客觀理性面對房價(jià)波動

本刊記者 李紅霞 耿黎明

客觀理性面對房價(jià)波動

本刊記者 李紅霞 耿黎明

袁鋼明，男，1953年9月29日生于西安市。清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員、教授，研究領(lǐng)域?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、國際經(jīng)濟(jì)。1994年，獲中國社會科學(xué)院優(yōu)秀成果獎；1987年，獲孫冶方經(jīng)濟(jì)科學(xué)獎、中國社會科學(xué)院中青年優(yōu)秀論文獎、中國中央國家機(jī)關(guān)中青年優(yōu)秀論文獎，享受國務(wù)院特殊津貼專家。2008年，出版《中國宏觀經(jīng)濟(jì)與結(jié)構(gòu)變動:從中日比較的視角分析》 (獨(dú)著) ；1994年，出版《跨國投資與中國》 (獨(dú)著) ；2001年，出版《市場化與宏觀穩(wěn)定》(合著) ；2000年，出版《宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控與政策》(合著) 、1999年，出版《中國國有企業(yè)改革與發(fā)展》(合著) 等 。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份70個大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格上漲的城市有64個，無論是從同比還是環(huán)比情況看，8月份70個大中城市住宅銷售價(jià)格上漲的城市個數(shù)均有所增加，且漲幅擴(kuò)大。

在房地產(chǎn)交易中，價(jià)格起落，關(guān)系到國計(jì)民生，一直備受關(guān)注。正逢“金九銀十”，對于房價(jià)各方也有不同的認(rèn)識和解讀，為此《中國商界》記者采訪了清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明。

《中國商界》：如今房價(jià)上漲之快，價(jià)位之高，令很多人“談房色變”，房價(jià)一天一個樣，很多人只能“望房生嘆”，商品房是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，請您談?wù)勎覈姆康禺a(chǎn)是在怎樣的背景下發(fā)展起來的？

袁鋼明：最初，我國沒有商品房的概念。職工的住房都是公有住房，是福利房。公有住房的問題在于，因?yàn)椴荒苓M(jìn)行商業(yè)開發(fā)，房屋總量少，不能滿足職工的住房需求。特別需要指出的是，公有住房完全是公共支出，工廠作為福利分給職工。這種公共支出成本很高，結(jié)果造成國家和企業(yè)巨大的負(fù)擔(dān)，住房普遍短缺。公房是無償、免費(fèi)、福利性的，因此慢慢就不適應(yīng)社會的發(fā)展了。

《中國商界》：住房制度改革是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，是對城鎮(zhèn)居民住房保障體制的改革。我國的住房改革經(jīng)歷了怎樣的過程？

袁鋼明：我國的住房改革，非常艱難。從上世紀(jì)80年代晚期開始，因?yàn)橐獪p輕國家的福利負(fù)擔(dān)，同時(shí)滿足職工的住房需求。住房改革由原來國家或單位統(tǒng)包的投資體制轉(zhuǎn)變?yōu)閲摇挝弧€人三者合理負(fù)擔(dān)的投資體制。

不過，以當(dāng)時(shí)的收入水平，職工根本買不起房，需要漸進(jìn)式過渡。開始是半買半分，分房的同時(shí)需要交一部分錢，國家還是需要大量的補(bǔ)貼。以上是一種情況，還有一種情況是現(xiàn)在還存在的住房公積金制度。住房公積金是由職工個人和所在單位分別交繳占職工工資一定比例的資金，作為職工個人住房公積金，以增強(qiáng)職工住房消費(fèi)能力。此外還有一項(xiàng)為住房補(bǔ)貼，這項(xiàng)體現(xiàn)在工資里。住房補(bǔ)貼，是增加員工定向支出的一種補(bǔ)貼方式。住房補(bǔ)貼就像交通補(bǔ)貼、副食補(bǔ)貼一樣，增加老百姓住房的專項(xiàng)收入。住房改革就是這樣，通過各種各樣漸進(jìn)的方式，增加職工的購房能力。

《中國商界》：從半買半分的過渡模式走到現(xiàn)在這種全價(jià)購買的方式，又是經(jīng)歷了怎樣的過程？

袁鋼明：90年代后期，基本上過渡到全價(jià)購買的方式。當(dāng)時(shí)世界銀行都討論過中國非常困難的房地產(chǎn)商業(yè)化改革方案，而且出過專門的報(bào)告。改革勢在必行，必須有效推進(jìn)。當(dāng)時(shí)，全國做得比較好的有北京、青島和沈陽。總的來說，從福利分房到商品房的改革是曲折而艱難的。

