小城市高密度舊城改造模式探討
——以湖南省臨武縣為例

宋 奇（郴州市城市規劃設計院，湖南郴州423000）

小城市高密度舊城改造模式探討
——以湖南省臨武縣為例

宋 奇（郴州市城市規劃設計院，湖南郴州423000）

小城市中心區土地勃發增值優勢不明顯，以高容積率彌補資金缺口的推倒重來實施舊城改造的方式難以為繼，這種方式也是抹掉歷史的不智之舉。本文以湖南省臨武縣舊城為例，試圖提出一種既“記得住鄉愁”又“壓不垮財政”的改造方式。

改造層次；單元地塊；指標對比；環境上限；經濟下限

1 小城市的舊城困境

多數小城市舊城區面臨尷尬處境，環境不適應現代城市生活，世代居住的居民不舍離去卻盼望著能享受現代人居環境，各種隱患迫著政府醞釀有心無力的改造計劃。蘊含文化卻達不到歷史街區的高度，無法通過單純的旅游觀光實現街區實質改造。中心地價優勢不明顯，推倒式更新很難施行。

湖南省臨武縣，春秋戰國時期設邑，是湘南地區最早的城市建制。臨武古城坐落于武水北岸，舜帝南巡、韓（愈）張（曙）會論、米芾揮墨、霞客駐游，積淀了深厚的歷史文化底蘊。如今，古城淪落為城市舊城區，但仍然是最繁華熱鬧的區域，有些不想改變的習慣也只有在這里才能找回。每遇佳節，舊城區都會被涌來采購傳統商品的居民堵得水泄不通，半個縣城交通癱瘓。除了這濃厚的生活氣息，舊城岌岌可危，破敗擁擠。舊城面積60hm2，建筑密度達50～70%，局部高達90%，采光、通風、綠地等嚴重匱乏，消防隱患極其突出。近80%區域容積率在1.0～2.0之間，與縣城能接受的新建容積率上限相當，缺乏推到式更新的利潤空間。大多數建筑建設于80年代以后，沒有突出的地域特色，但區域內山水街巷的整體格局尚存，老縣委、工人俱樂部、基督教會、宗祠等建筑多少記錄了時代特色，形成了雞肋式的人文氛圍。

2 客觀確立改造整體思路

舊城改造總被賦予兩種期待。①希望社會資金強勢投入，將破敗和隱患一鍋端，建成敞亮公平，最好還能補貼一些財政收入。②旅游休閑帶來的經濟和文化效益不斷拔高，使得舊城似乎都應該變成中華文明博物館。基于這樣的期待之下，很多舊城改造停留在重復計劃策劃規劃的循環。

實質性的推動，必須從改造的根本目的出發，并客觀認識市場。舊城改造根本目的不外三點：①出于提升環境安全的考慮；②解除對城市整體功能完善的阻礙；③有價值的歷史文化城區保護。

臨武舊城區改造根本目的屬于前兩點。通過對多方面的因子分析，地價優勢不明顯和高建筑密度，沒有足夠利潤空間缺乏推到重建可行性，文化遺存不十分突出沒有全面保護的意義，唯有部分疏散是可行的方式。

3 劃定時間分序和空間分序兩層次改造內容

合理確定疏散部分是改造模式的核心任務。一系列的舊城改造問題，可分為兩個層次特性，將其表述為時間分序和空間分序。時間分序：在實施時間上可分序的關系，但在空間上必須一次解決。空間分序：這類問題理想的解決應是時間上統一，但是在空間上可以分不同的次序實施。

在臨武舊城改造中，提升環境安全主要是指應當解決消防隱患、改善通風采光條件以減少流行性疾病的產生、增加一定的公共綠化空間和機動車進入可能性、完善供電排水等基礎設施；阻礙城市整體功能主要是指舊城在空間上割裂了路網，大量交通流在舊城區域匯集無法及時疏散，造成全城的擁堵。按照上述兩層次問題分類方式，道路聯通、供電、排水等劃入時間分序問題，消防、通風、采光、公共空間、機動車可進入性屬于空間分序問題。

4 應對兩個層次問題的對策

4.1 應對時間分序問題

時間分序問題多數屬于城市基礎設施，應當以政府為實施主體，按影響嚴重性、可實施性和問題之間相互關系對這類問題進行排序，確定這類問題的改造時序。

就臨武舊城區來說，阻斷城市交通和排水不善污染河水，是當前最緊迫需要解決的問題。首先對城市道路網實施改造同時完善的道路市政管網后，再改造舊城區內部排水系統將更有成效。通過交通出行分析得出，貫通北面的東云路相比貫通南面的臨武大道又更為迫切。因此，將臨武舊城時間分序問題按緊迫性依次排列為：向西貫通東云路、向西貫通臨武大道、內部排水系統完善、電力電信線路治理。

4.2 應對空間分序問題

臨武舊城面對的消防、采光、通風、缺乏公共空間等系列問題，究其原因都是建筑密度過大造成的，合理的拆除部分建筑，就能起到解決這些問題關鍵性的效果。這些問題局部改造就能在被改造區體現出價值。正因如此，可以將舊城區這個層次的改造內容劃分成若干個獨立的地塊單元。

