從推動器到穩定器，房地產業該如何循環

摘要：房地產業的作用和功能已從“推動器”轉為“穩定器”，這既是新時代國家賦予房地產業新的使命，也是新時代房地產企業的責任和擔當，更是房地產業引領高質童發展的必然趨勢。

關鍵詞：雙循環;長效機制;租購并舉

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）09-0028-30 收稿日期：2020-08-17

7月30日，中央政治局會議明確指出：當前經濟形勢仍然復雜嚴峻，不穩定性不確定性較大，我們遇到的很多間題是中長期的，必須從持久戰的角度加以認識，加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局……

關鍵時刻，房地產業必須擎起“穩定器”的大旗！

1 正確審視傳統房地產業的“推動器”作用

中國住房制度改革以來，尤其是1998年明確停止住房實物分配之后，住房商品化、社會化發展有效推動了房地產市場的快速發展。

以投資額為例，1998-2019年，中國房地產年度完成投資額由3614億元提高至13.22萬億元，增長36.58倍，年均增速18.7%。其中2000-2008年投資額同比增速均在20%以上，2000-2013年年均增速達24.5%。

從全國房地產業增加值占GDP比重看，2008年之前，除2007年占比為5.1%之外，其他年份在4%-4.7%之間;2009年以來，占比均在5.4%以上，其中2015年以來均在6%以上，2019年達7%歷史最高水平，意味著房地產業在經濟社會中的地位日益突出。

而作為改革開放前沿陣地的廣東，由于房地產市場起步相對更早，房地產業增加值占GDP比重自1999年以來均超過5%，2019年創下8.6%歷史最高。見圖1。

從房地產業對GDP的貢獻率看，全國房地產業增加值對GDP增速的貢獻率在0.5%-8.2%之間，伴隨著房地產市場調控呈現周期性波動。

其中，2016年達8.2%的歷史最高值后，在國家堅持“房住不炒”的定位下，房地產業貢獻率明顯回落，至2019年僅為3.6%，見圖2。

可見，在長期堅持“房住不炒”定位之下，寄希望于房地產業充當經濟社會發展的“推動器”并不現實。

反映近年房地產業對GDP貢獻的提高，一定程度上是由于資產價值上升，產量的影響作用弱化，對經濟拉動作用也在減弱;另外也說明，隨著經濟發展方式轉型升級，傳統房地產業對經濟發展的拉動作用已不如過去，房地產業在經濟社會中難以繼續發揮“推動器”作用。

2 “穩定”是新時代賦予房地產業的新使命

未來我國房地產業雖然有高質量的新型城鎮化作為支撐，但伴隨國家宏觀政策環境、國內外社會經濟環境、政府需求和土地供應渠道的轉變，房地產業將面臨市場、規則和模式等一系列升級和調整的挑戰與考驗。

房地產一頭連著社會經濟發展，另一頭關乎社會民生。

房地產業健康發展利國利民，房價合理增長和行業平穩發展不僅直接拉動經濟增長，還在改善居住條件、創造就業、推進城鎮化建設和增加地方財稅等具有積極拉動和促進作用，尤其在短期內對經濟恢復具有較強的刺激作用。所以當前房地產“穩定”就是對防范和化解風險、促進“六穩”“六保”的最大貢獻。

3 從“推動器”走向“穩定器”，房地產市場該如何“循環”

3.1 如何理解房地產“循環”

加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局是我國主動應對復雜環境變化而采取的務實有力的積極舉措。

“雙循環”格局之下，房地產產業鏈長、關聯度大，能直接或間接引導和影響相關產業的發展，且除影響當年經濟發展外，對來年經濟發展也有著持續影響。房地產業不會，也不可能被“雙循環”置之度外，反之，良性的房地產消費將更有利于“雙循環”的實現和發展。

應該說，房地產“循環”較其他行業有著本質區別，始終堅持“房住不炒”是前提，“循環”更多的只體現在本地區之內，由于人才流動或自然資源稀缺而引發的異地置業則勉強可稱“外循環”。

內保外引是推動房地產“雙循環”的基本保證，兩者需相互協調、相互促進。“內保”是確保本地住房困難戶“住有所居”、支持本地首置剛需，及鼓勵本地改善需求;“外引”則需支持特大城市、大城市周邊的中小城市放寬對異地自住性置業需求的限制;圍繞城市創新創業提供高品質空間和場所，發展復合型、多業態互聯的新地產業態，帶動和刺激包括休閑、度假、康養等在內的新住房消費。

3.2 完善基礎設施建設，確保“雙循環”健康發展

新的發展時期，我國以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，人口、資金、技術等持續流向城市群，城市的聚合效應使一線城市及部分熱點二線城市房價過快增長。要確保房地產雙循環實現良性發展，完善中小城市基礎配套設施，尤其是文化教育、衛生醫療、交通運輸、自然保護等，創造宜居宜業宜游的良好生活圈，是分流和降低大城市購房需求和上漲動力的途徑之一。

3.3 租購并舉，建立健全住房供應體系

人人享有適當住房、人人享有基本住房權利是新時代民生新政的重要目標。構建完善的住房供應體系是保證“人人享有適當住房”的基本保證：保障性住房→租賃住房→剛需住房（存量房和增量房）→改善性住房→產業地產。

一方面要發揮房企積極性，以及市場配置資源的決定性作用;另方面要發揮政府在保障性住房的兜底作用，以彌補市場調節的失靈。既有市場供給的具有完全產權的商品住房，也有政府主導的多層次公共住房體系，還有企業和個人提供的社會租賃住房，使住房租賃與住房銷售并重成為住房市場支柱，實現住房供給低端有保障、中端有市場、高端有約束，形成市場能自主循環的穩定健康機制。

3.4 建立健全房地產調控長效機制

建立健全房地產調控長效機制有利于“穩地價、穩房價、穩預期”。長效機制應從土地、金融、稅收、法律法規、多層次住房供應體系等方面著手。

建立和形成土地市場多元供給的競爭機制，構建合理的土地定價機制;構建穩健的房地產投融資制度，支持“住”、抑制“炒”，限制信貸資金過度流向投資投機性住房消費;優化稅收機制，剛需住房稅費做“減法”，投資投機性“炒房”課以重稅。

總之，房地產業的作用和功能已從“推動器”轉為“穩定器”，這既是新時代國家賦予房地產業新的使命，也是新時代房地產企業的責任和擔當，更是房地產業引領高質量發展的必然趨勢。

作者簡介：王韶，廣東省房地產行業協會會長。