我國鄉鎮居民房地產消費問題實證分析

張小雪

內容摘要：在我國房地產庫存持續高企的背景下，如何加快推進非城市人口的房地產消費成為我國去庫存政策的主要著力點。本文以居民收入、消費水平、消費行為和房地產消費特征為影響因素，通過滯后變量模型進行鄉鎮居民房地產消費問題實證研究，綜合評價各影響因素與住房消費的關系，并對促進鄉鎮居民住宅消費提出了建議。

關鍵詞：房地產消費 滯后模型 影響因素

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

引言

改革開放近四十年來，我國國民經濟持續快速增長，居民生活水平得到了顯著提升，由此帶動了居民消費的增長。同時，我國居民消費的增長反過來也推動了經濟的發展，二者的共同協調發展成為我國綜合實力不斷提升的有力保障。

在我國居民消費的結構中，房地產消費占據了其中很大的比重，為我國國民經濟和消費的增長做出了巨大貢獻，因此，針對房地產消費進行研究有其一定的意義。同時，必須看到，由于我國長期以來實行的城鄉二元的經濟結構和發展體制，造成城鄉差距過大，城市居民和鄉鎮居民在生活習慣、消費能力、消費傾向上存在巨大差異，而目前現有的房地產消費的研究大多是針對城市居民，對于鄉鎮居民的房地產消費的研究還比較缺乏，因而針對鄉鎮居民的房地產消費問題進行研究可以填補現有研究的空白，具有重大的現實意義。

文獻綜述

（一）國外研究綜述

房地產作為一種特殊的商品，其消費主要由供需狀況決定，具有價值高、周期長、缺乏供應彈性、政策依賴性強等特點，對一國和地區的經濟發展有著重要意義。最早的房地產市場化研究來源于歐美，早在20世紀90年代，Abaraham與Hender便通過建立滯后觀察房地產價格的模型，通過分析人口、收入等影響因子，解釋了各個因子對房地產消費的影響程度。Michael、Walden等人的研究則是通過基礎設施建設與周邊教育情況來解釋房地產價格的變化。Malpezzi更側重房地產供給與需求兩端的變化，認為需求的來源是人均收入水平的上升，并建立相關誤差模型計算收入變化與短期供給對房地產價格的影響。也有一些外國學者在對具有房地產消費能力的消費者進行調查的基礎上，進一步細分了房地產消費的需求因素，如住宅面積、價格、交通、地理位置是否滿足其需求等。

（二）國內研究綜述

我國的房地產業發展歷史較短，相應的研究也主要集中在大型城市的房地產上，鄉鎮房地產方面的研究尚未成熟，但其基本消費條件不會產生太大變化，杜本峰認為我國消費基礎仍然以人口為中心，人口數量是房地產消費需求的首要因素。也有學者認為城市化進程是驅動我國住房消費的另一個主要因素，并通過統計城鄉人口變化作為判斷城市化水平的手段，同時對經濟增長和房地產消費進行評價。有關研究也表明，住房作為居民最基本的生活需求，在居民總消費支出中占據相當大的比重，根據統計，鄉鎮居民的房地產消費已經成為僅次于食品消費的第二大消費支出方向。另有研究顯示，盡管受到收入條件限制，但房地產同樣具備商品數據，因此其價格波動對居民具有消費引導作用，房價的增長與房地產消費傾向總體呈負相關。總的來看，房地產在鄉鎮的發展能夠有效促進非城市居民的消費水平與消費結構，對平衡地區經濟和新農村建設有著重要作用。

綜上所述，我國鄉鎮房地產發展基本遵循城市房地產發展模式，但在具體的消費行為及消費特點方面與城市房地產消費存在一定區別，因此本文在分析鄉鎮居民房地產消費影響因素中，將選擇范圍縮小在收入、消費水平、消費行為以及房地產消費特征上，并進行進一步細化分析。

鄉鎮居民房地產消費影響因素

房地產消費因素綜合來看主要分為消費、投資、生產三類，在我國城市房地產發展中，這三者的發展相對均衡，而從鄉鎮與農村來看，其整體經濟結構不以工商業為主，政府土地資源主要用于房地產開發的鄉鎮有限，因此主要集中在消費領域，根據鄉鎮房地產消費的一些特點，本文通過選取與消費有關的鄉鎮居民人均收入增長、恩格爾系數、人均儲蓄額、消費行為、人均居住面積與住宅價格這五點作為房地產消費的主要影響因素進行分析。

