近期我國房地產市場形勢分析

王崇宇　王鋒

今年以來，我國供給側改革加快，經濟增長超預期，房地產業對宏觀經濟的支撐作用較大，但也出現了大城市市場過熱、樓市泡沫擴大等問題。針對我國當前樓市形勢的變化，本文從政策、金融、經濟結構調整三個方面分析了本輪樓市升溫的原因，判定未來一年多的時間，我國樓市將進入新一輪的調整周期。為了促進我國宏觀經濟的有序轉型，抑制樓市泡沫，提出了未來宏觀經濟政策調整的思路：通過明晰國家住房政策，增加大城市住房市場供應，加強需求側管理，加快房地產業轉型發展，進而滿足城市合理住房需求，抑制投機需求，引導資本向實體經濟轉移，促進房地產業與宏觀經濟的協調、有序、健康發展。

一、當前樓市形勢

今年以來，我國經濟形勢變化較大，供給側改革加快，經濟增長超預期，房地產、基礎設施投資對經濟的支撐作用較大。從房地產形勢看，1-8月，全國房地產市場較為火爆，商品房銷售面積增長25.5%，但二季度以來開始出現市場調整，投資與銷售增幅均有所放緩。

從整體形勢看，一季度全國房地產開發投資和商品房銷售規模快速上漲，二季度以來持續出現增幅回落。1-4月，全國房地產開發投資同比增長7.2%，1-8月回落到5.4% （見圖1）；1-4月，商品房銷售面積同比增長36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房銷售額同比增長55.9%，1-8月回落38.7%。總體來看，開發投資與銷售規模仍保持快速增長，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度減緩（見圖2）。

從不同區域看，1-8月不同城市市場分化現象仍比較嚴重，位于我國華東、華南、中部的一線、二線熱點城市銷售量、房價持續上漲，并帶動了周邊中小城市量價齊漲；位于西部、東北的二線城市“量雖增、價不漲”，而大多數三四線城市繼續在高庫存狀態掙扎。

從熱點城市看，一線城市中深圳、北京供求關系最為緊張，新建住宅銷售增幅在全國35個重點觀察城市中排倒數第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅銷量是新建住宅的2—3倍，前8個月新房銷售均價漲幅也位列全國第1、第3。上海、廣州供應情況好于深圳、北京，前8個月新房銷售量漲幅在20%以上，但上海房價上漲較快（漲幅17%，位于第9），廣州房價持續平穩（漲幅6%）。

二線城市今年熱點頻出、異常火爆，自年初出現廈門、南京、蘇州、合肥四個熱點城市外，年中期又出現武漢、鄭州、杭州、天津、濟南、福州、長沙、青島等新熱點城市。年初四個熱點城市中，南京今年前8個月銷售量增幅全國第1、價格漲幅全國第6，廈門、蘇州、合肥前8個月房價漲幅位于全國第4、第5、第10；年中期新熱點城市中，鄭州、天津、武漢、杭州前8個月銷售量增幅位于全國第3、第4、第5、第9，鄭州8月房價指數環比漲幅全國第1，目前樓市均處于熱銷狀態。

三四線城市目前熱銷的城市基本是一線和二線熱點城市的周邊城市，如東莞前8個月均價漲幅位于全國第2 （35%），惠州銷量增幅全國第6、價格增幅全國第7，南通、溫州、寧波、無錫8月份均價同比漲幅分別位居全國第11、第13、第14、第15 （見表1）。

二、本輪房價上漲的原因

一是政策導向。自2014年9·30政策出臺后，國家對于房地產市場政策開始全面寬松；2015年3·30的降首付、“稅收5改2”政策，持續多輪的降息降準，核心是圍繞中央五大工作任務中的“去庫存”，進而在全國范圍內改變了市場預期，刺激了各類需求入市；而部分城市因長期供求關系緊張（如北京、上海、深圳、廈門），或短期開發進度滯后（如合肥、東莞、惠州），均造成房價在短期大幅上漲。

二是貨幣寬松。目前全國本外幣存款余額已達到151萬億，今年全年商品房銷售金額預計8萬億左右，相對商品房供應，全國貨幣供應更為充足。自2014年以來，在貨幣供應增長快、貨幣政策寬松背景下，我國開放度高、經濟活躍的東南部城市和中部城市貨幣資金流入速度加快；到今年6月底，兩年半的時間內深圳本外幣存款余額增長81.7% （全國增速第1），鄭州、合肥、南京、上海、武漢、北京、廈門本外幣存款余額增速在40%-60%之間，增速分別位列全國第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于這些城市貨幣資金在近兩年的快速流入，導致其樓市在全國率先量價齊升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余額的快速上升（漲幅59.5%、41.3%），導致其下半年房價在全國大幅領漲，并推動全國樓市發展預期的轉變。

