如何讓“頭疼”的問題不“頭疼”棚改貨幣化安置現(xiàn)狀調(diào)查

本刊記者 李孟

如何讓“頭疼”的問題不“頭疼”棚改貨幣化安置現(xiàn)狀調(diào)查

本刊記者 李孟

國務(wù)院總理李克強曾表示，要更大規(guī)模加快棚戶區(qū)改造，“決不能一邊高樓林立，一邊棚戶連片”，棚戶區(qū)改造工作隨著建設(shè)的深入被提上重要日程，但棚改戶安置一直是讓各地方政府“頭疼”的問題。

隨著房地產(chǎn)庫存過剩和棚改實物安置大拆大建存在矛盾等狀況出現(xiàn)，政府逐漸轉(zhuǎn)變思路，從“實物保障與貨幣補貼并舉”到“積極推進棚改貨幣化安置”。

按照預(yù)定計劃，2016年是“十三五”的開局之年，《政府工作報告》有明確要求，今年要開工改造棚戶區(qū)600萬套，在2015年全國棚改貨幣化安置的比例達到29.9%的基礎(chǔ)上，力爭向50%努力。

今年6月以來，西安、成都、濟南等城市紛紛出臺相關(guān)政策，鼓勵棚戶區(qū)改造全面推行貨幣化安置，對新實施的棚改項目，要求貨幣化安置率不得低于50%。究竟棚改貨幣化安置開展得如何？記者就此進行了調(diào)查。

棚改貨幣化“遍地開花”

不再用傳統(tǒng)方式新建拆遷安置房、保障性住房，而是采用組織棚戶區(qū)改造居民自主購買安置房、購買存量商品房房源作為安置房、以貨幣形式一次性補償棚戶區(qū)改造居民等形式處理。這意味著安置對象有了更大的選擇空間，靈活可變的方式也縮短了安置周期。

有的要求“拿錢走人”，有的要實物房源，有的要原地回遷，有的要異地安置……面臨日益多樣化的棚改居民需求，各地方政府與時俱進地推行著“貨幣化”這面“大旗”。

為了提升棚改貨幣化的施行效率，西安市潛心在補助“特權(quán)”上“放大招。2015年就有規(guī)定：在按之前執(zhí)行的給予被征收房屋評估價值20%的補貼的基礎(chǔ)上，在征收獎勵期限內(nèi)，再給予被征收人不超過被征收房屋評估價值的20%作為獎勵。同時，向被征收人支付3～6個月過渡補助費、搬遷補償費及獎勵費，免費提供搬家車輛，財政部門也會將契稅繳納額全額補貼給被征收人。

2016年，西安將棚改貨幣化安置率達到50%列入市目標(biāo)責(zé)任考核，明確對棚改貨幣化安置率大于50%的項目，優(yōu)先列入年度建設(shè)和貸款計劃。對于1月1日后購買存量商品住房作為棚改安置房的被征收人，給予0.8萬元獎勵。

棚改總量多年位居全國第一的山東，在棚改貨幣化路上的探討與創(chuàng)新依然用數(shù)字“發(fā)言”。 2015年棚戶區(qū)改造共開工38個項目、37888套（戶），青島市各區(qū)明確將存量商品住房納入棚改安置房源，組織房產(chǎn)集團為棚改居民提供“一站式”購房服務(wù)，居民能夠通過政府搭建的平臺享受“團購”價。菏澤市曹縣啟動8個棚戶區(qū)改造項目，其中7個采取回購市場存量商品房安置居民。經(jīng)過公開招標(biāo)，從33個商品房項目中確定10個手續(xù)完備、配套齊全的樓盤，籌集2000多套存量商品房用于安置居民，平均每平方米回購價格低于市場500元。

2016年 6月21日，成都市政府發(fā)布《成都市人民政府關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，明確提出不再新建拆遷安置房、保障性住房，而是通過購買的方式籌集房源。鼓勵被征地農(nóng)民購買存量商品住房，最高可補貼房款總額的3%。不同于以往大建模式，重點將棚改貨幣化調(diào)控之手伸向了基數(shù)龐大的農(nóng)民工群體。