（一）人均收入增長

人均收入增長作為衡量居民真實購買力水平的關鍵數據，其不僅能夠反映居民對房地產消費的基本能力，同樣能夠反映整個經濟環境是否足以支撐房地產市場的發展，一般來說，在經濟發展較好的情形下，居民的收入增長快，其消費意愿與消費支出的同比增長要略高出收入增長，從改革開放至今，根據國家統計局公布的數據，我國人均實際收入平均每年以7.1%的速度遞增，同時剔除通貨膨脹的影響，非城市戶籍人口人均收入相較于1979年增長了10.5倍。

（二）恩格爾系數

恩格爾系數的作用主要是考察一國和地區的經濟均衡發展，是衡量貧富差距與社會發展的主要標準。從消費角度來看，對恩格爾系數的分析對于居民消費能力與消費意愿的評價與預測也能夠起到一定的作用，一個地區或家庭的必須性消費占總收入比重越高，用于其他方面的消費能力與意愿也就越低。從我國發展來看，盡管我國綜合恩格爾系數至今仍然處于警戒線以上，但鄉鎮地區人口的恩格爾系數則自2012年以來首次降至40%以下，這在一定程度上說明鄉鎮地區同城市在經濟發展與消費能力方面的差距正在逐漸縮小。

（三）人均儲蓄額

由于我國商品市場發展時間較西方發達國家短，消費市場尚未完全成熟，高額的儲蓄水平一直是我國國民經濟發展中一個鮮明的特點，它一方面體現了國民的收入狀況，另一方面代表了國民的消費態度，隨著城市化工作的推進，我國城市居民的消費水平有了較大提升，而鄉鎮居民在消費增長上相比城市仍然偏弱，但總體保持上升態勢。作為一項長期滯后性的消費，人均儲蓄額是判斷鄉鎮居民房地產消費能力的一個重要因素，只有當儲蓄額達到一定水平，才能夠有轉化為消費的潛力。

（四）消費行為

居民消費盡管受到收入情況的影響，但消費行為能夠代表消費者的消費偏好與消費習慣，同等收入條件下，受到文化、社會、個人及心理等諸多條件的影響，消費行為也將趨同，當房地產消費已經形成我國獨特的文化后，不僅對于城市，這種消費文化對于鄉鎮居民的影響也將是十分廣泛的。

（五）人均居住面積與住宅價格

根據價格彈性理論，房地產價格與國民經濟的變動密切相關，居民住宅需求受到價格影響，住宅的銷售價格是居民住宅需求的減函數，且需求缺乏彈性，因此，通過需求影響住宅價格的作用較弱，即住宅消費成本越高，消費需求越弱。人均居住面積上，我國2013年鄉鎮居民的人均居住面積為37平方米/人，盡管較1993年相比已經增長了近一倍，但居民對居住條件的改善需求仍在持續增長，這也是鄉鎮居民房地產消費意愿增長的內在原因。

鄉鎮居民房地產消費的實證分析

（一）模型的選擇

從上文總結的影響因素綜合來看，房地產消費行為受到一些因素的滯后影響，整個消費過程存在一定的時間滯后效應，本文將采用滯后變量模型就房地產消費的經濟問題進行實證分析，盡管消費過程屬于一個靜態問題分析，但融入時間因素后就可以使問題動態化，因此可以適用動態的滯后解釋變量來對消費行為予以解釋。

房地產消費屬于大額消費，在受到本期收入影響的同時，需要長期的儲蓄才能完成，用消費函數表達如下：

在公式（1）中Y是當期收入，Yt-1是上1期收入，Yt-2是上2期收入，而Yt-1與Yt-2也被稱為滯后變量，在以滯后變量作為解釋變量的情況下，滯后變量的基礎模型可以表達為：

其中q、s分別表示時間間隔，ut是隨機擾動項。

而滯后變量模型具體又可以分為分布滯后模型與自回歸滯后模型，前者模型中不帶有被解釋變量，僅有解釋變量當期X及若干滯后值；后者模型中的解釋變量僅包含X的當期值與被解釋變量Y的若干個滯后值，考慮到我國房地產消費的因素與特點，這里采用后者自回歸滯后模型，具體表達式如下：

