房地產企業稅務風險管理

◎耿祎雯

房地產企業稅務風險管理

◎耿祎雯

房地產行業是我國經濟的支柱產業，也是我國財政收入的重要來源之一，向來是稅務機關關注的重點行業，近年稅務稽查案件頻發，如何降低稅務風險成為房地產企業發展過程中不可避免的管理難題。本文就房地產企業稅務風險的主要特征、稅務風險管理的現狀進行了簡要的分析，并提出了稅務風險管理的幾點建議。

房地產行業是我國經濟的支持產業，其行業的入庫稅款額占我國財政收入的比例較高，向來是稅務機關關注的重點行業，這就要求房地產企業務必關注自身的稅務風險和涉稅風險點，并制定相應的稅收風險管理制度，來降低稅務風險爆發的可能性。另一方面，房地產行業以其高額的行業利潤吸引著眾多競爭者的加入，隨著我國市場經濟的日益成熟，房地產企業之間的競爭日趨白熱化，房地產企業如何提高自身稅務風險管理能力也是提高其核心競爭力的途徑之一。

房地產企業稅務風險的主要特征

房地產企業與一般的企業不同，其項目開發周期長，環節多，上下游行業眾多，綜合性強，從前期的拿地開發設計到后期的銷售或持有，每一個階段都涉及不同的稅種，每一個稅種都有不同的特征和風險點，其稅務特征主要有以下幾個方面：

涉稅種類繁多。從前期拿地到后期銷售或持有，房地產開發企業涉稅種類高達12種，分別是：增值稅，城建稅，地方教育費附加，教育費附加，防洪費，印花稅，土地增值稅，企業所得稅，個人所得稅，土地使用稅，房產稅，契稅。

稅收負擔重。房地產行業整體稅負在10%左右，而房地產企業凈利潤率亦基本在10%左右，即企業所負擔的稅費綜合幾乎等同于全年的凈利潤。另有研究表明，營改增后房地產企業在被認定為增值稅一般納稅人適用一般計稅方法按照增值稅率11%計稅的情況下，企業整體稅負根本不可能減少，只增不減，增加的范圍是售房收入的2%至3%。

資金占用大。房地產企業開發過程中的許多費用如買地塊、工程款均可以分期支付，但稅費的收繳具有強制性，在納稅行為發生時就需要支付，而往往這些稅費金額重大，如前期購買土地時需要支付的契稅。尤其是在房地產項目的預售階段，需要預繳增值稅、土地增值稅以及企業所得稅等，預繳增值稅占到售房收入的3%，土地增值稅占到售房收入的2～5%，企業所得稅占到售房收入的6%，這些稅費增加了企業的資金負擔，減弱企業資金周轉效率。

稅費計算復雜。由于涉及的稅種多，每一種稅的計稅基礎和納稅義務發生時間都不同，這本身就增加了計算的難度；另外，有的稅種計算復雜，如增值稅、企業所得稅、土地增值稅等。有的稅種是納稅義務發生時間不易把握，如契稅、房產稅等，容易造成延遲納稅，增加了辦稅人員的繳稅難度。

稽查頻繁。房地產企業利潤豐厚、稅負高、行業稅收占國家財政收入比重大。根據財政部《2016年財政收支情況》披露，房地產企業所得稅3641億元，占全國企業所得稅12.6%，比上年增長26.8%。在稅務稽查人員眼中，房地產行業涉稅金額大，是避稅的高發行業，也是偷漏稅的重災區。所以，房地產行業歷來是稅務稽查的重點行業。

房地產企業稅務風險管理現狀

目前，房地產企業稅收風險管理現狀并不樂觀，存在著較多的缺陷，稽查案例頻發，是廣大房地產企業普遍存在的稅務風險。房地產企業稅務風險管理現狀的不足之處集中在以下幾點：

避稅動因強烈，稅收風險意識淡薄。如前文所述，房地產企業本屬資金密集型行業，但稅費負擔高，資金占用大，造成管理層避稅動因強烈，加之稅收風險意思薄弱，少納稅、晚納稅、偷漏稅，進而引發對企業的罰款、滯納金、甚至名譽受損。近期，金稅三期上線，系統能夠實現多角度數據對比，企業的偷漏稅行為更易暴露，這就促使企業增強稅收風險意思，規范涉稅行為。

