我國房地產業融資問題及對策研究

王朕

摘要： 房地產業屬于資本密集型行業，對資金具有很大的需求，因此融資對于房地產企業來說至關重要。近十年，我國出臺了大量的房地產調控政策，使得房地產市場的發展時好時壞，增加了房地產企業的財務管理的難度。據此，通過分析目前我國房地產企業融資中存在的主要問題，提出了這些問題形成的原因及其影響，最后給出了擴寬我國房地產企業融資渠道的建議。

關鍵詞：房地產；融資；對策

中圖分類號：F83文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.059

1我國房地產業融資中存在的主要問題

1.1銀行貸款是房地產企業的主要融資渠道

由于金融體系的制約，我國房地產業仍以銀行貸款為主要融資渠道，通過債券市場、股票市場、信托、基金等方式進行融資的比例較小。數據表明，我國房地產企業的資產負債率長期高于70%，遠高于其他類型的企業資產負債率60%。一個房地產項目的主要資金來源包括房地產企業的自有資金、建筑企業墊付款、銀行貸款和預售款四種形式，其中預售款本質仍然是銀行貸款由于大部分消費者仍通過銀行的按揭貸款支付大部分購房款項，因此本質上預收款和銀行存款均來源于銀行系統，可以看出我國房地產企業對銀行有很強的依賴性。

1.2直接融資占房地產企業融資比例很小

直接融資方式主要包括債券融資，上市融資，基金融資和信托融資四種模式。目前我國約有3萬余家房地產企業，而僅有80余家房地產企業在滬深兩個股票市場上市，上市的房地產企業僅占全部房地產企業總數的千分之三左右。已上市的房地產企業由于其業績的波動性使得只有少部分企業能夠滿足再融資的條件。債券融資占我國房地產融資的比重僅為千分之二左右，同時數據表明該比例正在逐步下降。另外房地產企業通過房地產信托和房地產基金獲得的融資也僅占房地產企業總貸款規模的千分之一左右。可以看出，我國房地產通過直接融資獲得的融資比例非常之小。

1.3房地產企業獲得的外資投資比例逐漸減少

我國對于外商投資房地產業具有很多限制性條件，外資不能夠直接投資于我國的房地產市場，因此只能以間接的方式進行投資，主要以與國內房地產企業聯合開發房地產項目、收購銀行不良資產、合資成立房地產開發基金等形式投資于我國房地產市場。隨著我國金融體系的逐步放開，外資在房地產企業的融資中扮演的作用也越來越大，但是雖然我國房地產企業獲得外資投資數額不斷增長，但是其占房地產業融資總額的比例卻在不斷縮小，目前外資投資僅占我國房地產企業總投資的1.6%左右。

2我國房地產企業融資模式單一的形成原因及其影響

2.1我國房地產企業融資模式單一的形成原因

我國房地產企業融資模式單一并不是偶然的，而是由于諸多客觀原因導致的。從房地產企業內部來說，房地產企業管理不完善、治理結構不合理、經營效率低是其中一部分原因。從外部因素來分析，房地產企業融資模式單一是由于其直接融資存在法律和政策的障礙、銀行有壓力和動力投放大量貸款給房地產企業、外資缺乏合適的投資渠道等原因。

由于法律和政策上的約束，房地產企業進行直接融資需要經過大量的審批和辦理復雜的手續，提高了房地產直接融資的成本，通過銀行融資具有直接、快速、方便等特點，使得房地產企業更加傾向于通過銀行進行融資。導致了我國房地產企業以銀行貸款作為首要融資渠道的現狀。數據表明，我國商業銀行閑置資金占總存款余額的比例高達30%以上，商業銀行大量的閑置資金削弱了直接融資途徑的作用。房地產業已高收益、高利率等特點成為了商業銀行重點貸款對象之一，即使在其具有高風險的情況下，商業銀行也愿意為其提供融資，相比其他項目，目前房地產貸款是商業銀行最為穩定且風險較低的優質業務，因此造成了商業銀行愿意貸款給房地產企業，同時房地產企業愿意從商業銀行貸款的現狀，從而對直接融資渠道產生了抑制。由于我國對房地產業的管制，外商不允許直接投資于我國房地產市場，其只能以合作或者入股的方式投資于我國房地產市場。另外，房地產業具有流動性差的特點，外資的進入對退出方式有較高的要求，這就需要金融市場上有足夠的金融工具例如債券、基金等方便外資的進入與退出，然而目前我國缺乏相應的房地產債券和基金交易平臺。兩方面的原因使得房地產通過外資融資的比例仍然很小。