我認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)之所以能夠成功，總的來說是采用漸進(jìn)的方式，而不是休克式或開閘式。漸進(jìn)式的發(fā)展方式安全，但會比較慢。市場化一旦出現(xiàn)，就會獲得很多支持。

李嘉誠發(fā)明了按揭貸款，打破了房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款業(yè)務(wù)。所謂按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人作為還貸保證人在按揭人還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。

《中國商界》：按揭貸款確實(shí)打破了房地產(chǎn)的發(fā)展瓶頸，解決了個人買房資金不足的問題。目前為止，房產(chǎn)地發(fā)展的哪個階段讓您記憶深刻？

袁鋼明：1988年，海南建省，并成立海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)。海南省是我國國土面積(陸地面積加海洋面積)第一大省，海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)是我國唯一省級經(jīng)濟(jì)特區(qū)。據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒1996》統(tǒng)計(jì)，1988年，海南商品房平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。短短3年，增長超過4倍。

1992年，盡管中國人民銀行采取了宏觀調(diào)控措施，加強(qiáng)貨幣供應(yīng)量的控制，但各地投資迅猛，控制貸款規(guī)模的難度非常大。

1993年6月，時(shí)任國務(wù)院副總理同時(shí)兼任中國人民銀行行長的朱镕基要求終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。緊接著，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》，強(qiáng)力調(diào)控措施包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等。

我接觸過很多親歷者，20年甚至更長的時(shí)間，房價(jià)才漲上來。當(dāng)時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)遇到了空前的危機(jī)。在這種情況下，國家通過緊縮貨幣來解決當(dāng)時(shí)的問題。一方面緊縮貨幣，一方面要維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，所以當(dāng)時(shí)面臨的困難非常巨大。當(dāng)時(shí)，在緊縮的環(huán)境下，在一定程度上保持了金融安全。結(jié)果，貨幣嚴(yán)重緊縮的后果是經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑。

《中國商界》：房地產(chǎn)的價(jià)格波動，影響著整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展。相關(guān)資料顯示90年代中后期，浦東也建起了很多高樓大廈。對于這一現(xiàn)象，您怎么看？

袁鋼明：那時(shí)，上海浦東開發(fā)區(qū)建起了一大批高檔豪華商業(yè)大廈，其高度、密集度為沿海地區(qū)之最。浦東地區(qū)的辦公樓利用率約為40%，有些地方的利用率不到30%。沒有人租得起那么貴的房子，浦東也沒有房地產(chǎn)商預(yù)計(jì)的那樣快速發(fā)展。

當(dāng)時(shí)，房產(chǎn)空置率也很高，出現(xiàn)了出售、出租困難的局面，很多房地產(chǎn)開發(fā)商陷入困難。一些人把浦東豪華高檔的建筑群看作是中國建設(shè)高潮、投資高潮、經(jīng)濟(jì)高增長的代表性成就，但一些外國學(xué)者卻不這樣看。1995年，我?guī)е毡疽粋€大學(xué)的訪問團(tuán)來浦東參觀。通過與學(xué)者溝通我體會到，高聳的大樓并不能說明多少經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成就。外國公司來中國，不是盯著這樣的大樓來的。相反，從這種空置率很高的大廈中，看到了背后的問題。

當(dāng)時(shí)，國家采用了特別的政策支持了浦東發(fā)展。首先，保證浦東相關(guān)項(xiàng)目的資金供給。其次，在浦東注冊的金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)，可享受特別的金融和其他優(yōu)惠政策。

《中國商界》：住有所居，居有所安，是所有老百姓的心愿。房價(jià)的波動，關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)，更牽著老百姓的心。有哪些住房相關(guān)的政策，您認(rèn)為有必要關(guān)注？

袁鋼明：廣州市于1996 年8 月決定大幅度調(diào)整地價(jià),地價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低, 同時(shí)市政配套費(fèi)亦降低。由于地價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分, 地價(jià)降低, 從而使商品房價(jià)格降低，達(dá)到相對提高居民購買力的目的。

此外，建設(shè)部于1997年6月頒布施行“城市房地產(chǎn)抵押管理辦法”, 中國人民銀行于1998年5月9日頒布實(shí)施“個人住房貸款管理辦法”。這使欲買房而購買力不足的居民，能夠通過按揭進(jìn)行抵押貸款買房。

