房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理

◎耿祎雯

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理

◎耿祎雯

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國財政收入的重要來源之一，向來是稅務(wù)機關(guān)關(guān)注的重點行業(yè)，近年稅務(wù)稽查案件頻發(fā)，如何降低稅務(wù)風險成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中不可避免的管理難題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險的主要特征、稅務(wù)風險管理的現(xiàn)狀進行了簡要的分析，并提出了稅務(wù)風險管理的幾點建議。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支持產(chǎn)業(yè)，其行業(yè)的入庫稅款額占我國財政收入的比例較高，向來是稅務(wù)機關(guān)關(guān)注的重點行業(yè)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必關(guān)注自身的稅務(wù)風險和涉稅風險點，并制定相應(yīng)的稅收風險管理制度，來降低稅務(wù)風險爆發(fā)的可能性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)以其高額的行業(yè)利潤吸引著眾多競爭者的加入，隨著我國市場經(jīng)濟的日益成熟，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨白熱化，房地產(chǎn)企業(yè)如何提高自身稅務(wù)風險管理能力也是提高其核心競爭力的途徑之一。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險的主要特征

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)不同，其項目開發(fā)周期長，環(huán)節(jié)多，上下游行業(yè)眾多，綜合性強，從前期的拿地開發(fā)設(shè)計到后期的銷售或持有，每一個階段都涉及不同的稅種，每一個稅種都有不同的特征和風險點，其稅務(wù)特征主要有以下幾個方面：

涉稅種類繁多。從前期拿地到后期銷售或持有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅種類高達12種，分別是：增值稅，城建稅，地方教育費附加，教育費附加，防洪費，印花稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，個人所得稅，土地使用稅，房產(chǎn)稅，契稅。

稅收負擔重。房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負在10%左右，而房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤率亦基本在10%左右，即企業(yè)所負擔的稅費綜合幾乎等同于全年的凈利潤。另有研究表明，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)在被認定為增值稅一般納稅人適用一般計稅方法按照增值稅率11%計稅的情況下，企業(yè)整體稅負根本不可能減少，只增不減，增加的范圍是售房收入的2%至3%。

資金占用大。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的許多費用如買地塊、工程款均可以分期支付，但稅費的收繳具有強制性，在納稅行為發(fā)生時就需要支付，而往往這些稅費金額重大，如前期購買土地時需要支付的契稅。尤其是在房地產(chǎn)項目的預(yù)售階段，需要預(yù)繳增值稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等，預(yù)繳增值稅占到售房收入的3%，土地增值稅占到售房收入的2～5%，企業(yè)所得稅占到售房收入的6%，這些稅費增加了企業(yè)的資金負擔，減弱企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率。

稅費計算復(fù)雜。由于涉及的稅種多，每一種稅的計稅基礎(chǔ)和納稅義務(wù)發(fā)生時間都不同，這本身就增加了計算的難度；另外，有的稅種計算復(fù)雜，如增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等。有的稅種是納稅義務(wù)發(fā)生時間不易把握，如契稅、房產(chǎn)稅等，容易造成延遲納稅，增加了辦稅人員的繳稅難度。

稽查頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)利潤豐厚、稅負高、行業(yè)稅收占國家財政收入比重大。根據(jù)財政部《2016年財政收支情況》披露，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅3641億元，占全國企業(yè)所得稅12.6%，比上年增長26.8%。在稅務(wù)稽查人員眼中，房地產(chǎn)行業(yè)涉稅金額大，是避稅的高發(fā)行業(yè)，也是偷漏稅的重災(zāi)區(qū)。所以，房地產(chǎn)行業(yè)歷來是稅務(wù)稽查的重點行業(yè)。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理現(xiàn)狀

目前，房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理現(xiàn)狀并不樂觀，存在著較多的缺陷，稽查案例頻發(fā)，是廣大房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的稅務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理現(xiàn)狀的不足之處集中在以下幾點：

避稅動因強烈，稅收風險意識淡薄。如前文所述，房地產(chǎn)企業(yè)本屬資金密集型行業(yè)，但稅費負擔高，資金占用大，造成管理層避稅動因強烈，加之稅收風險意思薄弱，少納稅、晚納稅、偷漏稅，進而引發(fā)對企業(yè)的罰款、滯納金、甚至名譽受損。近期，金稅三期上線，系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)多角度數(shù)據(jù)對比，企業(yè)的偷漏稅行為更易暴露，這就促使企業(yè)增強稅收風險意思，規(guī)范涉稅行為。

缺乏稅務(wù)風險管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)多，每一個開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)都有對應(yīng)的稅收活動和相應(yīng)的涉稅風險點，因此，建立和完善系統(tǒng)化的稅收風險管理制度及其重要。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)更多的是從成本控制的角度來控制稅收風險，即關(guān)注在稅費支出最小化。然而，這種短期行為終究會使企業(yè)在某個階段爆發(fā)嚴重的稅收風險，反而導(dǎo)致企業(yè)利益的極大損失。稅務(wù)風險管理制度的缺乏使企業(yè)把涉稅重點放在自身理解或是稅務(wù)機關(guān)的要求上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)能做的也僅僅是在稅務(wù)機關(guān)稽查發(fā)現(xiàn)問題后，補繳稅款和滯納金，并沒有利用稅務(wù)風險管理的手段在危機發(fā)生之前幫助企業(yè)進行識別。

