業主拒絕繳納費用，物管能否限制其出入

業主拒絕繳納費用，物管能否限制其出入

編輯同志：

我是一家物業公司的負責人，公司與一處小區的業主委員會簽訂的物業服務合同中，約定公司為小區提供物管服務，包括房屋建筑共用部分的維修、養護和管理，共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，還規定了服務期限、收費標準、違約責任等。在公司已經提供一年的服務后，面對公司催繳物業管理費用，業主李某借口公司對外墻維護不到位、對公共設施維修不及時、安全保障不理想、環境有時沒打掃等，不管公司如何解釋，就是拒絕繳納。無奈之下，公司只好對李某的門禁卡信息加以處理，希望通過使其無法出入，逼迫其履行繳費義務。誰知，李某反倒提起訴訟，而法院也支持了李某排除公司妨害其出入、賠償其無法出入期間在賓館開房居住費用的請求。請問：這到底是為什么？

讀者：梁茹惠

梁茹惠讀者：

法院的判決并無不當。

一方面，公司的行為侵犯了李某共有權的行使。《物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條則進一步明確：“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分……”即鑒于出入住房的通道、樓梯為業主所共有，李某對相關部分自然和其他業主一樣，具有共同占有、使用、處分和收益的權利。公司擅自對李某的門禁卡信息加以處理，企圖通過使其無法出入來逼其就范，看似是為了維護自身合法權益不得已而為之，但實質上妨害了李某對公共設施合理使用權的行使，且客觀上確已影響李某正常生活，并造成了被迫在賓館開房居住的損失，公司自然必須對此承擔排除妨害、賠償損失的民事責任。

另一方面，物管公司索要物業管理費只能通過合法方式進行。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。”即對于李某借故拒絕繳納物業管理費的行為，公司可以經過相關程序之后，通過訴訟來催要，而不得進行“以毒攻毒”式的維權。

顏梅生