如何讓“頭疼”的問題不“頭疼”棚改貨幣化安置現(xiàn)狀調查

本刊記者 李孟

如何讓“頭疼”的問題不“頭疼”棚改貨幣化安置現(xiàn)狀調查

本刊記者 李孟

國務院總理李克強曾表示，要更大規(guī)模加快棚戶區(qū)改造，“決不能一邊高樓林立，一邊棚戶連片”，棚戶區(qū)改造工作隨著建設的深入被提上重要日程，但棚改戶安置一直是讓各地方政府“頭疼”的問題。

隨著房地產(chǎn)庫存過剩和棚改實物安置大拆大建存在矛盾等狀況出現(xiàn)，政府逐漸轉變思路，從“實物保障與貨幣補貼并舉”到“積極推進棚改貨幣化安置”。

按照預定計劃，2016年是“十三五”的開局之年，《政府工作報告》有明確要求，今年要開工改造棚戶區(qū)600萬套，在2015年全國棚改貨幣化安置的比例達到29.9%的基礎上，力爭向50%努力。

今年6月以來，西安、成都、濟南等城市紛紛出臺相關政策，鼓勵棚戶區(qū)改造全面推行貨幣化安置，對新實施的棚改項目，要求貨幣化安置率不得低于50%。究竟棚改貨幣化安置開展得如何？記者就此進行了調查。

棚改貨幣化“遍地開花”

不再用傳統(tǒng)方式新建拆遷安置房、保障性住房，而是采用組織棚戶區(qū)改造居民自主購買安置房、購買存量商品房房源作為安置房、以貨幣形式一次性補償棚戶區(qū)改造居民等形式處理。這意味著安置對象有了更大的選擇空間，靈活可變的方式也縮短了安置周期。

有的要求“拿錢走人”，有的要實物房源，有的要原地回遷，有的要異地安置……面臨日益多樣化的棚改居民需求，各地方政府與時俱進地推行著“貨幣化”這面“大旗”。

為了提升棚改貨幣化的施行效率，西安市潛心在補助“特權”上“放大招。2015年就有規(guī)定：在按之前執(zhí)行的給予被征收房屋評估價值20%的補貼的基礎上，在征收獎勵期限內，再給予被征收人不超過被征收房屋評估價值的20%作為獎勵。同時，向被征收人支付3～6個月過渡補助費、搬遷補償費及獎勵費，免費提供搬家車輛，財政部門也會將契稅繳納額全額補貼給被征收人。

2016年，西安將棚改貨幣化安置率達到50%列入市目標責任考核，明確對棚改貨幣化安置率大于50%的項目，優(yōu)先列入年度建設和貸款計劃。對于1月1日后購買存量商品住房作為棚改安置房的被征收人，給予0.8萬元獎勵。

棚改總量多年位居全國第一的山東，在棚改貨幣化路上的探討與創(chuàng)新依然用數(shù)字“發(fā)言”。 2015年棚戶區(qū)改造共開工38個項目、37888套（戶），青島市各區(qū)明確將存量商品住房納入棚改安置房源，組織房產(chǎn)集團為棚改居民提供“一站式”購房服務，居民能夠通過政府搭建的平臺享受“團購”價。菏澤市曹縣啟動8個棚戶區(qū)改造項目，其中7個采取回購市場存量商品房安置居民。經(jīng)過公開招標，從33個商品房項目中確定10個手續(xù)完備、配套齊全的樓盤，籌集2000多套存量商品房用于安置居民，平均每平方米回購價格低于市場500元。

2016年 6月21日，成都市政府發(fā)布《成都市人民政府關于推進供給側結構性改革促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，明確提出不再新建拆遷安置房、保障性住房，而是通過購買的方式籌集房源。鼓勵被征地農(nóng)民購買存量商品住房，最高可補貼房款總額的3%。不同于以往大建模式，重點將棚改貨幣化調控之手伸向了基數(shù)龐大的農(nóng)民工群體。

