軟件園建設項目投資決策風險分析與應對策略

李帆

軟件園建設項目投資決策風險分析與應對策略

李帆

隨著社會經濟的發展，建設項目投資規模不斷擴大、建設周期長、技術要求高等特點，使建設項目不可避免的增加了更多不確定性因素，建設項目決策階段面臨了更多更復雜的風險。使建設項目投資成為一項高風險活動。論文針對影響建設項目投資決策中存在的風險問題進行了全面分析，并結合某軟件園項目為例，進行投資決策風險分析，并提出相應對策。隨著全球信息化建設，特別是因特網的迅速普及，全球軟件產業保持了較快的增長，與傳統產業相比，其增速仍很樂觀。但我國軟件產業發展仍存在一些問題，為此，該項目應加強風險管理。

一、研究背景與意義

1.研究背景

建設項目具有投資大、周期長、地域性強、風險大的特點。特別是項目建設前期投資決策階段，企業對此階段的風險管理較薄弱，風險意識不強，多憑經驗進行決策，為了追求高利潤，盲目經營開發，使該產業面臨很大的經營風險，一旦決策失準或時機錯過將會產生極大的風險，所以建設項目投資決策尤為重要，直接關系到項目的成敗。

結合某軟件園建設項目為例重點探討建設項目前期投資決策的風險分析及應對措施。本項目擬在某市某新城中心區東南部，規劃占地面積70公頃，用地東側鄰公路，北側與環湖高速由綠化帶分隔，西南側遙湖相望。新城中心區建設用地從西北側到東南側呈斜條狀，最北側是研發型工業用地；中西部及中北部是科研用地，金融服務、文化教育、文化娛樂等用地穿插于中間；中東部及中南部主要是居住用地，金融服務、文化教育等功能穿插于其中；東南部主要為郊野綠地。軟件園區用地位于新城中心區東南側，處于郊野綠地的環抱之中，該項目為該地區迎來了新的發展機遇。

2.研究目的

根據軟件園項目自身的特點結合投資項目風險的特征，運用項目風險管理的基本理論，結合某軟件園項目的實際案例進行研究，詳細分析了建設項目前期投資決策階段的風險識別、風險評估、風險轉移、風險控制，同時提出一種較為實用的建設項目投資決策的風險管理措施。旨在找出建設項目前期投資決策階段中風險影響最大、最主要的因素，同時提出有效的風險管理措施。

3.研究意義

該項目研究的意義在于，可以合理地減少對某軟件園項目前期投資決策風險管理的風險性，提高經濟效益；通過風險分析，促進企業對項目和風險的認識和理解，了解風險對項目的影響，從總體上使項目減少風險，確保項目目標的實現。

二、建設工程項目與工程項目風險

1.建設工程項目

國家標準《建設工程項目管理規范》（GB/T 503326-2006）將建設工程項目定義為“建設工程項目是為完成依法立項的新建、擴建、改建的各類工程（土木工程、建筑工程及安裝工程等）而進行的有起止日期的、達到規定要求的、一組相關聯的受控活動組成的特定過程、包括策劃、勘察、設計、采購、施工、試運行、竣工驗收和考核評價等”。

2.工程項目風險

工程項目風險定義為：工程項目風險是一種不確定的事件或條件，一旦發生，就會對一個或多個項目目標，如進度、成本和質量等造成積極或消極的影響。

三、建設工程項目風險分析

1.建設工程項目風險因素的構成

建設工程項目在投資建設和運營管理過程中引起風險的因素眾多，其后果嚴重程度各異。通過風險識別，實現合理地縮小風險因素的不確定性，尋找影響風險的主要因素，為投資者提供最適當的風險應對策略。

（1）自然風險

自然風險指由于自然現象導致的風險，包括客觀存在的自然條件、氣候條件以及工程現場條件等。因素的不確定性對建設項目的生產過程和經營過程造成的影響和直接破壞，這些自然風險發生的概率比較小，但是一旦發生便可能造成較大損失。投資者必須加以分析和處理。常用的方法是購買保險。自然風險主要包括：火災風險、洪水風險、雪災風險、地震風險、等等。