江蘇無錫近日出臺《棚戶區(qū)（危舊房）改造貨幣化安置實施意見》，對被征收居民選擇貨幣化補償、不購買商品房（含二手房）的，房屋征收部門按照被征收房屋的評估價格一次性增加10%的補貼；對被征收居民選擇貨幣化補償、在優(yōu)惠房源庫以外購買商品房（含二手房）的，按被征收房屋評估價格一次性增加10%補貼，同時增加5%的優(yōu)惠購房補貼。

安徽蕪湖在貨幣化安置的探索道路上愈行愈遠，貨幣化安置比例從2013年的30%上升至2015年的59.8%。2016年，計劃實施棚改305萬平方米、26973戶，共114個項目。所有項目已在2015年年底全部完成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和安置意向的調(diào)查摸底，經(jīng)初步統(tǒng)計，城中村項目的貨幣化安置比例約為86%。

棚改貨幣化路徑的有益探索?以獎勵刺激積極性

棚改貨幣化探索的過程中，地方采取的鼓勵措施“大同小異”，目的無非是加快推進棚改步伐，部分城市探索的先進做法也值得借鑒。

據(jù)蕪湖市住建委相關(guān)人士介紹，最開始也是以傳統(tǒng)的安置模式為主，從征收到安置建設(shè)和竣工交付一般需要4至5年，且安置房質(zhì)量、成本控制難以達到市場化企業(yè)的專業(yè)水平，質(zhì)量投訴較多。一些安置地塊為劃撥用地，辦證難，一些小區(qū)物業(yè)管理收費也讓人頭疼，服務(wù)自然跟不上。為了改善困局，后期開始轉(zhuǎn)變思路將貨幣化安置擺在前端。

為了提升居民選擇貨幣化安置的積極性，蕪湖市在征收政策上安排了具體的獎勵措施：對放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，給予每平方米200元放棄安置獎；對按期搬遷的，給予確認(rèn)面積每平方米最高400元獎勵；對貨幣補償后即購買商品住房的，按購房面積給予每平方米200元的購房補助；城中村居民購房后，參照國有土地上房屋征收購房給予同等標(biāo)準(zhǔn)的契稅補助；城中村居民可以通過市住房金融公司申請按揭貸款，利率按同期銀行貸款利息的0.85計算。

這一攬子具體而靈活的惠民舉措讓不少居民圓了當(dāng)初不敢想的“安居夢”。“安置房一般較遠，選擇余地小，我拿了補貼款想在哪兒買就在哪兒買，而且商品房性價比各方面都更中意些。”蕪湖市鏡湖區(qū)市民陳仕海一家就是較早受益的棚改戶，在接受采訪時不住地向記者傳達著他的欣喜，曾經(jīng)一家四五口人擠在一套68平方米、30多年房齡的房子里，遇上棚改貨幣化后，以1平方米7000多元的價格獲得補貼50萬元，明顯高于市場價。在簽訂合同后，“小房換大房”的心愿也實現(xiàn)了。

?“房票”讓“不動產(chǎn)動起來

2015年，安徽率先以“房票”的形式將獎勵款額補助給征收人。這一招，就徹底讓“不動產(chǎn)動起來”，棚改戶享有了更自由的支配空間。

有專家用一個簡單的例子詮釋了“房票”的便利性，如果一個市民本來居住在城東，現(xiàn)在工作在城西，按照之前的方法，該居民只能在原址附近的復(fù)建點拿到新房子，或者是施行“貨幣安置”。有了“房票”，被征遷戶可以根據(jù)自身經(jīng)濟狀況和生活便利情況，既可就近入住，也可舍近求遠，在普通小區(qū)和次高檔小區(qū)中靈活選擇。

具體來說，“房票”就像現(xiàn)金，安置對象在買房時，可用于優(yōu)先支付“房票”安置房源（商品房）的購房價款，不足部分自行補足，結(jié)余部分可以購買車位。南寧、奉化、寧波、湖州、常州、安慶、鄂爾多斯等多個地區(qū)都在“房票”上有“研究”。

將這一舉措發(fā)揮得淋漓盡致的還有“鬼城”之稱的內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯，鄂爾多斯將“房票”制度革新建立起一套土地兌換憑證、房屋兌換憑證，以此建立起各項機制，加快房屋征收。