單元地塊應建立適宜的改造目標指數體系，如人均城市建設用地標準、人均綠化面積、人均交通面積、建筑密度、綠地率等，通過這些目標指數計算出合適的土地建設容量上限（在此稱為“環境上限”）。通過土地經濟投入產出理論來確定單元建設容量下限（在此稱為“經濟下限”）。通過經濟下限和環境上限的比較，可以分別對單元地塊實施不同改造方式。經濟下限如小于環境上限的地塊，可以將經濟下限作為最終的開發容量，通過引入市場資金來實現這些地塊的全面改造。而經濟下限高于環境上限的地塊，不具備重新開發的價值，需要對舊城進行疏散，政府需以政策性引導。進行疏散的地塊，根據現狀情況和期望改造的目標，建立對應的指數體系，從而推算出改造成本，通過改造成本來確定劃分地塊單元的面積大小（如圖1～2）。

在臨武舊城改造中，通過上述方式分析，將容積率1.0以下的土地劃為全面改造型，容積率1.0以上的土地劃定為疏散型。疏散型地塊單元確定人均城市建設用地30m2、人均綠化面積4.5m2、人均交通面積6.5m2、建筑密度50%、綠地率15%等系列控制指數。按照指數要求，單元地塊內按比例遷移13～42%的居民，按10～32%的占地比例拆除部分建筑，綠化、公共設施配套、建筑美化、停車泊位、消防通道建設等相關工程要求必須一同完成。在疏散的選擇上，除空間上必須清退的建筑外，盡量選擇質量差、占地大層數低、戶主配合度高的建筑，降低實施難度和成本，提高疏散效率。

圖1 臨武舊城區現狀容積率分析

圖2 地塊改造方案規劃圖

圖3 X疏散型單元地塊現狀平面圖

圖4 X疏散型單元地塊規劃平面圖

表1 X疏散型單元地塊現狀與規劃經濟指標對比一覽表

如臨武舊城X地塊，改造后建筑面積減少1/5，但占地密度卻降低了1/3，地塊內部滿足消防車輛進入，并提供了一部分綠化用地空間。

5 理性印象的文化塑造

中華歷史悠久，文化現象普遍存在，舊城改造中應當重視但不宜過分解讀。很多舊城試圖通過包裝捆綁文化打造成旅游景區，這種做法值得商榷。①舊城魅力能吸引多少市場支持，特別是學術型的文化價值和消費型的文化魅力存在很大的不同，具有專業的學術價值并不等于能讓普通大眾感興趣；②應當重視文化現象的動態過程，文化本身的價值并不隨著時間長短增減并且也不能獨立存在于沒有社會基礎的時期，大費周章的恢復消亡不如把握住當下存留的鮮活印跡。

臨武舊城的基本功能是服務臨武居民，文化塑造的首要任務應當是讓居民“記得住鄉愁”，避免妄想客源出現大量“假古董”生產。舊城改造以“文化印象”為總體思路，通過抓住現存的韓張山（韓張會論之處）、武水河（臨武縣母親河）及兩岸、老縣委（解放后的臨武縣委、古城衙門原址）、河街及柳樹街（當下縣城傳統商品的主要購物街）、丁字街（湘粵古道的臨武城區段）、工人俱樂部（80年代重要文化活動場所）、基督教會（遺存的宗教場所）、老祠堂和傳統民居等元素為文化塑造重點，針對性提出改造和利用措施。韓張山被建設侵蝕嚴重，以清退建設占用恢復山體植被為主；武水河為淺水河道，居民常年進入河道中央洗滌摸螺，初期規劃在下游筑壩建設為江南水鄉式的游船河道，后期調整維持淺水可進入式河道，更加符合當地對河道情感記憶；河街、柳樹街、丁字街三條重要的線性空間，采用樸素的地磚硬化路面，按照保留的傳統建筑風貌進行簡單的美化整治，為居民提供一個干凈、整潔、有序的傳統商品購物環境；老縣委一部分改造成城市展覽館，一部分改造成美食廣場，將平時沿路擺放的小吃攤販集中進院內；工人俱樂部改造成社區活動中心并可承辦小型展覽活動；在史料記載的已經消失古跡處結合公共空間設置小型會意性的景觀小品，作為文化記憶的載體。除此之外的其他區域，均以環境的整潔協調為原則適當整治。

6 關于實施的策略思考

疏散型地塊單元與新城的擬出讓地建立對應，將改造內容納入新城出讓地用地條件，吸納社會資本實現舊區改造。對應了舊城改造內容的新城出讓地，提高容積率補償，使參與掛鉤的土地獲得更高利潤空間的可能。預測城市財政每年可以負擔的改造單元個數，財政資金也逐步參與改造。兩種方式結合進行，以縮短改造周期。

[1]蘇秉公.城市的復活——全球范圍內舊城區的更新以再生[M].上海：文匯出版社，2011.

[2]郭湘閩.走向多元平衡：制度視角下我國舊城更新傳統規劃機制的變革[M].北京：中國建筑工業出版社，2006.

[3]顏文濤，邢 忠，張 慶.基于GIS的舊城改造開發容量的研究——以南陽市舊城更新改造為例[J].重慶建筑大學學報，2005，27（6）：6～11. [4]臨武縣規劃局.臨武縣舊城改造規劃設計（報審稿）[Z].2014.

[5]臨武縣規劃局.臨武縣城武北片區、沙市片區控制性詳細規劃（報審稿）[Z].2013.

X321

A

2095-2066（2016）05-0022-02

2016-1-15

宋 奇，男，工程師，本科，主要從事規劃設計工作。