式（4）稱為一階自回歸模型，由于自回歸模型的滯后被解釋變量的存在可能導致Yt與隨機擾動項相關，因此需要對模型進行調整，來確定被解釋變量與擾動項之間的異期相關性，具體局部調整模型表達式如下：

因此，對自回歸模型的被解釋變量和隨機擾動項的不同關系估計可以適用工具變量法與普通最小二乘法解決。

（二）指標數據的選取與模型的建立

指標的選取方面，根據前文所述鄉鎮居民房地產消費影響因素，以鄉鎮居民房地產消費的平均水平APCt為因變量指標，滯后一階的因變量為APCt-1，自變量分別包括鄉鎮居民人均居住面積A、人均住宅價格V、鄉鎮居民恩格爾系數X、鄉鎮居民平均儲蓄水平S、鄉鎮居民人均收入增長G五個方面。

根據前文所述模型框架，本文基本模型建立如下：

本文研究數據分別取自《中國統計年鑒2004-2014》和《全國鄉鎮統計年鑒2004-2014》，其中，因變量鄉鎮居民房地產消費的平均水平的計算通過鄉鎮居民平均住宅消費支出除以鄉鎮居民人均年收入得出；鄉鎮人均儲蓄水平通過鄉鎮居民年度儲蓄余額除以鄉鎮居民人均年收入獲得；鄉鎮居民人均儲蓄額則是通過人均收入額減去人均消費額得出。

（三）模型的建立與分析

將整理過的數據輸入統計學軟件Eviews6.0進行分析計算，所得結果如表1所示。

表1中模型分別表示以住宅本身為影響因素對被解釋變量鄉鎮房地產消費的平均水平的回歸分析；以房地產消費為影響因素對被解釋變量鄉鎮居民平均住宅消費支出的回歸分析；以房地產消費和住宅本身為綜合影響因素對被解釋變量鄉鎮房地產消費的平均水平的回歸分析；在原模型的基礎上加入滯后一階的被解釋APCt-1進行回歸分析的檢驗。

從計算結果中看，模型4的R2回歸數據要明顯大于其他三者，說明該模型的擬合度較好，也證明了在加入APCt-1滯后一階的被解釋變量后，對鄉鎮房地產消費模型能夠起到良好的詮釋作用；從其APCt-1滯后一階的數據來看，回歸系數t值表現為顯著，說明鄉鎮居民的消費習慣與鄉鎮居民平均住宅消費支出之間存在正相關。

住宅價格相關系數為負，其回歸系數t值表現為顯著，說明住宅價格與鄉鎮居民平均住宅消費支出之間存在負相關，基本符合模型設計的預期，這從另一個角度印證了商品價值理論，價值越高的商品其消費次數越少。

鄉鎮居民人均居住面積方面，盡管在模型中均表現為正，但在模型4中并沒有差異顯著，表明人均居住面積對鄉鎮居民房地產消費的平均水平的影響有限，但在這一點中，由于居民在房地產消費中更加注重房地產價值體現，并且與城鎮居民不同，鄉鎮居民在自身擁有土地的情況下在房地產消費上不注重人均使用面積，因此，鄉鎮居民人均居住面積方面的影響程度總的來說并不大。

恩格爾系數在模型中的回歸計算結果為負且具有一定的顯著，說明恩格爾系數越高，鄉鎮居民在日常中的消費占比越大，能夠用于非日常消費如房地產消費的能力將越低，基本能夠滿足預期，體現恩格爾系數在模型中的作用。

總的來看，鄉鎮居民人均收入增長在模型中的回歸計算結果為負且顯著，說明當鄉鎮居民人均收入增長水平加快的情況下，用于房地產中的消費支付反而會減少，這又與城鎮居民的消費行為習慣相背離。同城市不同，鄉鎮居民收入再投資的渠道相比于城市更加豐富，從投資流通業到進一步擴大農業生產規模等均是鄉鎮居民的選擇，而對于土地供應相對豐富的鄉鎮居民，用于房地產方面的消費與投資并不明顯。

鄉鎮居民平均儲蓄水平在模型的2、3、4中的回歸結果計算均為負且顯著，說明當鄉鎮居民平均儲蓄水平達到一定程度或家庭儲蓄越高，其在房地產方面的消費意愿就越低，這一定程度上反映了鄉鎮更傾向于儲蓄，從我國歷年的統計年鑒中農村居民的儲蓄率大幅超過城鎮居民這一點也能夠得到印證。