三是宏觀經濟轉型中的結構性矛盾。在中央去年提出的加強供給側改革“五大工作任務”中，“去產能”因傳統產業轉型困難、新的經濟增長點有待培育，目前社會資金不愿投資實體經濟（社會資本投資增幅僅2%），在人民幣匯率持續下跌、股市持續低迷等背景下，資金為保值增值，持續流入熱點城市房地產，不僅擴大了地產泡沫，對“去產能”的開展也帶來困擾。從“去杠桿”看，原本是防止資金杠桿率過高導致的金融風險，但由于樓市政策的寬松（尤其是利率低、首付門檻低），加上P2P、消費貸、信用貸等各種金融創新，各類資金除了房貸還通過影子銀行進入樓市，樓市杠桿率越來越高，“去杠桿”實際落空。從“去庫存”看，近兩年由于國家棚改政策的實施，加上樓市刺激政策的作用，全國增加了1000萬套被動住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改貨幣化政策的實施，居民購房能力大大增強，但出于保值增值和生活品質提高（如子女上學就業等）的目的，城鎮居民購房優先選擇經濟發達、公共配套設施較好的省會城市和其他大城市，很多省會城市的住房銷售量目前基本占全省一半以上，進而導致很多二線城市出現“一市獨大”，而三四線城市去庫存更加困難。

綜上分析，目前五大工作任務中的“三去”客觀上變成了“一去”，不僅沒有形成宏觀經濟的有序轉型，反而造成房地產泡沫擴大。其中的原因值得深思，宏觀經濟政策也應作出及時調整。

三、今后樓市走勢

今年以來，我國經濟的回暖，與加杠桿刺激房地產市場以及其他預期管理手段的作用有關。但是，在人民幣持續貶值、實體經濟不景氣、全球經濟增長放緩等壓力下，中國經濟的發展基礎仍不穩定，樓市穩定健康發展的基礎也不牢固。預計下半年到2017年，北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、合肥、蘇州、杭州、武漢、鄭州等一二線熱點城市在政策收緊下可能出現市場調整、價格趨穩；其他二線和三四線城市，除臨近北上廣深的濟南、石家莊、溫州、寧波、無錫、南通、長沙、佛山、東莞、惠州等房價會有所上漲，其他城市房價上漲動力較弱。全國房地產市場可能會進入一個深度調整期。

四、下一步樓市政策建議

（一）盡快明晰國家住房政策

習總書記在中央政治局學習住房問題時曾經指出：要總結我國住房改革發展經驗，借鑒其他國家解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設的規律性問題，加強頂層設計，加快建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系。

針對目前國內大城市房價上漲、居民住房支付能力下降等現實，建議加快創新住房政策，針對居民收入與房價的差異，建立面向高收入、中等收入、低收入各類群體的差異化住房供應體系，建立支持“夾心層群體”、保障“低收入群體”的公共住房體系，在發展商品房市場的同時，建立和完善面向城市“夾心層群體”的安居住房制度和面向“低收入群體”基本住房保障制度。

結合我國大城市房價快速上漲、住房矛盾突出等實際情況，筆者認為，我國未來住房政策的基本思路應當是：進一步促進房地產市場的穩定健康發展，加大對“夾心層”群體住房困難的解決力度，繼續“兜底”城鎮低收入家庭住房困難，基本實現“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的“三分法”住房發展戰略和住房政策框架。高端有市場，主要面向高收入人群，通過增加商品住房供應，滿足商品住房購、租需求；中端有支持，主要面向購、租商品房有一定困難的“夾心層”群體（包括新就業大學生和其他符合政策的人才群體），通過供應購買型或出租型“夾心層住房”，滿足其購、租住房的需求；低端有保障，主要面向國家規定的、可以享受基本住房保障的低收入住房困難家庭，通過提供公租房和低收入租房補貼，滿足其基本住房需求。

近日，深圳等地出臺實施的“完善人才安居制度若干措施”，應當說是對“三分法”住房發展戰略和住房政策框架的基本認可。沿著這條路走下去，可以使大城市緊缺的住房資源得到更加公平的分配，更好地解決目前大城市存在的住房問題和矛盾。

（二）保持房地產市場健康發展

今年以來，中央多次提出要加快供給側改革，尤其是要拋棄試圖通過寬松貨幣加碼來加快經濟增長的幻想。對于房地產業，同樣強調不能加杠桿去庫存，而要通過加快“人城鎮化”，滿足城鎮合理住房需求，促進房地產市場健康發展。鑒于此，今后大城市房地產市場的發展，一方面要按照中央“人的城鎮化”要求，促進剛性需求等合理住房消費；另一方面要結合各地實際，以促進樓市供求平衡、結構合理、價格穩定為原則，合理把握樓市供應規模和節奏，加強對投機炒作的抑制，促進房地產市場健康發展。