稅務(wù)業(yè)務(wù)人員素質(zhì)不高。專業(yè)的稅務(wù)人員的缺乏，也是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險高的因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類多，計算復(fù)雜，本身對稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)要求就高。即使房地產(chǎn)企業(yè)有著適宜的風險管理體系，但若執(zhí)行人業(yè)務(wù)素養(yǎng)不高，同樣也會造成較高的稅務(wù)風險。目前，我國的稅務(wù)業(yè)務(wù)人員人才缺口極大，高素質(zhì)的企業(yè)稅務(wù)管理人員更是欠缺。高素質(zhì)的企業(yè)稅務(wù)管理人員不僅需要專業(yè)知識扎實，更需要實務(wù)操作經(jīng)驗豐富。加之，近年來稅務(wù)法規(guī)更新速度快，辦稅人員如若不提高專業(yè)素養(yǎng)，確實會給企業(yè)帶來極大的潛在稅務(wù)風險。

房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)風險管理體系的幾點建議

綜上分析，為降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風險，將房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風險降低在合理范圍，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正視稅務(wù)風險，識別稅務(wù)風險，采取有力的控制措施，并根據(jù)企業(yè)自身情況建立完善的風險管理制度，合理合規(guī)的進行稅務(wù)籌劃。筆者對房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)風險管理體系的幾點建議如下：

建立稅務(wù)風險管理體系。2009年國家稅務(wù)總局發(fā)布了《大企業(yè)稅務(wù)風險管理指引（試行）》，對企業(yè)稅風險管理的目的、內(nèi)容、要素等進行了指引。文中明確稅務(wù)風險管理的目的在于管理并約束企業(yè)無論是稅務(wù)籌劃還是完成某項稅務(wù)活動，所有的行為均要合規(guī)合法。此外，文中介紹了企業(yè)稅務(wù)風險管理的五要素，即稅務(wù)風險管理組織機構(gòu)、崗位和職責、稅務(wù)風險識別和評估的機制和方法、稅務(wù)風險控制和應(yīng)對的機制和措施、稅務(wù)信息管理體系和溝通機制、稅務(wù)風險管理的監(jiān)督和改進機制。同時，指引明確了每一條要素的具體含義，為企業(yè)如何搭建稅務(wù)風險管理體系指明了方向，即以稅務(wù)風險管理組織機構(gòu)為依托，對稅務(wù)風險適時進行識別和評估，制定并實施風險應(yīng)對策略和內(nèi)部控制，保持稅務(wù)風險信息的管理和溝通，同時對稅務(wù)風險管理體系進行監(jiān)督和改進。

設(shè)立稅務(wù)風險管理預(yù)警模型。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身特點，結(jié)合財務(wù)風險預(yù)警模型理論，建立相應(yīng)的稅務(wù)風險預(yù)警模型，或?qū)⒍悇?wù)風險預(yù)警模型鑲嵌到財務(wù)風險預(yù)警模型中，參照行業(yè)內(nèi)的其他房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標，遴選出與房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)性最強的財務(wù)指標作為變量，構(gòu)建稅務(wù)風險預(yù)警模型，對未來有可能遇到的稅務(wù)風險進行判斷，從而幫助其在早期發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中存在的問題，采取降低稅務(wù)風險所帶來的損失。稅務(wù)風險預(yù)警模型的建立應(yīng)強調(diào)可操作性及適應(yīng)性，充分參照行業(yè)內(nèi)的標準數(shù)據(jù)及金稅三期的評估模式，減低稅務(wù)風險的同時減低稅務(wù)稽查風險。

提高人員稅務(wù)業(yè)務(wù)素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅稅種及相關(guān)業(yè)務(wù)繁多，不同的稅種處理方式迥然不同，造成相關(guān)稅務(wù)處理的復(fù)雜性。房地產(chǎn)企業(yè)聘請經(jīng)驗豐富專業(yè)素質(zhì)過硬的稅務(wù)業(yè)務(wù)人員，可以較為系統(tǒng)地對稅務(wù)處理進行分類，可以有效的降低稅務(wù)處理的差錯。一方面，稅務(wù)部門或相應(yīng)的稅務(wù)崗位要有精通稅務(wù)籌劃、稅金測算和稅務(wù)處理的人員，做好人才儲備；另一方面，要及時跟進國家稅收法律法規(guī)的變動情況，緊跟國家宏觀形勢，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員進行剖析講解，從而更準確的抓住財稅法規(guī)的本質(zhì)，提高企業(yè)辦稅人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類多、稅負重、稅金資金占用高、稅額計算復(fù)雜以及稽查頻繁都使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的稅務(wù)風險，房地產(chǎn)企業(yè)要從自身進行充分的剖析、建立相應(yīng)的稅務(wù)風險管理體系、設(shè)立稅務(wù)風險的預(yù)警模型、并提高辦稅人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)等方面入手，降低企業(yè)所面臨的稅務(wù)風險，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展鋪平道路。

（作者單位：天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司）