經濟新常態下三四線城市房地產去庫存情況研究

張真

【摘要】2014年以來，我國經濟進入換擋期，房地產需求減少，庫存日益嚴重。為此，中央對房地產行業做出了“去庫存”的戰略部署，出現了一些符合預期的效果，但房地產庫存情況依然較為嚴重，特別是在廣大的三、四線城市。本文在傳統金融稅收政策之外，分析提出了比較新穎的去庫存方法，供政策備選。

【關鍵詞】房地產去庫存、異地公積金、農村土地流轉

2014年以來，我國經濟進入換擋期，經濟總體呈現L型走勢。作為國民經濟支柱產業的房地產行業，也理所當然的進入了調整期，全國商品房庫存達到7.2億m2的，其中商品住宅4.5億 m2。實際庫存還不止這些，如按潛在庫存計算，庫存更大，因同期在施商品房不斷進入市場，市場銷售也不可能只售庫存商品房，所以實際庫存商品房，應包括在施商品房和竣工待售商品房，但不應包括待開發土地數（因其產品仍具可調性）。截至2016年6月份，待售商品房和在施商品房合計756988萬m2（其中住房503042萬m2），按照2015年12.85億m2的銷售速度，需要5年以上時間消化。

與此同時，這種大庫存的背后是房地產行業日益分化。一是不同城市間分化，一二線重點城市與三四線城市的分化不斷擴大。二是地域分化，東南沿海和中西部地區房地產市場不同。三是不同業態分化，相比住房，商業和寫字樓的庫存問題更加嚴重。

這其中，尤其以城市間分化最為顯著，也最為重要，大量的三四線城市住宅存量很大，而一二線重點城市的房地產缺口依然很大，全國房地產“總量滿足，局部短缺”的特點較為明顯。2015年全國人均住宅面積已經達到35m2，追平了日、德等發達國家的住房水平，但一二線重點城市在今后相當一段時間內，還要以解決老百姓的基本住房需求為主要發展方向。

這些特點是此次房地產全行業去庫存的基礎和原點。去庫存一年多以來，較為常規的降低首付比例和貸款利率，降低交易稅費和交稅年限等政策措施已經先后出臺，出現了一些比較好的效果，但當前，一二線重點城市的房價持續快速上漲，廣大三四線城市的房地產庫存情況依然較為嚴重，大水漫灌式的普惠制政策較難在三四線城市房地產市場去庫存。基于此，本文提出了比較新穎的去庫存方法，供政策備選：

一、優化人口結構，人口政策由限制轉為鼓勵。

人口數量是房地產三個決定性因素之一，長期以來的過低新生人口數量，大量減少了房地產需求，是房地產庫存過高的根本原因。房地產去庫存健康發展要求新生人口數量恢復到正常水平，近期提高生育家庭的新增人口和看護人口住房需求，中期提高新增人口結婚的購房需求，長期提高新增人口成年后的改善住房需求。按照保守計算，新生人口數量恢復到2500萬/年的正常水平，每年可以增加約3億m2住房需求，這將是房地產去庫存的關鍵關鍵。

1982年開始實行的嚴格一胎政策和國民經濟發展后的生育率自然下降，在過去30年里相疊加，大量減少了新生人口數量，新生人口數量從2500萬/年快速下降到1600萬/年。按照人口學規律和發達國家經驗，在經濟快速發展時，生育率會自然快速下降，并且有低于最低人口替代率2.2的趨勢。我國人口自然下降更為嚴重，從1965年到1982年計生政策之前，人均GDP不足150美元，人口替代率已經自然快速下降到3以下，兩孩家庭成為當時的常態，為全球獨有。按照人口學理論，在經濟快速發展時需要有預見性的鼓勵人口生育，而非是限制。1982年開始的人口限制政策與經濟發展階段錯配，讓本已過度下降的生育率進一步下降到接近1，嚴重影響了國民經濟可持續發展，房地產行業作為國民經濟支柱產業，也成為不當計生政策的重災區。

長期過低新生人口數量大量減少了全社會住房需求，這才是當前房地產需求不足，庫存過高的長期根本原因。不改變人口現狀，也就無法從根本上增加房屋需求，實現房地產行業健康發展。2013年和2014年，大陸已先后放開了單獨和所有家庭的二孩。但截至2015年底的人口數據，新生人口仍然維持在1600萬/年，并無提升，政策效力和發達國家經驗高度吻合，過少新生人口對房地產庫存的壓力依然很大。房地產健康發展需要學習發達國家經驗進一步放開生育限制，并及時轉為鼓勵生育，具體包括多子女家庭減稅、優先保障房、增加幼兒園投資、提高孕期哺乳期女員工待遇等。

二、打通大城市公積金到三四線城市購房的“單向綠色通道”。

積極利用好沉睡公積金支持鼓勵在京滬等一二線城市工作的外鄉人回家鄉購房。當前跨地域就業人口約有3億，其中農民工在異地就業1.7億，在一二線城市就業的外來人口約有1億，他們在工作地繳納公積金，并有強烈的回家鄉置業需求。雖然住房和城鄉建設部等主管部門在2015年出臺了關于異地公積金購房的政策，但在實踐中，公積金系統還沒有全國聯網，由各地公積金中心各自管理，受理申請的地方公積金中心要面對全國300多個地市，近3000個區縣發放公積金，放貸風險可想而知。出于降低放貸風險等原因，異地公積金購房手續非常繁瑣，申請人需要在工作地和購房地之間多次往返，多次提交證明和申報材料，如果是夫妻雙方使用兩地的公積金購房，則手續更加繁瑣，這些都極大增加了公積金使用成本，嚴重限制了三四線城市的合理購房需求釋放，阻礙了當地房地產去庫存。在全國去庫存的大背景下，全國公積金使用率長期不足50%，睡眠情況嚴重，與中央房地產去庫存的要求很不匹配。優化改革管理機制是去庫存的有力推手，建議加快打通使用大城市公積金到三四線城市購房的“單向綠色通道”，由三四線城市的公積金中心一次性受理申請材料，并負責與大城市公積金中心做業務溝通，支持鼓勵在京滬等一二線城市工作的外鄉人回家鄉購房，支持跨地域搬家的老百姓在遷入地安家樂業。

以公積金為基礎建立全國住房銀行當然能夠更好的支持購房需求，但是這是一項中長期工作，短期內難以和去庫存工作的時間同步。

三、允許進程農民用宅基地置換三四線城市的商品房。

城市人口遷徙，可以賣掉家鄉住房，再購買異地住房，而農民在城市化過程中，遇到了農村宅基地不能發揮財產屬性，被迫長期閑置，而在城市買不起房，甚至不夠首付的尷尬局面。農村宅基地被迫成為沉睡的金礦，既影響了新市民的正常購房城市化，也造成了農村土地的巨大浪費。建議將新型城鎮化和化解房地產庫存有機結合起來，允許新市民用家鄉的宅基地和耕地，按合理的比例在三、四線城市置換住房，正常釋放住房需求，同時在戶籍、教育、醫療、社保、金融、稅收等方面給予扶持配套，幫助新市民加快融入當地，全面激發落戶城市房地產市場活力。按照統計，我國當前有2億以上農民在城市難以買房落戶，如果對允許他們用農村宅基地按照正常市場價值置換城市住房，至少可以釋放70億m2的住房需求。

參考文獻：

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