房地產價格影響因素分析及政策建議

◎趙瑋

房地產價格影響因素分析及政策建議

◎趙瑋

隨著房地產行業在國民經濟中的占比越來越大，房地產價格問題成為關系國計民生的重要因素，本文通過梳理近年來的研究成果，介紹了我國房地產市場的發展歷程，從GDP增速、利率、宏觀政策三個方面分析了房地產價格的影響因素，并為我國房地產市場健康穩定的發展提供了政策建議。

從上世紀末我國住房商品化改革以來，由于城市化的快速發展和大規模勞動力向城市流動，城市住房需求逐漸增加。隨之而來的是我國房價的持續上漲，從2002年至今，全國房屋銷售均價上漲了近兩倍，部分一線城市，如北京、上海、深圳等，甚至上漲了三倍左右。這樣快速的房價上漲，一方面造就了一個巨大的灰色產業——房地產業，大批投機者在房價上漲浪潮中獲得了巨額利潤，將房價“炒”得越來越高；另一方面，房價上漲的速度要遠遠超過我國通貨膨脹率和經濟增長率，將引發貧富差距加大和其他社會問題。因此，深入、清楚地研究影響房地產價格的影響因素及其背后的問題，將對我國的房地產的健康穩定發展具有一定的理論指導意義和實踐意義。

我國當前房地產市場的現狀

我國房地產市場發展歷程。回顧我國近二十年的房地產發展史，可以看到，我國房地產價格經歷過幾次大規模的上漲，在幾次上漲之后，呈現出一線城市上漲幅度最高，城市重要性越低房價漲幅越低的大趨勢。整體上來看，因為基礎設施和發展機會的不平等，大量人口涌入一線城市，造成住房的供不應求，這是一線城市房價上漲最主要的原因。同時，因經濟社會的發展，人們將住房作為投資產品也是促進房價上漲的重要原因。

以北京為例，縱觀其幾輪房價上漲，可以發現，在經濟發展態勢良好的時候發生過大幅上漲現象，如在北京舉辦奧運會前的2006、2007年北京住房均價大幅上漲；在經濟發展進入下行階段、實體經濟衰頹的時候發生過大幅上漲現象，如進入2016年以來，在經濟形勢未見較大起色的情況下，以北京為代表的重點城市房價卻逆勢上揚；在經濟運行穩定的時期，只因“追漲”心理，房價也曾發生過大幅上漲現象。因此，我們認為房價的上漲雖然在整體趨勢上有規律可循，但是在短期內的大幅上漲規律性不大，購房者缺乏理性。

從城市各區域來看，上漲幅度也有所區別，從本世紀初的中心城區領漲，逐漸轉變為基礎設施導向型房價上漲，再到學區房、經濟開發區等政策傾斜地段房源的火爆，各方面因素對于房地產價格產生了綜合影響。

我國的房地產調控政策。我國房地產調控政策的整體基調是隨市場的變動而變動，在市場火熱的時期推出限制性政策，為市場“降溫”；在房產供大于求，有大量現房空置時，政府往往推出刺激性政策，加速房產的流轉和資本的流動。

在房價上漲過快的時期，我國采取了一系列宏觀調控政策：2010年時我國推出“限購令”；2011年提高二套房首付，并在上海和重慶實施房產稅；2012年嚴打小產權房；2013年出臺新國五條；2016年第四季度的密集調控等。在房價趨于穩定，房地產市場庫存過多的時期，我國一方面對既有限購政策進行松綁，另一方面推出新的刺激政策：如2014年實行“9·30”房貸新政；2015年3月降低二套房首付新政；2016年前三季度的刺激政策等。

總體上來看，我國的宏觀調控政策在特定時期內，從一定程度上對我國的房地產市場產生了頗有成效的調控作用，有力地調節了房地產價格。但同時，我國的房地產調控政策也存在著不少問題。首先，由于國家政策天然的滯后性，這些調控政策往往要在一段時間之后才能體現出效果，因此并不能在第一時間起到應有的效果；其次，房地產市場瞬息萬變，這也造成了房地產調控政策不斷變化，政策的頻繁調整對于地方政府公信力有有一定的影響；最后，這些宏觀調控政策以對需求側的限制和刺激為主，對于供給側的調整有限，“堵”不如“疏”，一味地調控房價并不能從根本上解決各區域發展不均衡、大城市住房供不應求的情況。

