)政府職能部門溝通協(xié)作機制不健全，難以核實開發(fā)地塊的相關(guān)信息，部分稅務(wù)人員對相關(guān)稅收政策和會計處理的運用不夠熟悉，導(dǎo)致稅收征管出現(xiàn)漏洞。

二、稅收審查的重點

1.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)的稅分別有從價計征和從租計征兩種計稅法，稅率分別為房產(chǎn)余值的1.2%和租金收入的12%，現(xiàn)行的稅法對房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅繳納的情況作了明確的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)的商品房在出售前，對與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此這部分是不作為征收的對象的。但是對于出售前的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)使用和出租的產(chǎn)品式應(yīng)該要按照規(guī)定來征收房產(chǎn)稅的。在對房產(chǎn)稅進行審查的時候，要關(guān)注企業(yè)的長年未賣出房產(chǎn)的實際狀況，例如是否存在已經(jīng)將房產(chǎn)出租，出借但仍然長年掛賬的情況。在抽查的同時要查清來判斷存貨的實際使用的情況，自用部分是否繳納相關(guān)房產(chǎn)稅。

2.企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，也是征管的難點。審計中要重點關(guān)注以下幾方面：（1）房地產(chǎn)企業(yè)是否以商品房沖抵建筑工程款，未作視同銷售收入處理；通過代收代付款項如初裝費或基金、以及收款后掛賬往來科目等不記或隱藏收入；關(guān)聯(lián)方交易的收入是否按市場價格確認。收入是否完整，不僅涉及到企業(yè)所得稅，而且涉及到增值稅和土地增值稅。（2）提高建安企業(yè)工程成本的真實性和準確性，盡量防止房地產(chǎn)企業(yè)利用假合同、假發(fā)票虛增成本，特別是真票假業(yè)務(wù)，重點關(guān)注預(yù)提費用科目年終是否存在大量結(jié)余，有無相關(guān)依據(jù)；同時存在多個成本核算對象時，應(yīng)關(guān)注共同成本有無隨意調(diào)節(jié)分配情況；成本費用扣除必須依據(jù)真實、合法、有效的票據(jù)憑證，重點檢查真票假業(yè)務(wù)情況。（3）隨著經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團化發(fā)展，審計中要重點關(guān)注利用關(guān)聯(lián)企業(yè)進行虛假交易的情況，這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)節(jié)收入及利潤，以達到偷逃稅款的目的。（4）重點關(guān)注車位及人防設(shè)施的收入與成本方面的財稅處理是否正確。

3.印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的合同主要為購銷合同、建筑安裝工程合同及借款合同等。審計中應(yīng)重點注意這些合同是否按照規(guī)定的稅目和稅率去計算應(yīng)繳納的印花稅。

4.土地增值稅。土地增值稅相對其他稅種而言，自身有很強的專業(yè)性，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收的一個難點。審計中應(yīng)重點關(guān)注以下幾方面：（1）是否已達到土地增值稅清算條件的仍未進行清算。（2）收取客戶的購房裝修款以及定金、誠意金、更名費，以及因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、分期付款的利息應(yīng)當確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，繳納土地增值稅。（3）未取得發(fā)票的成本費用不得計算扣除土地增值稅，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣留的建筑工程施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，如果未取得發(fā)票則不得扣除。

三、總結(jié)

在目前的國內(nèi)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的熱度持續(xù)不減，在經(jīng)濟利益的促使下很多企業(yè)開始想方設(shè)法逃稅漏稅等行為是可恥的。企業(yè)只有正確對待稅收的重要性，以及征稅部門要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督和管理，才會使得房地產(chǎn)行業(yè)逃稅偷稅的行為有所減少，也會使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前途一片光明。

參考文獻：

[1]周瑩.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中的稅收審查重點[J].企業(yè)改革與管理，2015，01：93-94.

[2]牟韶紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中的稅收審查重點[J].財會月刊，2006，17：45-46.

[3]聞國勝.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計應(yīng)關(guān)注的重點問題及對策[J].審計月刊，2006，15：37-38.

作者簡介：

陳宇淵（1977—），男，本科，籍貫：江蘇省無錫市，漢族，職稱：中級，工作單位：無錫眾信會計師事務(wù)所有限公司。