棚改的過程中，根據(jù)房屋大小和折合價格給居民發(fā)放“房票”，“房票”是兌換新房的憑證，有1平方米至100平方米不等的7種面額，由當(dāng)?shù)胤课菡魇詹块T發(fā)行，政府監(jiān)管，國有性質(zhì)的房屋運營公司負(fù)責(zé)運營。票面一式四聯(lián)，標(biāo)注有平方米數(shù)、地段類型、每平方米單價、兌付截止日期等主要信息，以及背面可識別持有人信息的二維碼。被征戶可以拿著房票去政府搭建的房源信息平臺在全市范圍內(nèi)任意選房子。

據(jù)統(tǒng)計，截至6月份，結(jié)算中心已經(jīng)接到當(dāng)?shù)赜幸獠疬w的登記數(shù)為：國有土地上平房3341套、危舊樓房481套、城中村集體土地上房屋2800套。目前已經(jīng)發(fā)放房票總值為1.2億元，其中120套價值6000余萬元的房屋已經(jīng)完成兌付。

浙江湖州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)巧用一張“房票”，也取得了初步成效。據(jù)統(tǒng)計，自2014年5月全面推行“房票”制改革至今，該區(qū)已簽訂“房票”購房協(xié)議1395份，消化商品房存量面積近20萬平方米，盤活資金10.47億元，推動轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場增長40%。

該區(qū)建設(shè)局局長殷小平告訴記者，“房票”制度改革進一步加大“去庫存”力度，僅一季度簽約“房票” 520套，累計1475套；消化存量商品房面積6.5萬平方米，累計18.4萬平方米；安置拆遷人口1800人，累計5300人，節(jié)約安置用地160畝。

家住楊家埠街道施佩霞全家六口人拆遷時一共補償了300平方米的安置面積。按照慣例只能住安置房，“房票”的改革為這個家庭帶來了新生。經(jīng)過商量后，一家人決定保留100平方米的安置房，將剩余的200平方米轉(zhuǎn)換成“房票”，在市區(qū)選擇一套100多平方米的商品房居住。類似于這樣的家庭還有許多……

知名專家認(rèn)為“房票”在棚改貨幣化中起到的作用不容小覷，通過“房票”，既補了原先安置房物業(yè)管理的短板，又破解了城鄉(xiāng)一體化進度慢的難題，形成了一種和諧的市場供給。讓被拆遷群眾充分享受城市建設(shè)與發(fā)展成果，真正實現(xiàn)“農(nóng)民”變“市民”，且對盤活住房市場存量，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展做了不少貢獻。通過一紙“房票”踐行“供給側(cè)”改革，為棚改貨幣化打開了一條新思路。

說到“房票”這么有吸引力的事物益處的確不少，但“誘惑”了棚改戶的同時，也會被少數(shù)投機者“盯”上當(dāng)作倒賣升值的工具，變相抬高房價，讓真正有需要的人無法享受這一福利。

警惕新生血液中的“雜質(zhì)”

棚改安置的轉(zhuǎn)型為當(dāng)前我國住房市場的發(fā)展注入了新的“血液”，在推進的過程中也不可避免地遇到一些困難。

記者了解到，僅靠政府推廣棚戶改造的力量是“單薄”的，與傳統(tǒng)的實物安置模式相比，政府購買安置住房的一次性投入資金多，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)款項較大，財政壓力負(fù)荷明顯。

另外，部分地區(qū)市場上存量房的區(qū)位、戶型結(jié)構(gòu)等與棚戶區(qū)居民的安置意向不符，市場上多是戶型較大的存量房，棚改戶對小戶型更青睞，這就存在配置與需求不統(tǒng)一的“矛盾”。

且棚改居民對貨幣化安置的購房價格一般較為在意，地產(chǎn)商應(yīng)要求一般會給予比普通購買商品房優(yōu)惠7%的價格，但開發(fā)企業(yè)受土地成本、建設(shè)成本、稅費等因素制約，自身存在壓力，不由得擔(dān)憂房屋質(zhì)量保障。這些問題的解決亟待政府與市場共同“使勁”，既有法律監(jiān)管和政策優(yōu)惠作“外衣”，又不乏地產(chǎn)商和政府通力合作作“里子”。

棚改安置方式的調(diào)整與當(dāng)前我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀密不可分，是一項必將推行到底的利民政策。目前我國住房市場已從以往的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、局部過剩，棚改運動向貨幣化安置的這一轉(zhuǎn)型有利于打通保障房與商品房之間的通道，實現(xiàn)住房存量資源的優(yōu)化配置，我們期待這一轉(zhuǎn)型將會有更多的“驚喜”！