綜合來看，除了滯后一階的鄉鎮房地產消費的平均水平被解釋變量與鄉鎮居民的房地產消費經濟起到正相關的顯著影響之外，住宅價格、恩格爾系數、鄉鎮居民人均收入增長、鄉鎮居民平均儲蓄水均對其呈顯著的負相關影響。

結論和發展建議

（一）結論

從上文的分析可以看到，隨著鄉鎮居民收入的增長，在房地產消費領域的需求也越來越旺盛，然而同城鎮居民相比，房地產的相關消費與投資并不作為其主要的手段，沒有出現城鎮房地產市場那樣旺盛的需求。造成這一情況的原因是多方面的，但總的來說，還是長期以來我國為推動城市的發展實行城鄉二元體制結構，使得農村經濟增長長期落后于城市造成的。我國農村地區為推動城市的發展做出了巨大的貢獻，而自身卻長期處于落后的經濟環境，農村居民消費主要以日用品為主，對于房地產消費也只是近些年城鎮化不斷推進后才逐漸出現的。所以鄉鎮居民盡管脫離了農村的“小農經濟”，但對于房地產消費認識度不夠，而且也缺乏足夠的經濟實力進行房地產消費，但可以肯定的是鄉鎮居民的置業意愿在逐漸提高，房地產消費已經逐漸成為鄉鎮居民的關注點并列入消費支出計劃中。近年來我國政府高度重視農村經濟和鄉鎮經濟的發展，城鎮化進程不斷加快，農村居民不斷向鄉鎮遷移，因而鄉鎮房地產消費潛力巨大，如果加以適當的政策引導和信貸支持，相信鄉鎮房地產消費會有較大的發展。

（二）發展建議

綜上，對于激活鄉鎮居民房地產市場，促進商業房地產發展，則需要做好以下幾點：

繼續加快新農村建設，在當前我國城鎮化水平不斷提高的大環境下，城鄉人口分布已經出現嚴重的不均衡，更多鄉鎮居民的置業首選仍然是以城市為中心，對于鄉鎮上的商業房地產的興趣不濃厚，這與鄉鎮的經濟發展水平有關，在鄉鎮房地產經濟發展上，江蘇南部、浙江等地在農村地區的基礎設施建設充分發揮了作用，因此這些地區鄉鎮居民在房地產消費傾向上也較其他地區要積極。

繼續深化發展鄉鎮流通業、服務業、農業改革措施，為鄉鎮居民提供穩定就業崗位，進一步實現鄉鎮居民增收，房地產消費作為家庭大額消費項目，必定需要一定的收入來源與經濟基礎，且如模型所述，房地產消費具有一定的滯后性，增加居民人均收入是推動鄉鎮房地產業發展的重要舉措。

鼓勵城區部分行業企業以及區域范圍內的事業及行政單位向鄉鎮遷移，加大鄉鎮的固定資產投資，加強相關交通、能源、金融、供銷及教育方面的建設工作，提高鄉鎮軟環境，提高鄉鎮居民受教育程度，也有利于就業及促進鄉鎮居民房地產消費傾向的作用。

通過適當的政策引導和多元化的信貸支持，促進鄉鎮房地產的發展。我國各級地方政府要根據本地區的情況，通過政策支持扶持鄉鎮房地產的發展。一方面要出臺產業發展政策，從大環境上為鄉鎮房地產的發展提供保障，另一方面對于具體的項目，要對其經濟效益和社會效益進行評價，對于確實能夠改善鄉鎮居民生活環境、水平的，要從行政審批、項目規劃、資金信貸等方面予以支持。另外，考慮到鄉鎮居民實際的消費水平，對于鄉鎮居民進行房地產消費，要在貸款方面予以扶持。鄉鎮居民經濟收入不高，貸款償還能力有限，因此銀行和各類金融機構要因地制宜，根據鄉鎮居民的實際情況制定貸款方案、設定貸款條件，提供多元化的信貸支持和還款方式，以此提升鄉鎮居民進行房地產消費的意愿，甚至是鄉鎮居民通過房地產消費進行投資的意愿，最終促進我國鄉鎮房地產的持續、健康發展。

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