2.2我國房地產企業融資模式單一的形成影響

我國房地產企業單一的融資模式主要有三方面的影響。一是使得銀行承擔了大量來自于房地產業的風險，一旦房地產業出現危機，銀行業將遭受嚴重的影響。在目前我國金融體制下，商業銀行貸款利率被限制在一定范圍之內，銀行無法根據具體項目的實際風險決定包含風險溢價的貸款利率，導致一方面商業銀行的部分房地產貸款項目面臨較大風險，另一方面使得房地產商過度地投機和投資行為，推動房地產泡沫的形成。然而一旦泡沫破滅，房地產企業將無法按時償還貸款，銀行無法及時地通過出售房地產抵押物收回全額投資，使得銀行不良貸款迅速增加，嚴重時可能影響整個金融體系的穩定性導致金融危機。我國房地產企業資產負債率普遍高達70%以上，過高的資產負債率使得房地產企業面臨著較大的財務風險，一旦房

地產企業資金鏈出現問題，其經營活動將遭受重創。房地產企業高負債經營的特性決定了其持續發展必須基于多樣化的融資渠道，因為一旦商業銀行轉換發展策略，減少對房地產企業貸款，或者國家出臺政策對商業銀行的房地產貸款加以限制，將使得房地產企業的融資遭遇困境，影響其持續發展。

3擴寬我國房地產企業融資渠道的建議

3.1建立房地產金融二級市場

成熟的房地產金融市場的標志是市場上不僅有股權融資和債券融資的一級市場，同時有著發達的二級交易市場，增加房地產證券的流動性。流動性是投資者投資某項證券產品是考慮的主要因素之一，通過增加房地產證券的流動性可以吸引更多的投資者參與到房地產金融市場的投資中來，為房地產企業的直接融資打下基礎。二級市場的健全能夠有效分散房地產信貸機構的信用風險和市場風險，使得這些風險能夠分散于整個金融市場的投資者中去。隨著我國房地產業的不斷發展，房地產企業融資規模占整個金融體系融資規模的比例不斷上升，提高其流動性，對整個金融體系的穩定性具有重大意義。因此我國應該推動房地產二級市場的建立，切實提高房地產證券的流動性。

3.2完善各類相關制度

制度是一個行業健康穩定發展的保障。房地產抵押制度、個人信用制度，房地產抵押保險制度和二手房交易市場在房地產金融中都扮演中非常重要的作用。沒有完善的房地產抵押制度、個人信用制度，房地產抵押保險制度和二手房交易市場作為支持，金融工具和手段就無法充分在房地產金融市場得到有效利用。例如，二手房市場的不完善導致商業銀行個人抵押貸款面臨較大風險，一旦大量違約事件集中出現，銀行將很難快速將貸款資產轉化為現金資產。

3.3完善法律法規體系

目前，我國房地產相關的法律法規還不夠完善，相關職能部門不僅應該對現行的法律法規進行完善，與時俱進使相關法律法規符合目前房地產發展的現狀，同時應該著手完善法律法規體系，比如制定《產業基金法》、《房地產開發企業貸款管理法》和《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等法律法規，對房地產融資中各類融資方式中的各個責任主體的責任和義務以及操作流程進行規范，使得房地產融資中各個當事人的行為有法可依。

參考文獻

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