（2）政治風險

政治風險主要指在承包市場所處的不穩定的國家和地區的政治背景可能給承包商帶來的嚴重損失。由于政策潛在變化給建設項目帶來不同形式的經濟損失或機會。在市場環境還未完善的條件下，政治風險對建設項目的影響尤為重要。在我國建筑市場還不規范，投資商都非常關注政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。政治風險主要包括：政治環境風險（戰爭風險、社會風氣等）、經濟體制改革風險（國有化等）、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險、法律風險等等。

（3）社會風險

社會風險主要包括：城市規劃風險（容積率變化、建筑密度、用途的相容性）、區域發展風險（近鄰地區發展風險、類似地區發展風險）、公眾干預風險、治安風險。

（4）經濟風險

經濟風險主要是指與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，它們的出現對建筑市場產生影響。經濟風險主要包括：市場供求風險（供給、購買力）、財務風險（通貨膨脹、匯率變化、資金變現、稅率變動）、地價風險（一般地價風險、區域地價風險、個別地價風險）、融資風險、競標管理風險（土地競標、工程競標、合同管理）、國民經濟狀況變化風險。

（5）技術風險

技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構及其相關變量的變動可能給開發商帶來的損失。

2.建設工程項目投資風險特征

（1）客觀性

投資風險是客觀存在的，它不以人的意志為轉移。引起投資風險的各種不確定因素，包括自然災害風險、政治風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、政策性風險、等等。進行建設項目投資，要與外界經濟、政治、環境等發生聯系。建設項目作為一種商品，成為國家宏觀經濟調控制的重要目標。投資者可以加強投資的內部管理，卻無法完全排除外界對投資的影響。

（2）多樣性

項目投資是一項復雜的系統工程。公司內部對項目決策、選址、購買土地、設計施工、監督驗收、財務控制、營銷、管理自成體系，需要協調統一，對外部的“天時、地利、人和”，一招失誤滿盤皆輸。同時，建設項目投資涉及面廣，與政策法規、經濟形勢、金融動向、區域供求現狀、產業技術變革、消費者需求等息息相關，易受波動因素的影響，不同因素導致的風險也不同。

（3）補償性

由于建設項目投資風險較高，但風險與收益并存，風險對建設項目投資不僅僅只有負面的影響。如果能夠正確認識并充分利用風險，可能會使收益大幅度提升。所以對待風險不應該一味消極地預防，有時可以將風險當作一種機會。

四、某軟件園建設項目的案例分析

1.軟件園建設項目的特點

對軟件園投資項目有別于一般建設工程項目，因此進行軟件項目風險分析首先需要明確軟件園項目特點：

第一，軟件園項目具有持有收益強的特點。租金收入是保持軟件項目持續發展的重要效益動力，租金的高低并不在于售出價與建造成本的對比，而是受到多種園區形成指標的影響。產業集聚、品質、區位、運營機制、品牌都會對日后收益產生影響；

第二，軟件園項目具有公共服務多樣性的特點。在完整的軟件園內，應該滿足從企業-產品-從業人員，三個層面的活動需求，特別是后進項目，特別強調共性平臺的整合，幫助進園企業降低成本，以達到企業的進入。這些共性服務包括：（1）開放式技術支撐平臺（常用小型機開發環境、大型數據庫開發環境、軟件開發與測試平臺、系統集成開放實驗室）；（2）增值服務（Internet接入、信息服務、信息發布、應用服務及訪問共享數據庫等），另外還包括軟件園的高速寬帶網（Intranet）為入園企業提供ISP、ICP、ASP和IDC等服務，形成一個虛擬電子社區；（3）行業支撐體系（電子商務、物業管理、知識產權管理、軟件產品測試、等），另外，還有園區生活必須有餐飲、娛樂、金融等服務行業都會出現在經營中。

第三，投資回收期長、規模大，另外在經營的過渡期，對開發商的資金實力也提出很高的要求。一般要經過2~3年的運營過渡期才能趨于成熟，需要有雄厚的儲備資金。而且，投資回收期較長需要占用大量的資金。

