天津市養老社區運營現狀調查研究

馮珠珠+何立+曹京美+黃順莉+張毅

【摘要】人口老齡化問題的日益加劇，促進了養老服務的快速發展。目前，社區養老成為一項新興的養老方式，剛剛起步，尤其在后期運營管理等方面還不成熟。本文通過實地走訪調研，重點調研了天津市康寧津園養老社區。通過對調研結果的整理、分析，對如何更好的實現養老社區的后期管理和運營提出具體的建議，為探討天津乃至全國的養老社區運營管理模式提供依據。

【關鍵詞】養老社區;運營管理模式;物業服務

Abstract：The issue of ageing population is exacerbating increasingly，which promotes the rapid development of the endowment serice.Nowadays，the community endowment becomes an emerging way of pension，which just in its infancy，is not yet mature in the later operation management. the essay designed a questionnaire，with field trip. In particular，the researcher group study Tianjin kang ning jin garden aging community.Through the collation and analysis of the reaearch results，it poses specific suggestions on achieving a better management and operation in the ?future ?and provides the basis for exploring a suitable operation management mode for Tianjin and even the nationwide aging community.

Key words：retirement community;operation management mode;property Services

一、研究背景及意義

當前，我國人口老齡化問題日益加劇，隨之產生一系列民生問題、養老問題，對國民經濟可持續發展目標的實現構成了嚴峻的挑戰。到2020年我國60歲及以上老年人口數量將達到2.45億，到2050年這一數據將超過4億，我國將成為高度老齡化國家，日益增長的養老護理服務需求與有限的養老護理服務資源供給之間矛盾突出。為應對這一矛盾，一些開發普通住宅和商品房的房地產商逐漸轉型，開發養老社區。因此，探索養老社區運營管理模式是有效解決人口老齡化問題的關鍵。我國養老社區建設和運營等方面無論政策或是模式都還不夠成熟，同時保障老人健康，提高老人生活品質迫在眉睫。根據國家對養老服務提出的要求，探索養老社區運營管理模式對保障老年人生活有重要意義。

二、天津市康寧津園項目調研情況

1、項目簡介

康寧津園是市旅游集團建設運營的養老綜合體，位于靜海縣團泊新城西區的健康產業園。總投資30億元，建筑面積47萬平方米，其中，養老社區占地面積25萬平方米，設計戶數2000余套。

津旅集團將探索創立“五位一體”新模式，通過市場運作和培育康寧津園這一新的養老品牌，構建一個新的養老服務體系和質量標準體系，努力形成可推廣、可復制的經營模式，為企業投資養老產業提供示范性經驗，從而推動社會養老產業的深度開發。

2、項目選址

康寧津園地理位置優越，位于團泊新城西區，負氧離子是市區的2.5倍。團泊湖區域，是國家4A級風景區和天津三大自然保護區之一，被國家列為天津市重點發展的七座新城之一，并于2012年，被國土資源部正式命名為“中國溫泉城”。康寧津園自然資源得天獨厚，同時西區和東區相距很近，東區的光合谷度假村和樂樂島，以及團泊湖溫泉可為老年人提供休閑娛樂服務，選址毗鄰正在規劃的諸多校區。

3、配套設施

康寧津園養老社區不但配備了泊泰醫院，還與天津醫科大學總醫院簽訂了戰略合作協議，由總醫院專家坐診、會診，共享醫療資源，配有專業救護車120輛，與數家三甲醫院建立救急綠色通道。社區專門留出大片的綠地，并改造為高爾夫球場、門球場等休閑運動場地。周圍的奧特萊斯大型購物中心也是吸引老年人眼球的一大亮點，占地10萬平米，建筑面積62500平米，總投資3.87億元。建筑外觀采用歐美小鎮風格，規劃項目用地內車位600個，項目用地停車位1000個。奧特萊斯商業廣場共規劃獨立商鋪102間，建筑面積28500平米。其中，國際一線品牌店鋪25間，建筑面積54300平米。東區四面臨湖，周圍有松江高爾夫球場、馬術俱樂部、游艇俱樂部、滑雪場等。天津中醫藥大學、天津醫科大學、天津體育學院、天津大學仁愛學院等都陸續進入這個區域，逐漸完善此區域周圍配套設施。

4、運營模式

天津康寧津園主要以直接售出的形式運營。它是由政府引導，天津市旅游集團開發建設的全國首個大型養老機構。康寧津園是天津規模較大、功能較完善、設備較齊全的養老社區。但是其成本較高，增加了項目的銷售風險，且盈利模式較為單一，使得其資金回收的難度增大。養老社區現在還處于產業發展的起步階段，其投資成本和投資風險較大，限制了養老社區的發展。同時，此項目對資金的占用時間較長，導致投資回收期更長。

5、物業服務

社區內實行“一卡通”式服務，基本的生活消費都通過帶有緊急求救功能的一卡通完成，業主可憑借業主卡在社區內體驗各項娛樂及服務活動。在飲食方面，社區內除了有送餐上門等服務，還開辦了三個幸福食堂，由營養師精心制作的美食供老人享用。