我國房地產價格影響因素分析

增速對我國房地產價格的影響。GDP又稱國內生產總值，一方面，國內生產總值直接影響了人民的消費水平，體現了人民的生活質量，決定了人民對更高層次住房的需求。另一方面，GDP增速是衡量一個國家經濟運行狀況最核心的指標，也是影響力最大的經濟指數，在很大程度上能夠影響居民對于國家未來經濟發展狀況的信心，由于在當前階段我國消費者的購房行為受心理因素還比較大，GDP增速較高時房價往往比較穩定，GDP增長速率過高或過低時可能會引發“追漲”、“投資性購買”等消費心理的出現，引發房地產價格波動。

銀行利率對我國房地產價格的影響。利率，又稱利息率，是指借款、存入或借入金額中每個期間到期的利息金額占總金額的比例。一方面，我國房地產行業在供給側采取土地出讓制一次付清土地費用，對于流動資金的需求量較大，房地產商樓盤開發期間往往需要大量銀行貸款進行融資；另一方面，從需求側來看，隨著房地產價格的飆升和人們消費觀念的改變，越來越多的人選擇貸款買，綜合來看利率對整個房地產行業都有著非常重要的影響。當利率提高時，房地產商資金緊張，新開樓盤減少，但往往需要一段時間才能影響到現房供給量，而需求側市場流動的資金減少，抑制了消費者的購房需求，全社會的貨幣供應量下降，房地產需求下降，必然會導致短期內房價的下跌。

宏觀政策對房地產價格的影響。我國在不同時期采取不同的宏觀調控政策，但綜合來看，土地政策、保障房政策、信貸政策和貨幣政策這四類經濟政策對于房地產價格的影響較大。

土地政策影響房地產的最大調控因素是土地供給量，而由于各種功能的土地產生的經濟價值有區別，政府對土地的規劃和對特定土地功能的確定，會直接影響到土地的價值和房產的價格。例如：一片土地被用來科技開發新區的價格肯定要高于綠化用地的價格；商業或工業用地的價格相對要高于農業用地的價格。這時，政府的土地政策就顯得尤為重要了。

保障房政策是我國為解決買房難問題所推出的保障性政策，對于促進社會公平有著極其重要的意義。設立保障性住房，不僅可以改善城市低收入居民的居住條件，也可以緩解人們對于房屋的硬性需求的壓力。但同時我們也要注意到，當前的保障性住房政策并不能惠及到城市的每一位居民，在很多城市保障性住房只有具有本城戶口的居民可以申請購買，這對于流動性人口占大多數的北上廣等特大城市效果有限。

信貸政策和貨幣政策是影響房價最直接的政策，提高貸款利率、減少社會貨幣流通量都可以有效地減少房地產投資、抑制房地產消費需求，都會導致房價的下跌，反之上漲。

當我們根據國家的房地產調控政策來分析房地產價格的變動時，不是看政策放松還是抑制“資金”，而要看政策抑制還是鼓勵“需求”。

政策建議

通過對影響我國房地產價格的因素進行分析，為了維持房地產市場的規范發展和房地產價格的穩定，政府應當從以下幾個方面進行政策的調整

首先，需要進一步規范宏觀政策的制定，國家在通過調節貨幣供應量來進行宏觀調控時，還應重視調整市場資金流動方向。采用選擇性貨幣工具，通過對房地產信貸規模的控制，限制流入房地產市場的資金量，引導貨幣資金在市場的流向，讓貨幣政策對房地產價格的影響更合理。

其次，國家應當加強對房地產市場的監管，此處的監管不僅指政府及監督部門對于擾亂房地產行業穩定的嚴罰嚴懲，更包括土地管理的完善，充分考慮土地的利用價值，還應該與民生問題緊密結合起來。

最后，為了從根本上解決供求市場的矛盾，國家應當努力調整經濟結構。在當前階段，房地產價格偏高的深層原因是地區經濟發展的不均衡和產業發展的不均衡，實體經濟的低迷往往會引發投機性的房地產價格飛漲。只有大力推動各地區經濟協調發展，加強中小城市的基礎設施建設，同時大力發展服務型經濟、互聯網經濟，推動經濟轉型發展，才能避免人們對于一線城市房產的過度追捧，規避房地產泡沫風險。

結論與展望。本文梳理了我國房地產市場發展歷程，簡述了我國房地產市場的現狀和宏觀調控政策，具體分析了GDP增速、利率、宏觀政策這三大因素對于房地產價格的影響機理。根據我國房地產價格的影響因素，建議我國應當進一步規范房地產宏觀調控政策，加強對房地產市場的監管，努力調整經濟結構，這樣才能保證房地產市場平穩發展。

（作者單位：中央民族大學附屬中學）