1.增加大城市住房市場供應，滿足剛性住房需求

結合大城市住房市場需求較大、供應緊張、房價較高的實際，一方面要加快大城市“十三五”時期住房建設規劃的發布和實施，通過增加各類住房用地的供應，全面落實“十三五”期間各類住房的供應目標，拓展大城市居住空間，合理布局并滿足大城市居民剛性住房需求。另一方面要推進區域城市一體化發展、緩解大城市住房緊張，促進中小城市“去庫存”。鑒于我國很多大城市人多、地緊的情況與境外大都市非常相似，可借鑒紐約、東京、巴黎等國際大都市發展模式，加強大城市與周邊區域城市規劃的協調編制和軌道交通聯合建設，并沿著軌道交通線路在城市邊界地帶建設新城鎮和新居住點，以適應大城市產業外移、需求外溢的趨勢，將大城市中心城區的人口向中小城市遷移，形成近郊生活模式。

2.加強需求側管理，抑制投機需求

隨著國家新型城鎮化的加速和產業結構的持續調整，未來大城市新增的剛性住房需求和現有住房資源配置不均衡隱含的改善性需求仍然旺盛，為此一方面要貫徹落實國家各項住房信貸、稅收優惠政策，支持居民合理住房需求，另一方面要針對各地實際，繼續嚴格實施差別化的住房信貸稅收政策和相關調控政策，抑制市場投機和樓市泡沫，防止“高杠桿”帶來的經濟社會風險。具體措施如下：

一是調整土地出讓方式，避免“地王”現象。在商品住房用地出讓時，當土地出讓溢價率超過一定比例時，可轉為競配人才住房和保障性住房面積；部分新出讓用地建設的商品住房可以實施“只租不售”，即在出讓合同約定的一定年限內只允許租賃和整體轉讓，不得分割產權銷售；部分新出讓用地建設商品住房，可以采用現樓銷售，以避免開發商炒作。

二是調整戶型結構，保證剛性需求。新出讓用地建設的商品住房項目，套內面積90平方米以下中小戶型住房（含配建人才房和保障房）建筑面積占比不低于總量的70%。

三是加強商品住房銷售管理，避免高房價擾亂市場。對于房價過快上漲的城市，可以實施“限購”等抑制過度消費的行政手段；對大城市高價樓盤，可以實施“限價”等銷售管理手段，通過借鑒北京等地經驗，對房地產企業進行價格輔導，引導開發商理性銷售、理性定價。

四是結合形勢變化，相機推出差別化信貸稅收政策。在房價繼續快速上漲時，可以加大差別化房貸政策的力度，進一步提高首套住房首付款比例，并嚴格二套及以上住房認定標準、實施更加嚴格的二套房房貸政策；加大差別化稅收政策的調控力度，合理制定普通住房稅收優惠價格標準，并結合房價的變化適時制定和調整評估計稅價格，防止利用國家稅收政策炒作樓市。

3.加快房地產業轉型發展，引導資本向實體經濟轉移

目前，大城市土地資源緊張、房價高、開發利潤大，其房地產市場吸引了過多的資本、企業和個人進入，客觀上對產業發展和人居環境改善帶來不利影響。因此，大城市一方面要加快各行各業向周邊中小城市的“跨境”發展，解決產業、居住未來發展空間不足問題；另一方面要加快房地產行業轉型發展，引導社會資金“跨界”投資，為區域城市一體化發展提供綜合配套服務，并避免資本向房地產業過度聚集，避免泡沫經濟產生。

一是加快房地產業“跨境”發展。通過加強大城市與周邊城市在產業布局、城市發展等方面的統籌規劃、統一建設，通過政府和民間在交通、醫療、教育、文化等公共服務方面的聯合投資、共享利益，引導和推進房地產企業向周邊城市“跨境”發展，既滿足大城市因空間不足而帶來的“產業需求外移”，也滿足其土地緊張帶來的“住房需求外溢”。

二是加快房地產業“跨界”發展。通過推進大城市房地產企業向工業、科技、商務、教育、文化、休閑等領域的跨界發展，通過引導房地產企業由單純住宅開發向為城市提供綜合配套服務，加快推進房地產行業轉型，進一步提高房地產行業集中度，避免社會資金過度流入房地產行業，積極促進房地產業與經濟社會的協調、有序發展。

三是加快房地產業行業創新。適應大城市未來房地產租賃市場的發展，結合國家促進住房租賃的優惠政策，通過財政支持、稅收減免、資本金注入等方式，鼓勵有條件的企業持有物業、建立住房租賃供應平臺，鼓勵中介企業、物業管理企業發展住房租賃業務，滿足大城市城市各種類型的住房需求。

陳品祿/責任編輯