6、調研結果分析

本課題小組針對康寧津園目前運營現狀，設計了相應的調查問卷，進行了實地調研，對調研結果進行了spss數據分析。

本次調研活動，發放了100份問卷，有效問卷60份。被調查對象中，男性34人，占56.7%;女性26人，占43.3%。年齡層次分布較為均勻，55-65歲占30%，65-75歲占37%，75-85歲占30%，其他占3%。每月養老消費支出預算1000-2000元占20%，2000-3000元占27%，3000-4000元占46%，其他占7%。此項數據可以為養老社區的定價提供參考。

相對于設施和地理位置，老年人對養老社區的服務和環境更為重視。養老社區最擔心的問題當屬老人的身體健康問題，有76.6%的老人認為養老社區的服務人員應具備應對突發性疾病急救和醫療保健指導的技能。在生活需求方面，有56.7%的老人較為關注醫療保健，31.4%的老人關注運動健身，另外，關注財物安全的老人占36.25%。

目前老年人對養老社區的理解比較局限，大多理解為護理的居所，這一人數占總體的43.3%，其次是社交圈，占30%。

在子女探望頻率方面，兩天一次和一周一次的各占20%，兩周一次的占26.7%，每月一次的占16.7%，兩個月和四個月一次的各占6.7%，其他的占3.2%。由此可見老年人在子探望頻率上因人而異，多數希望子女探望頻率高。

在生理變化方面，有46.7%的老人認為思維反應能力衰退較為明顯，33.3%的老人認為骨骼肌肉系統衰退，20%的人認為感知能力減退;心理變化方面，有56.7%的老人認為孤獨感和依賴感明顯增強，26.7%的老人認為認知能力衰退，其他占16.6%。

在了解養老社區基本信息的渠道方面，有53.3%的老人通過電腦報紙，還有26.7%的老人通過親朋好友的介紹，其他占20%。

社區文化體育設施方面，一致認為在人員以及設施配備，開放時間存在一定的問題。同時老年人注重文娛生活，偏愛廣場舞和下棋。

由上述分析可見，一般情況下，養老社區的大部分老人孤獨感和依賴感顯著增強，希望子女多陪伴老人。其次，多數入住者養老金較高，所以更注重社區的服務和環境質量，他們更傾向追求精神文化的滿足。在生理變化方面，大部分入住者思維反應能力衰退較為明顯。

三、對天津市養老社區運營管理模式相關建議

本課題組在實地調研和文獻研究過程中，發現天津市養老社區運營管理模式存在以下不足：

1、天津市養老社區運營回款周期慢，部分項目二三十年才能收回。房地產公司物業運營團隊缺乏大型養老社區運營經驗，有多年運營經驗的運營主體，有一定的品牌影響力，在市場開發、專業人才培訓、精準營銷等方面都具有優勢。引入這類公司、與之簽訂協議，明確劃分各自的權利義務保證項目長期穩定的持續的經營，可以降低項目后期運營風險。運營公司帶來成熟的管理模式和管理人員，可以使項目快速進入運作狀態。

2、當前政府和社會在養老社區建設問題上，首先應該做好對老年人的說服工作以及他們的思想轉化工作。其次動員社會在人力、物力、財力各方面加大投入，促進養老社區建設;政府應當提供便利，如給予政策上的扶持;同時，在籌資、建設、運營、管理等方面，開發商要進行市場化運作，既要有社會公益性質，又要遵循市場經濟原則，合理收費，維持良性循環的運營管理模式。

3、開發商應考慮到中國慈善事業尚未發達這一現狀，如通過慈善事業影響養老社區服務，會有更好的效果，如收入較低的人可入住。開放商可與慈善機構進行長久性合作，既能減輕養老負擔，也能促進慈善事業的發展，還能為開發商保障老年人品質生活。

4、針對不同的養老社區，我們探究出它們的運營模式是這樣的：適老化親情住宅可通過直接獨立銷售來快速回款獲得利潤，銷售后對入住人員無限制性要求，在后期收取較少的費用。普通適老親情住宅目標客戶為：四五十歲的準養老一族、為改善養老生活的養老一族。老年公寓、老年住宅和護理型養老社區可通過辦理會員卡+年費的形式長期租售;老年公寓的客戶群體為：可以自理的老人;護理型養老院社區客戶群體為：對失能、半失能及有慢性病的客戶群體。

5、采取會員制開發模式。老年公寓、老年住宅和護理型養老社區通過會費制收取會員費回籠資金，通常情況下一次性繳納會員費，入住后根據戶型及服務不同還需繳納相應的年費和服務費，入住后即可獲得房屋的使用權以及相應的配套服務。還可以與保險公司合作投資項目，客戶購買一定金額的保險產品后才有入社資格，后期每月享受保險分紅。通過會員制的方式，老年人可以自由選擇入住期限，租住時間越長給予一定的優惠。

6、目前養老物業的模型是為低齡且有自理能力的老人提供工作、學習、休閑和交流的空間。對高齡或無自理能力的老人應該提供上門個案服務。上門個案服務基礎的內容有日常生活照料和康復護理，主要包括醫療服務、家政服務、看護陪護、代購物品等。

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【作者簡介】

馮珠珠（1995—），女，甘肅人，本科學歷，單位：天津城建大學，主要研究方向：天津市養老社區運營現狀。