江蘇無錫近日出臺《棚戶區(qū)（危舊房）改造貨幣化安置實施意見》，對被征收居民選擇貨幣化補償、不購買商品房（含二手房）的，房屋征收部門按照被征收房屋的評估價格一次性增加10%的補貼；對被征收居民選擇貨幣化補償、在優(yōu)惠房源庫以外購買商品房（含二手房）的，按被征收房屋評估價格一次性增加10%補貼，同時增加5%的優(yōu)惠購房補貼。

安徽蕪湖在貨幣化安置的探索道路上愈行愈遠，貨幣化安置比例從2013年的30%上升至2015年的59.8%。2016年，計劃實施棚改305萬平方米、26973戶，共114個項目。所有項目已在2015年年底全部完成基礎數(shù)據(jù)和安置意向的調查摸底，經(jīng)初步統(tǒng)計，城中村項目的貨幣化安置比例約為86%。

棚改貨幣化路徑的有益探索?以獎勵刺激積極性

棚改貨幣化探索的過程中，地方采取的鼓勵措施“大同小異”，目的無非是加快推進棚改步伐，部分城市探索的先進做法也值得借鑒。

據(jù)蕪湖市住建委相關人士介紹，最開始也是以傳統(tǒng)的安置模式為主，從征收到安置建設和竣工交付一般需要4至5年，且安置房質量、成本控制難以達到市場化企業(yè)的專業(yè)水平，質量投訴較多。一些安置地塊為劃撥用地，辦證難，一些小區(qū)物業(yè)管理收費也讓人頭疼，服務自然跟不上。為了改善困局，后期開始轉變思路將貨幣化安置擺在前端。

為了提升居民選擇貨幣化安置的積極性，蕪湖市在征收政策上安排了具體的獎勵措施：對放棄產(chǎn)權調換的，給予每平方米200元放棄安置獎；對按期搬遷的，給予確認面積每平方米最高400元獎勵；對貨幣補償后即購買商品住房的，按購房面積給予每平方米200元的購房補助；城中村居民購房后，參照國有土地上房屋征收購房給予同等標準的契稅補助；城中村居民可以通過市住房金融公司申請按揭貸款，利率按同期銀行貸款利息的0.85計算。

這一攬子具體而靈活的惠民舉措讓不少居民圓了當初不敢想的“安居夢”。“安置房一般較遠，選擇余地小，我拿了補貼款想在哪兒買就在哪兒買，而且商品房性價比各方面都更中意些。”蕪湖市鏡湖區(qū)市民陳仕海一家就是較早受益的棚改戶，在接受采訪時不住地向記者傳達著他的欣喜，曾經(jīng)一家四五口人擠在一套68平方米、30多年房齡的房子里，遇上棚改貨幣化后，以1平方米7000多元的價格獲得補貼50萬元，明顯高于市場價。在簽訂合同后，“小房換大房”的心愿也實現(xiàn)了。

?“房票”讓“不動產(chǎn)動起來

2015年，安徽率先以“房票”的形式將獎勵款額補助給征收人。這一招，就徹底讓“不動產(chǎn)動起來”，棚改戶享有了更自由的支配空間。

有專家用一個簡單的例子詮釋了“房票”的便利性，如果一個市民本來居住在城東，現(xiàn)在工作在城西，按照之前的方法，該居民只能在原址附近的復建點拿到新房子，或者是施行“貨幣安置”。有了“房票”，被征遷戶可以根據(jù)自身經(jīng)濟狀況和生活便利情況，既可就近入住，也可舍近求遠，在普通小區(qū)和次高檔小區(qū)中靈活選擇。

具體來說，“房票”就像現(xiàn)金，安置對象在買房時，可用于優(yōu)先支付“房票”安置房源（商品房）的購房價款，不足部分自行補足，結余部分可以購買車位。南寧、奉化、寧波、湖州、常州、安慶、鄂爾多斯等多個地區(qū)都在“房票”上有“研究”。

將這一舉措發(fā)揮得淋漓盡致的還有“鬼城”之稱的內蒙古自治區(qū)鄂爾多斯，鄂爾多斯將“房票”制度革新建立起一套土地兌換憑證、房屋兌換憑證，以此建立起各項機制，加快房屋征收。