第四，由于軟件園項目具有極強的對外性和積聚效應，受到地方產業政策的約束。大型軟件園區的規劃一般需要得到當地政府的支持。

第五，產業全球化。構筑在互聯網技術上的軟件產業，已經形成了全球化產業鏈條。在此分工模式下，我國的軟件園帶有全球產業梯度轉移和國際化分工下產業群聚特色。

2.風險識別和應對策略

本項目作為某軟件園異地擴張，所面臨的風險，主要包括宏觀風險和微觀風險。宏觀風險包括其政治、政策風險、區域人文風險等。宏觀風險因為具有不可抗性，在其防范和規避過程中，主動性較弱，因此不作重點考慮。而微觀風險存在于：（1）品牌在異地落地所遇到的阻力；（2）人才儲備無法跟進項目的推進；（3）資金壓力較大；（4）目標市場規模和競爭強度不明朗；（5）當地的保護性政策風險；（6）持有型物業的收益波動；另外，由于項目部分研發物業出售比例較高，需要面臨一定的市場考驗，招商難度較大。具體風險及對策如下：

①品牌從本質上說是銷售者向購買者長期提供的一組特定的特點、利益和服務的允諾。一個品牌最持久的涵義就是它的價值、文化和個性，它們確定了品牌的基礎。品牌的推廣體現了一個品牌與消費者的聯系、在消費者心目中形成品牌意識的過程。某軟件園的品牌價值是一種超越所持有形資產的外在價值。因此，本項目應該充分重視客觀存在的品牌認知度的區域差異和品牌異地推廣執行風險，充分分析企業內外部環境，利用各種科學的選擇模式來制定最優的品牌擴張方式，發揮品牌優勢迅速擴大企業的市場規模和資本紐帶。

②某軟件園項目的人才儲備風險主要來源于對公司業務異地擴張的支撐力度不足。這對母公司在異地公司組建初期對其人力資源的支持有著較高的要求。

③充分認識并結合開發區域產業環境。近年來，某市經濟保持持續快速發展，全市生產總值（GDP），年均增長率高達20%。產業結構調整步伐不斷加快，某市信息產業，實現增加值占GDP比重超過10%，已經成為某市經濟發展的第一支柱產業。但某市在軟件產業氛圍，特別是形成特色產業集聚的效能還比較匱乏，可能選取的發展出路比較窄，加之該地區受資源環境影響，對電子信息產業結構的被動調整，造成區域內同質建設過量。在該區域內各軟件園熱點追逐方向基本趨同。為了降低風險，本項目應在實際的經營活動中適當放寬入園標準，項目功能規劃的靈活，保證兼顧到電子信息業的高端。

④軟件園作為承載軟件產業發展的載體，從產業集聚的角度強調業務的關聯度和相似度，并且隨著行業的發展，軟件產品的生命周期不斷縮短，產業面臨的技術更新速度加快和資金占用規模加大的現實問題。因此，軟件產業作為資本一技術雙密集型產業所面臨的經營風險也將牽連到軟件園的經營，特別是處于國際軟件產業鏈下游的離岸外包業務，受國際金融市場的變化影響較大，如利率、匯率、資本收益率變動以及主板、二板和場外市場等多層次資本市場的規范程度與規模大小會直接或間接的影響軟件的離岸外包業務的進行。而且，由于園區經營追求的集聚效應，勢必園區持有型物業的經營單一的風險。

⑤軟件園作為政策的載體，對地方政策具有較強的依賴性，特別是在當地軟件產業政策引導下的充分競爭態勢市場環境下，政策資源的公平性，對于異地擴張企業尤為重要。本項目應積極爭取政策和經濟扶持，必要時甚至需要與強勢競爭對手形成競爭性戰略聯盟。

⑥在投資規模和運行規模一定的情況下，通過引入第三方投資機構和運行維護機構進行載體的建設，降低軟件園投入規模和運營成本。

⑦目前項目研發物業中培訓基地、會議中心、商務配套、服務物業等內容全部按照銷售考慮，前期出售規模較大，特別是周邊區域同質研發型物業的集中入市，會對本項目前期招商構成一定的壓力。項目開發規模適量，因此具有較強的操作性。

五、結語

建設工程項目投資決策風險已經越來越受投資者的重視，合理規避風險。有效地合理降低風險，增強項目抗風險能力，減少項目的受損機會，降低損害程度，促使項目的盈利能力增強，項目建設和運營的安全可靠性大幅度提高。

在實踐過程中，建設工程項目投資風險貫穿整個項目全壽命期，風險是不可避免的，只有重視對項目風險因素的分析，提出切合實際的防范措施。才能將風險造成的損失降低到最低，實現真正意義上的風險管理。

（作者單位：武漢理工大學）