缺乏稅務風險管理制度。房地產企業涉稅環節多，每一個開發經營環節都有對應的稅收活動和相應的涉稅風險點，因此，建立和完善系統化的稅收風險管理制度及其重要。現階段，房地產企業更多的是從成本控制的角度來控制稅收風險，即關注在稅費支出最小化。然而，這種短期行為終究會使企業在某個階段爆發嚴重的稅收風險，反而導致企業利益的極大損失。稅務風險管理制度的缺乏使企業把涉稅重點放在自身理解或是稅務機關的要求上，大部分房地產企業能做的也僅僅是在稅務機關稽查發現問題后，補繳稅款和滯納金，并沒有利用稅務風險管理的手段在危機發生之前幫助企業進行識別。

稅務業務人員素質不高。專業的稅務人員的缺乏，也是房地產企業稅務風險高的因素之一。房地產企業涉稅種類多，計算復雜，本身對稅務人員的業務要求就高。即使房地產企業有著適宜的風險管理體系，但若執行人業務素養不高，同樣也會造成較高的稅務風險。目前，我國的稅務業務人員人才缺口極大，高素質的企業稅務管理人員更是欠缺。高素質的企業稅務管理人員不僅需要專業知識扎實，更需要實務操作經驗豐富。加之，近年來稅務法規更新速度快，辦稅人員如若不提高專業素養，確實會給企業帶來極大的潛在稅務風險。

房地產企業建立稅務風險管理體系的幾點建議

綜上分析，為降低房地產企業的稅務風險，將房地產企業的稅務風險降低在合理范圍，房地產企業應正視稅務風險，識別稅務風險，采取有力的控制措施，并根據企業自身情況建立完善的風險管理制度，合理合規的進行稅務籌劃。筆者對房地產企業建立稅務風險管理體系的幾點建議如下：

建立稅務風險管理體系。2009年國家稅務總局發布了《大企業稅務風險管理指引（試行）》，對企業稅風險管理的目的、內容、要素等進行了指引。文中明確稅務風險管理的目的在于管理并約束企業無論是稅務籌劃還是完成某項稅務活動，所有的行為均要合規合法。此外，文中介紹了企業稅務風險管理的五要素，即稅務風險管理組織機構、崗位和職責、稅務風險識別和評估的機制和方法、稅務風險控制和應對的機制和措施、稅務信息管理體系和溝通機制、稅務風險管理的監督和改進機制。同時，指引明確了每一條要素的具體含義，為企業如何搭建稅務風險管理體系指明了方向，即以稅務風險管理組織機構為依托，對稅務風險適時進行識別和評估，制定并實施風險應對策略和內部控制，保持稅務風險信息的管理和溝通，同時對稅務風險管理體系進行監督和改進。

設立稅務風險管理預警模型。房地產企業可以根據自身特點，結合財務風險預警模型理論，建立相應的稅務風險預警模型，或將稅務風險預警模型鑲嵌到財務風險預警模型中，參照行業內的其他房地產企業的財務指標，遴選出與房地產企業稅務相關性最強的財務指標作為變量，構建稅務風險預警模型，對未來有可能遇到的稅務風險進行判斷，從而幫助其在早期發現經營過程中存在的問題，采取降低稅務風險所帶來的損失。稅務風險預警模型的建立應強調可操作性及適應性，充分參照行業內的標準數據及金稅三期的評估模式，減低稅務風險的同時減低稅務稽查風險。

提高人員稅務業務素質。房地產企業涉稅稅種及相關業務繁多，不同的稅種處理方式迥然不同，造成相關稅務處理的復雜性。房地產企業聘請經驗豐富專業素質過硬的稅務業務人員，可以較為系統地對稅務處理進行分類，可以有效的降低稅務處理的差錯。一方面，稅務部門或相應的稅務崗位要有精通稅務籌劃、稅金測算和稅務處理的人員，做好人才儲備；另一方面，要及時跟進國家稅收法律法規的變動情況，緊跟國家宏觀形勢，聘請專業的稅務人員進行剖析講解，從而更準確的抓住財稅法規的本質，提高企業辦稅人員的業務素質。

綜上所述，房地產企業涉稅種類多、稅負重、稅金資金占用高、稅額計算復雜以及稽查頻繁都使房地產企業面臨較高的稅務風險，房地產企業要從自身進行充分的剖析、建立相應的稅務風險管理體系、設立稅務風險的預警模型、并提高辦稅人員的業務素養等方面入手，降低企業所面臨的稅務風險，為企業的可持續發展鋪平道路。

（作者單位：天津生態城投資開發有限公司）