公租房準入和退出管理的問題研究

陳蕙林

摘要：自我國1995年啟動了安居工程后，進一步加快了我國保障性住房的建設步伐，并在我國逐步形成了以廉租房、公租房、經濟適用房為主的形式多元化、層次清晰的保障性住房供應體系，有效解決了我國城市中低收入群體的住房問題，大大地提升了他們的住房水平。公租房作為主要的形式逐漸引起了人們的關注。本文將就公租房準入和退出管理中存在的問題進行分析，并努力探尋解決這些問題的有效對策，以期為我國公租房制度的完善提供有價值的參考。

關鍵詞：公租房 準入和退出管理 問題 對策

一、引言

大力發展公租房建設，為有效解決中低收入者的住房問題，實現城市中低收入人群的住房保障、完善我國住房保障與供應體系、維護和保障社會的穩定與公平等方面有著重要的現實意義。公租房的所屬權歸屬于公租房管理部門，不論是其融資、建設，還是管理等方面都需要由政府、國有企業等共同承擔和主導。因此，公租房具有明顯的公益性、政府干預性、公共性、保障對象特定性等基本特征。但是，由于我國幅員遼闊，不同地區的生活水平和經濟發展狀況各不相同。再加之國家的財力、人力等保障較為有限，公租房資源十分緊缺，因此，這就要求必須對公租房分配和租賃給那些真正需要解決住房困難、真正符合條件的人民群體，這樣才能真正實現實惠效率的公平公正。縱觀目前我國公租房準入和退出的管理現狀來看，還存在一些問題，如：公租房在建設過程中出現的資金管理與質量管理問題，出租過程中對求租對象、條件、收入狀況等方面的審核管理問題，租金的管理情況等。因此，必須構建完善的準入和退出機制、嚴格遵守準入與退出管理規定才能切實保障公租房的循環使用，才能將公租房的總福利發揮到最大化。

二、公租房準入和退出管理中存在等問題分析

（一）缺乏對公租房申請對象家庭收入狀況標準的科學性衡量

目前，我國大部分城市都是以本市的人均收入作為衡量公租房的準入標準。社會是由每一個家庭構成的，因此，申請公租房也應該是以家庭作為基本單位。雖然已經將人均收入作為衡量的標準，實際操作變得比較簡單，但是并不能真正做到對收入地科學衡量。例如：對于單身無房的家庭而言，年收入在24000元以下如果承租了一間50平米左右的公租房，那么每月只能夠享受100元左右的補貼，而事實上這些無房單身家庭的群體生活并不寬裕，很多家庭生活必需品無法實現共享，可見，如果只是以人均年收入作為衡量的指標是缺乏科學性的。

（二）基層管理部門的不健全機制導致公租房準入的失效

目前，很多城市中的公租房準入的主要操作程序是：申請人將申請資料遞交到當地的居委會，居委會再將申請人的資料進行登記、整理、匯總，然后登陸社會保障網絡，對申請人的收入、所繳納的社保金等相關的信息進行詳細核對，然后再將核對后的資料交由街道部門，街道部門在進行審核后再將資料遞交到房管部門，再由房管部門對申請人的住房信息進行核實，由民政部門核實申請人的收入。眾所周知，不論是社區的居委會，還是街道辦事處，都屬于政府部門的基層單位，這在一定程度上保證了公租房準入的有效性。但是，在實際工作中，一些城市中的老舊小區中，家庭人口眾多、低收入人群集中，再加之社區事務比較繁忙，很多基層單位的審核內容也就缺乏真實性。例如：一些申請人的隱形收入、資產經常不被基層單位所知，一些渾水摸魚的申請者大有人在，從而影響了對公租房的準入審核。

（三）退租退購的緩沖機制比較缺乏

目前，我國很多城市的公租房管理辦法都統一規定：租用者的收入和居住面積一旦超過標準后就必須在6個月內騰退公租房，否則政府部門將強制退房。例如：公租房家庭還將繳納市場租金價格的1.5倍的租金。這樣的規定我們無可厚非，但是，對于這些在收入和財產等方面已經超過標準的要求，如果只是在他們的家庭條件稍有好轉就被迫退出公租房，在短短的6個月內要求這些群體面對高于目前房租和市場租金的現狀，很快就會將他們打回原形，嚴重的還會造成很多退不起房的群體長期不退房問題的出現。

（四）不能及時發現公租房的退出

造成公租房退出難的一個主要原因就在于已經超過申請資格的群體不愿意主動退出，而相關的管理部門又不能及時發現這一問題，或者及時發現了該問題但是對于拒不退出的群體沒有更為有效的方法。目前，我國對公租房的退出審核還是主要依賴于政府部門的行政手段，并未同公租房小區的開發商、社區、物業之間形成動態化的監督機制，也并未出臺相關的政策，這種由政府部門唱獨角戲的現象很容易造成一些公租房群體在條件好轉后將公租房轉為他用很長一段時間后還未被發現的現象。

（五）申請對象的騙購、騙租等違規成本較低

目前，我國一些城市中的公租房普遍存在騙租、騙購的行為。之所以造成這種現象主要還是某些人無法抵抗利益的誘惑造成的，很多搭便車的現象也比較明顯。例如：由于在公租房準入管理中存在的漏洞，很多有欺騙意愿的申請者只需要冒著很小的風險就能夠獲得更大收益的機會，很多人還認為這種社會福利不占白不占。

三、解決公租房準入與退出管理問題的有效對策

（一）對公租房群體的收入狀況、居住狀況等進行動態化跟蹤

雖然目前很多大中型城市已經破解了對公租房申請群體家庭情況、經濟收入情況、房屋等核實中存在的難題，并實現了不同部門之間的信息共享。但是，在實際中很多申請者的隱形收入還是很難查證的。例如：有的人做的小生意、小買賣的收入很難查實，各部門根本無法實現對申請者的動態化監督。因此，建議各城市應設立一個專門的公租房監督部門。這一部門中的各工作人員不僅平時能夠進行巡視，還可以聯合居委會、物業等工作人員定期進行巡查，特別是對于騙租騙購行為的人群及時做出騰退的處罰。

（二）完善相關的法律法規與制度

法律法規和制度是保證公租房管理的堅強后盾。如果法律法規和制度缺乏規范性，那么在執行的過程中必定會出現拿捏不準、模棱兩可的問題。因此，必須在現有的實際情況下加強對相關法律的規范性和完善建設，真正發揮法律的震撼力、威懾力、強力作用，將那些騙租騙購等違法行為成本抬高，并追究其法律責任。

（三）完善公租房退出程序及退出后的緩沖機制

針對前面所提到的公租房退出后緩沖機制不健全的問題，可以實現規則與制度的人性化。例如：上海在這方面率先邁出了一步，將公租房的緩沖時間拉長到12個月，并每月象征性地提高租金，這樣人性化的管理方式，是一種層層漸進的、比較溫和的軟著陸，一方面給這些公租房群體更多的時間到市場上尋找更合適的房源，另一方面還能夠有效減少由于退不起房、住房面積超標等造成的長期不退房的現象發生。

總之，公租房作為我國保障性住房中的完善與補充，政府投入了大量的財力、物力和人力資源，如果公租房準入和退出機制缺乏保證，必將帶來社會不公平現象的發生。因此，構建科學的、合理的公租房準入和退出機制，將有利于社會資源的合理利用、有利于保障住房困難群體的合法權益、有利于解決人民群眾的后顧之憂、有利于加強政府的服務能力、有利于維護社會的安定團結與發展。

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