2003年，出現(xiàn)了房地產(chǎn)大幅度上漲的情況，各方展開了激烈地爭論。我認(rèn)為應(yīng)該收緊對房地產(chǎn)的相關(guān)政策，控制貸款。任志強(qiáng)表示，房地產(chǎn)有廣闊的發(fā)展前景。中共中央國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化投融資體制改革的意見（中發(fā)[2016]）18號》文件以后，2005—2006年出臺了一系列限制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的文件，限制房價(jià)、限制面積。政策一直在穩(wěn)定房價(jià)，而房價(jià)依然在上漲。

2008年以后，整個中國經(jīng)濟(jì)陷入困難局面。2009年，國務(wù)院十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃包括：汽車、鋼鐵、紡織、裝備制造等。當(dāng)時(shí)，北京出現(xiàn)了大批按揭貸款不支付的違約客戶。對于違約案件的發(fā)生，通常有兩種做法：一種是嚴(yán)懲不貸，把房子徹底收回，保護(hù)銀行的利益。另外一種做法，是保護(hù)按揭購房者利益。高點(diǎn)買房的百姓，給予延期還貸、優(yōu)惠利率等優(yōu)惠政策。

《中國商界》：從城鎮(zhèn)化率的角度上講，有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，而現(xiàn)在所處的白銀時(shí)代，含金量依然很高。對此，您持怎樣的觀點(diǎn)？

袁鋼明：這個說法不成立。因?yàn)橹袊某擎?zhèn)化已經(jīng)到了分界線，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)速度會大幅減緩。2002—2011年，我國城鎮(zhèn)化率以平均每年1.35個百分點(diǎn)的速度發(fā)展，城鎮(zhèn)人口平均每年增長2096萬人。很多人樂觀的認(rèn)為以后可能會變成立1.5%，甚至是2%。但事實(shí)不是這樣，我所看到的最新數(shù)據(jù)是下降到0.7%。為什么呢？因?yàn)榇罅康那鄩涯甓家呀?jīng)從農(nóng)村走出來，來到城市。所以，中國的城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了一個重要的分界點(diǎn)。

按照人口學(xué)家的說法，我國到2030年都是在人口陷阱里，而且勞動力在絕對減少。開始進(jìn)入城市流入人口減緩，城鎮(zhèn)化速度減慢的階段。所以，城鎮(zhèn)化從高潮下滑，人口紅利開始逐漸減弱和轉(zhuǎn)變。

《中國商界》：您的研究領(lǐng)域是宏觀經(jīng)濟(jì)，您認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)的要義是什么？

袁鋼明：我認(rèn)為，并不是房價(jià)上漲就是經(jīng)濟(jì)的良好現(xiàn)象，或者房價(jià)上漲就一定能給經(jīng)濟(jì)帶來好的變化。

抓機(jī)遇現(xiàn)在是一個時(shí)髦的名詞，但是我認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)中不能用這個詞。宏觀經(jīng)濟(jì)最基本的原理就是持續(xù)穩(wěn)定增長，這是宏觀經(jīng)濟(jì)的基本要義。過高增長，就會出現(xiàn)暴跌。所以，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過高增長時(shí)，就要控制節(jié)奏，讓它慢下來，才能保證持久增長。所以，任何一個合理的調(diào)控者，都應(yīng)切記謹(jǐn)防暴漲，特別是宏觀經(jīng)濟(jì)。某一行業(yè)、某一產(chǎn)品可以，但也是有限度的。

所以，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展是好事。但上漲過快，決不是好事。房地產(chǎn)不可能無限上漲，因?yàn)橹挥袃r(jià)格隨市場波動并達(dá)到理性區(qū)間，才能健康持續(xù)發(fā)展。

《中國商界》：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展備受關(guān)注，您對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展有哪些預(yù)期？

袁鋼明：我認(rèn)為征收房地產(chǎn)稅是行業(yè)健康發(fā)展的需要。房地產(chǎn)稅是占用房地產(chǎn)資源上交的一種稅。我個人認(rèn)為，合理的稅率大概是1%，美國是1%～3%的房地產(chǎn)稅。日本是1%，第一套免稅。所以，美國人不敢多買房子。稅率如果過低，如0.3%或0.4%，根本沒有意義。

2011年1月，上海試點(diǎn)對部分個人住房征收房地產(chǎn)稅，適用稅率暫定為0.6%。征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。同期，重慶啟動房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，征收對象為個人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房。

2013年5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)的國家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，《意見》明確提出，將擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。2016年8月，財(cái)政部部長樓繼偉在G20財(cái)長峰會上表態(tài)要“義無反顧推進(jìn)個稅房地產(chǎn)稅改革”。