商房所戰略布局下一個財富風口

律星光

預計未來兩年內，商房所的地產收購交易將覆蓋全部一線城市，年交易規模將達到20個億，平臺用戶將達到50萬人，計劃第三年在新三板完成上市

中國經濟經過十年快速增長和積累，以房地產開發驅動的經濟增長模式已經開始面臨轉型。盈石集團研究中心統計顯示，目前全國開發商旗下無法產生租金或銷售收入的商業項目體量已達到2.5億平方米，為歷史最高水平。中信證券報告顯示，過去10年，中國商服用地出讓量占房地產總出讓量的30%，但商辦物業銷售占比只在10%左右，商業中心供給過剩。仲量聯行數據顯示，預計2016年全年還有1800萬平方米左右零售物業開業，同比增長38.5%。有業內專家指出：“中國商業地產已從增量開發步入存量激活期，價值萬億規模的存量市場時代已經來臨，存量盤活是大趨勢和方向。”如何配合中國經濟轉型期的供給側改革，尋找有效模式去商業存量，已經成為當前宏觀政策推動下，急需企業和機構深入思考解決的問題。

輕資產、重運營管理 地產模式金融化蝶變

而近期由工信部中國電子商務協會互聯網金融研究院商業房產研究中心發起設立的商房所，正是聚焦商業地產去存量，資產金融化配置相關調查研究，致力于以互聯網金融整體解決方案來處置不良資產中的商業房產，為推動互聯網金融服務激活具有前景的商業地產市場提供了可供參考探索的新路。為此，記者采訪了商房所董事長兼中國電子商務協會互聯網金融研究院商業房產研究中心主任何風飛。

商房所董事長兼中國電子商務協會互聯網金融研究院商業房產研究中心主任何風飛

隨著中國經濟進入轉型期，供給側改革落地，提高市場效率，去產能，去房產存量成為當前聚焦的熱點。前十年中國經濟高速發展，帶動了人口向北上廣等特大型城市遷徙，同時也帶動了房地產黃金發展的十年，也導致了大量商業地產急劇過剩閑置，造成了大量不良資產沉積。而文化創意產業和互聯網創業孵化的興起，使這些位于核心地段的商業地產迎來了盤活的絕佳機遇。此外，由于北上廣等特大型城市人口密集度大，交通成本高，商業地產就可以通過商改住，重新進入市場流通。除了文化創意、創業孵化和商改住，銀行也持有大量優質的商業地產資源。這些嚴重被低估的閑置資產，在經濟下行的新常態下，資產溢出，將有賴銀行通過與資產公司，投資機構等大型機構的合作，進行資產的重新配置，發揮其資產價值。

而由于商業地產本身具有金融屬性，在美國等金融產品豐富的國家，商業地產開發商往往與富有商業物業投資經驗的投資者合作，成立基金公司，將資產打包成面向機構和公眾的金融產品。通過對商業地產市場多年的深入研究，何風飛認為，“中國商業地產去存量的變革，將驅動地產公司與金融機構的融合，逐步變為輕資產、重運營管理的模式，中國商業地產正在走向資產金融化。”

打造安全合規專業平臺 提升資產利用效率

而商業去存量，資產金融化的過程正好為投資者提供了前所未有的優質資產和投資機遇。商房所打造的“互聯網+商業房產”為特色的互聯網金融服務平臺，正是通過整合商業地產去存量的優質資源，為投資者提供多元化的投資渠道和資產配置，幫助其實現財富增值的新興金融業態。何風飛介紹，“目前商房所進行收購的商業地產主要包括三個部分，一是資產變現能力強的臨街物業;二是資金回籠快的優良地段的商改住地產;三是與國內知名餐飲文化品牌《舌尖上的中國》合作，產融結合、利用率高、增值空間大，可盤活的商業地產?！?/p>

和以金融借貸為特色的互聯網金融產品相比，商房所以低于市場20%-30%價格獲取的優質地段商業去存量地產，既有固定資產實物保障，又具有持續溢價空間的穩健安全投資特性。而商房所平臺上的所有項目都是通過協議轉讓或競拍等方式取得，然后通過整體收購拆分投資、單體投資、持有、租賃或經營、改造翻新、資產溢價售出等方式實現資產運作增值。從投資的模式來說，產品來自商業不動產，相關標的物權已事實上歸屬客戶，由此產生的租金及售出溢價都是投資者可真實獲得的。此外，商房所平臺還公開透明地披露房產的物業信息，投資者可全方位地了解所投房產的市場買賣及出租價格，保障了投資者的知情權及收益安全。為了保證資產的優良性和溢價空間，商房所目前選擇的都是國內GDP增速排名前十的一線城市核心地段的優質地產，以保證投資人穩健可持續的投資回報。

除了穩健的資產背景外，為了規避金融風險，商房所從資產獲取、遴選、評估、管理、合作、平臺打造等方面都選擇了行業一流的專業合作伙伴，強強聯手，將安全合規作為業務發展的核心與基石。通過天津金融資產交易所，中國四大國有資產管理公司（AMC）獲取優質的資產包后，由商房所的合作伙伴戴德梁行對資產進行專業評估、定價，后續資產管理運營也由是其專業負責;同時，商房所用戶資金流轉全部在第三方資金托管平臺——新浪支付實現，做到交易與資金分離，確保投資者的資金安全;產權合法清晰以及相關文件審核起草則由盈科律師所調查保障;而商房所投資人所購買的資產在交易完成后全部在中國太平洋保險股份有限公司辦理財產保險。在安全專業合規的流程之外，商房所平臺信息系統全部采用國際標準加密技術，由頂尖團隊自主開發維護，保障了投資人交易平臺注冊用戶和服務器之間所有數據交互安全性。

近期，商房所正在與《舌尖上的中國》開展合作，為其餐飲云服務平臺孵化、引入更多優質餐飲項目，推動特色餐飲美食文化走向全國，走向世界，提供專業的商業地產選址、運營服務。中央新影《舌尖上的中國》執行董事王釗透露，“目前商房所與《舌尖上的中國》已有持股合作，并已進入實質合作階段。隨著餐飲云服務平臺孵化功能的全面展開，集采購、選址、支付、會員辦卡、下單消費、金融、眾籌為一體的綜合餐飲云新業態啟動，即將帶動商業地產良性轉化的規模效應，同時為產融結合、助力中國餐飲品牌升級帶來一個全新的生態模式?！碧岬缴谭克膽鹇圆季趾臀磥戆l展，何風飛這樣規劃：“預計未來兩年內，商房所的地產收購交易將覆蓋全部一線城市，年交易規模將達到20個億，平臺用戶將達到50萬人，計劃第三年在新三板完成上市。”