預告登記的效力
——以房地產企業破產中購房人的利益保護視角

◎周淵

預告登記的效力
——以房地產企業破產中購房人的利益保護視角

◎周淵

許多購房人出巨資購買房后，在只辦理預告登記的情況之下，房地產公司破產了，而我國法律沒有規定在破產程序中延續預告登記的物權效力，這就造成購房人利益無法得到保障。權衡房地產公司、購房人、其他債權人的利益，筆者認為法律此時應該偏向于保護購房人利益，而在延續預告登記的物權效力。為此筆者分析了我國預告登記制度存在的問題，借鑒他國法律，并提出預告登記制度和破產程序制度之間如何協調融合，以期建立更完善的制度。

2000年開始我國房價一路飆升，如今一線城市的房價已經是大多數年輕人及普通家庭的無法承受之痛。房地產也在眾人推高之下，經過了很長一段繁榮發展的時期，但是近年來，由于經濟下行的壓力，雖然房價依然處于高位，但是許多房地產企業卻因為資金鏈斷裂而破產，房地產老板自殺、跑路，“繁華小區”驟成爛尾樓已不是新聞。中國的家庭為了在城市擁有一套房子，往往是匯集整個家庭的財力和幾十年的努力，在支付了高額的購房款后，卻因為房地產企業破產，而無法獲得房子的產權，這就造成許多購房者上訪、堵門，給政府造成巨大壓力的同時，亦給社會帶來不穩定因素。在房地產企業破產時如何保護購房者利益就成了亟待解決的問題。

制度反思

預告登記是指簽訂購房協議后，為了保障將來的物權實現，而向登記機構申請預告登記，預告登記后，未經權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記制度本身是為了保全將來發生不動產物權變為目的的債權請求權而作的登記。預告登記這一制度設立之初，主要是為了避免房地產公司“一房二賣”。房價如果持續高走，房地產公司很有可能會在與購房者簽訂協議后，為了獲得更多的利益，而寧愿支付違約金，而再出售，而預告登記制度的存在，就可以避免這種情況的發生，從而保障購房者利益。

由于預告登記制度，理論上對于權利人的權利定性更偏向于債權而非物權，這個定性筆者認為就預告登記制度本質而言，沒有問題。但是實踐中，已經出現很多購房人支付了高額的購房款，因為產權辦理的時間非常漫長，而且等待具備辦理產權的時間也很長，而只能暫時先辦理預告登記，但是就是這個時候，房地產公司破產，而我國《破產法》、《物權法》均沒有規定在破產程序中預告登記的效力，那么按照預告登記的本質是債權的屬性，購房人無法在破產程序中獲得其所購房產，這就非常的不公平，嚴重損害了購房人利益。筆者認為，預告登記制度無論其本質屬性是什么，無論該制度設立之初是為了解決什么問題，在實踐應用中，在權衡各方權益后我們應該為了公平，為了保護弱勢的一方，而應該對該制度進行調整，以適應需要和解決問題。

域外制度合理借鑒

在企業破產中為了保護購房者利益而延續預告登記的物權效力，在其他國家中是存在立法例的，為了完善我國的相關制度，研究借鑒他國的法律是非常有必要的。

德國對于預告登記制度的規定比較完善，在《德國民法典》、《德國破產法》中，規定了房地產公司破產后，購房人有權因預告登記向破產管理人請求履行該請求權。

日本立法規定了“假登記”，所謂的“假登記”在內涵上和預告登記是一致的，日本賦予假登記有排除假扣押、假處分的效力，在破產程序中，購房者依舊可以辦理產權登記。在破產公司債權人和購房者之間，日本立法和判例也是站在購房者的一邊，在破產程序中依舊選擇保護購房者的權益。

無論各國法學理論界對于預告登記的權利人權利的本質屬性如何看，立法中實踐中日本和德國都是選擇保護購房人的利益，這就證明在這個問題上，大家認為房地產破產公司債權人和購房人的利益相比，購房人處于弱勢，而且許多時候未辦理產權登記不是購房人能控制的，畢竟在各國達到辦理產權的條件都需要經過一段的時間，預告登記本身就是為了在能夠辦理產權之前而為了保護購房人的權益的制度，將預告登記的物權效力延續到破產程序中，筆者認為是理所當然的，而且我們找不到其他時候預告登記有物權效力，而破產程序中就不具備物權效力的合理理由。

具體制度協調融合落實

在破產程序中，筆者認為，首先，應該確保預告登記權利人有權繼續進行產權登記，辦理了預告登記的房產筆者認為不應該列為破產財產的范圍內，應該最大限度的保障購房人的權益。然后，如果破產程序中其他債權人和破產公司達成和解，除非預告登記權利人同意，否則，對其無約束力。破產程序中的和解，不能包括預告登記的房產，這也是出于確保預告登記權利人能夠順利繼續辦理產權登記的考慮。其次，在破產重整程序中，筆者認為也應該保障購房人的利益，確保預告登記權利人有權繼續辦理產權登記，而不應該設置任何的阻礙。最后，在破產撤銷權上，筆者認為應該預告登記能夠對破產撤銷權進行阻卻。

給予預告登記權利人在破產程序中暢通無阻的辦理繼續請求辦理產權登記的效力是非常必要，而且非常重要的。否則，就會造成利益保護失衡，嚴重損害預告登記權利人的權益。

現在正是房地產行業進行重新洗牌的階段，中小房地產公司現在或者不遠的將來都會面臨破產的危機，許多公司也都在拋售房地產業務，而在這場行業洗牌中，無論演變到何種情形，筆者認為，對于購房者的權益保護都應該放在首位。預告登記權利人的權益應該在破產程序中依舊得到妥善的保護，否則，除了會造成社會不穩定以外，還是非常不公平的。

（作者單位：甘肅西域方濤律師事務所）