棚改的過程中，根據(jù)房屋大小和折合價格給居民發(fā)放“房票”，“房票”是兌換新房的憑證，有1平方米至100平方米不等的7種面額，由當?shù)胤课菡魇詹块T發(fā)行，政府監(jiān)管，國有性質的房屋運營公司負責運營。票面一式四聯(lián)，標注有平方米數(shù)、地段類型、每平方米單價、兌付截止日期等主要信息，以及背面可識別持有人信息的二維碼。被征戶可以拿著房票去政府搭建的房源信息平臺在全市范圍內任意選房子。

據(jù)統(tǒng)計，截至6月份，結算中心已經(jīng)接到當?shù)赜幸獠疬w的登記數(shù)為：國有土地上平房3341套、危舊樓房481套、城中村集體土地上房屋2800套。目前已經(jīng)發(fā)放房票總值為1.2億元，其中120套價值6000余萬元的房屋已經(jīng)完成兌付。

浙江湖州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)巧用一張“房票”，也取得了初步成效。據(jù)統(tǒng)計，自2014年5月全面推行“房票”制改革至今，該區(qū)已簽訂“房票”購房協(xié)議1395份，消化商品房存量面積近20萬平方米，盤活資金10.47億元，推動轄區(qū)內房地產(chǎn)市場增長40%。

該區(qū)建設局局長殷小平告訴記者，“房票”制度改革進一步加大“去庫存”力度，僅一季度簽約“房票” 520套，累計1475套；消化存量商品房面積6.5萬平方米，累計18.4萬平方米；安置拆遷人口1800人，累計5300人，節(jié)約安置用地160畝。

家住楊家埠街道施佩霞全家六口人拆遷時一共補償了300平方米的安置面積。按照慣例只能住安置房，“房票”的改革為這個家庭帶來了新生。經(jīng)過商量后，一家人決定保留100平方米的安置房，將剩余的200平方米轉換成“房票”，在市區(qū)選擇一套100多平方米的商品房居住。類似于這樣的家庭還有許多……

知名專家認為“房票”在棚改貨幣化中起到的作用不容小覷，通過“房票”，既補了原先安置房物業(yè)管理的短板，又破解了城鄉(xiāng)一體化進度慢的難題，形成了一種和諧的市場供給。讓被拆遷群眾充分享受城市建設與發(fā)展成果，真正實現(xiàn)“農(nóng)民”變“市民”，且對盤活住房市場存量，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展做了不少貢獻。通過一紙“房票”踐行“供給側”改革，為棚改貨幣化打開了一條新思路。

說到“房票”這么有吸引力的事物益處的確不少，但“誘惑”了棚改戶的同時，也會被少數(shù)投機者“盯”上當作倒賣升值的工具，變相抬高房價，讓真正有需要的人無法享受這一福利。

警惕新生血液中的“雜質”

棚改安置的轉型為當前我國住房市場的發(fā)展注入了新的“血液”，在推進的過程中也不可避免地遇到一些困難。

記者了解到，僅靠政府推廣棚戶改造的力量是“單薄”的，與傳統(tǒng)的實物安置模式相比，政府購買安置住房的一次性投入資金多，配套基礎設施建設款項較大，財政壓力負荷明顯。

另外，部分地區(qū)市場上存量房的區(qū)位、戶型結構等與棚戶區(qū)居民的安置意向不符，市場上多是戶型較大的存量房，棚改戶對小戶型更青睞，這就存在配置與需求不統(tǒng)一的“矛盾”。

且棚改居民對貨幣化安置的購房價格一般較為在意，地產(chǎn)商應要求一般會給予比普通購買商品房優(yōu)惠7%的價格，但開發(fā)企業(yè)受土地成本、建設成本、稅費等因素制約，自身存在壓力，不由得擔憂房屋質量保障。這些問題的解決亟待政府與市場共同“使勁”，既有法律監(jiān)管和政策優(yōu)惠作“外衣”，又不乏地產(chǎn)商和政府通力合作作“里子”。

棚改安置方式的調整與當前我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀密不可分，是一項必將推行到底的利民政策。目前我國住房市場已從以往的供不應求轉向供求基本平衡、局部過剩，棚改運動向貨幣化安置的這一轉型有利于打通保障房與商品房之間的通道，實現(xiàn)住房存量資源的優(yōu)化配置，我們期待這一轉型將會有更多的“驚喜”！