房地產開發企業的全面預算管理之我見

徐剛

摘要：房地產開發企業隨著市場競爭的日趨激烈，以前粗放式經營已不能適應企業的發展，而以全面預算管理為核心的精細化經營是房地產開發企業的必由之路。本文試圖結合全面預算管理的一些理論和筆者在房地產開發企業數年的工作經驗，對房地產開發企業如何做好全面預算管理工作做一些初步的探討，提出自己的建議和意見。

關鍵詞：房地產 企業 全面預算管理

一、廣義的全面預算管理概念

全面預算管理，是利用預算對企業內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協調企業的生產經營活動，完成既定的經營目標。

預算是一種系統的方法，用來分配企業的財務、實物及人力等資源，以實現企業既定的戰略目標。企業可以通過預算來監控戰略目標的實施進度，有助于控制開支，并預測企業的現金流量與利潤。

全面預算反映的是企業未來某一特定期間（一般不超過一年或一個經營周期的全部生產、經營活動的財務計劃），它以實現企業的目標利潤（企業一定期間內利潤的預計額，是企業奮斗的目標，根據目標利潤制定作業指標，如銷售量、生產量、成本、資金籌集額等）為目的，以銷售預測為起點，進而對生產、成本及現金收支等進行預測，并編制預計損益表、預計現金流量表和預計資產負債表，反映企業在未來期間的財務狀況和經營成果。

二、廣義全面預算管理的框架和模式

全面預算管理的框架可分為預算目標—預算組織—預算編制—預算執行和控制—預算分析和考核五大模塊。預算目標是企業戰略規劃形成企業戰略目標，在此基礎上形成企業計劃最終形成企業預算目標。通過企業預算的組織、編制、實施和修正，使企業計劃、企業戰略目標的落地，為企業目標實現提供合理的保證。全面預算管理框架的五大模塊既有先后順序，又有相輔相成的關系。

三、房地產企業的特點和全面預算管理的切入點

特點：一是房地產開發企業投資額大、開發周期長；二是銷售受國家政策、金融市場、買方市場影響大，銷量和價格波動大和不確定性。

由于房地產的上述特點，決定了房地產開發企業對全面預算管理的選擇不可能選擇以銷售收入（銷售價格的不確定性）為核心的預算模式和以目標利潤（開發周期與經營當期利潤不同步）為核心的預算模式。由此，結合房地產開發企業的自身特點和全面預算管理的理論的切入點，在于建立“以項目成本控制為核心，現金流量控制為重點”的具有房地產開發企業自身特點的全面預算管理模式。該模式的主要特點是以開發項目成本為核心，預算編制以成本費用為預算的起點，運用現金預算控制開發項目投資額和費用支出的預算管理模式。

四、房地產企業全面預算管理的基本做法

從對項目開發的時間序列來劃分，應在項目可行性研究階段進行估算、在項目規劃設計階段進行概算、在項目施工圖設計階段進行造價預算，以此最終形成財務的預算體系。包括資本預算、現金預算、預計資產負債表、預計利潤表、預計現金流量表。在項目整體預算完成后，按照項目工程進度，將整體預算分年、季、月進行分解，形成年、季、月的預算。

從對預算的實施過程來劃分，一是擬定目標成本：結合開發部、設計部、工程部對工程項目的概算、施工圖預算，以及市場材料、人工價格，確定目標成本。二是確定目標成本：同銷售收入預算、目標利潤等指標相比較，形成確定目標成本。三是分解目標成本：將各預算指標落實到各部門，并以此為依據，在采購、建筑、安裝等各項合同招標中以此為招標控制價。四是在項目開發過程中跟蹤成本流程，按此編制投資進度計劃、付款計劃，匯總編制現金收支預算。五是糾偏和分析；六是預算考核和評價。

五、房地產企業全面預算管理的內容

運營預算（經營活動的預算），通常企業會以銷售預算為起點，以收定支，以銷定產。但由于房地產企業的特點，是以目標成本為核心導向，所以前述原則只能是輔助性的比較，不能絕對化，在預算編制具體實施中還存在部門與部門的博奕，比如銷售部門和工程部門，當年經營計劃項目必須達到某種進度，拿到預售許可證或者按照計劃必須完工，當年開發成本必須得到保證。銷售預算做得過于激進，給實際營運過程中造成資金壓力，帶來財務風險。在預算編制上，通過銷售收入預算、生產預算、銷售費用預算、管理費用預算形成預計損益表。

財務預算包括現金預算（現金收支預算）、資本預算，形成預計資產負債表、預計現金流量表。

六、房地產企業全面預算管理的技術方法

（一）預測的技術方法

1、銷售收入的預測技術方法

預測的方法有序列時間法、線性回歸法、平滑指數法、學習曲線法、敏感性分析、期望值分析法。對于銷售預算來說，因為房地產行業的特殊性，市場行情瞬息萬變，采用任何預測可能都不是精確的，相對而言，期望值法較為合理。期望值分析法：針對不同的情況（景氣、平和、低迷）分配不同的概率（最可能，最差，最好），推導出結果的預期值（包含了預期結果和風險的組合）。由于市場的景氣、平和、低迷隨時變化，其所處的概率也在不斷波動中。

2、目標成本的預測技術方法

由于房地產的特殊性，在不同的開發階段，有不同的測算數據。但在施工圖設計階段，基本上可以確定房地產開發項目的目標成本的準確數。主要是依據工程造價的專業技術知識，對項目目標成本加以確定。

3、目標利潤的預測技術方法

可分為本量利分析法、比例預算法、上加法（由凈利潤倒匡目標利潤）等。

（二）控制和分析的技術方法

預算控制的方式按控制期間劃分，分為當期預算控制、累進預算控制。按預算項目種屬劃分，總額控制和單項控制。還可分為絕對數控制（預算數）和相對數控制（預算值的百分比）；預算執行中的費用控制，由于預算費用不等于必須投入的資源，子公司在編制時，在執行時沒用完，控制要點在于完善各種費用標準。目標成本的控制在于合同的簽訂以及付款環節的現金流管控。

七、房地產開發企業全面預算管理的考核

房地產開發企業的全面預算管理，必須經過考核這一環節。這一環節的作用在于：一是明確戰略導向；二是強化激勵機制；三是改善業績評價；四是提升管理水平。做好預算考核可以結合KPI，運用目標性原則、動態性原則、可控性原則、公平公開的原則、總體優化的原則可以起到促進企業戰略目標實現。

參考文獻：

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[2]李亞東.企業全面預算管理[M].內蒙古科技與經濟出版社

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