商用物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目授信風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

◎劉　穎　黃龍飛　曹　可

商用物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目授信風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

◎劉穎黃龍飛曹可

受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、電商沖擊、消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變等因素疊加影響，近年來商業(yè)地產(chǎn)供過于求、經(jīng)營(yíng)困難等矛盾日益突出。本文主要從項(xiàng)目評(píng)估的角度出發(fā)，結(jié)合信貸實(shí)務(wù)中的常見難點(diǎn)，從項(xiàng)目選擇、投資估算、貸款用途等方面，就商用物業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別進(jìn)行一些有益的探討。

商用物業(yè)的核心價(jià)值在于其商業(yè)價(jià)值及其帶來的穩(wěn)定的租金收入。近年來，商用物業(yè)空置率不斷攀升，百貨商店出現(xiàn)“關(guān)店潮”。部分城市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大、去化壓力加大，特別是在三四線城市、城市遠(yuǎn)郊區(qū)和新城區(qū)，物業(yè)租售前景不確定性較大。商業(yè)銀行存量商用物業(yè)抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，資產(chǎn)質(zhì)量有所下滑，影響信貸資金安全。

商用地產(chǎn)發(fā)展概況

2011年以來，全國(guó)主要城市商用物業(yè)開發(fā)量急速膨脹，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積4年內(nèi)上漲近2.5倍。不完全統(tǒng)計(jì)，2015年末，一線城市的商業(yè)空置體量343萬平方米，空置率7%；二線城市商業(yè)空置體量1919萬平方米，空置率21%；三線城市商業(yè)空置體量1089萬平方米，空置率28%；而商業(yè)地產(chǎn)投資仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，大體量的新增供應(yīng)涌入市場(chǎng)形成消化壓力，部分區(qū)域呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢(shì)。究其原因，一方面是政府城市擴(kuò)張需求、零售業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)的擴(kuò)張需求、境外基金投資需求等，另一方面則主要是傳統(tǒng)開發(fā)商匆忙轉(zhuǎn)型、盲目開發(fā)的結(jié)果。

商用物業(yè)抵押貸款主要風(fēng)險(xiǎn)特征

商用物業(yè)抵押貸款是指商業(yè)銀行向商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人或商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放的,以其所擁有或正常經(jīng)營(yíng)的商用物業(yè)作為抵押物，主要依賴于該抵押物的經(jīng)營(yíng)收入作為第一還款來源的貸款。商用物業(yè)抵押貸款主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)如下：

項(xiàng)目原始投入資金來源難以厘清。商用物業(yè)項(xiàng)目在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，可能因?yàn)槲飿I(yè)建成年限較長(zhǎng)，最初的項(xiàng)目建設(shè)資金已非目前的借款，期間的借款協(xié)議可能難以查證。如何核實(shí)其建設(shè)期原始總投資或購(gòu)買物業(yè)的對(duì)價(jià)、融資結(jié)構(gòu)、資本金來源和構(gòu)成等，商業(yè)銀行在實(shí)務(wù)操作中存在一定的難度。

項(xiàng)目申貸金額虛高，貸款用途存疑。從實(shí)踐看，商用物業(yè)抵押貸款用途的合規(guī)性問題突出表現(xiàn)在幾個(gè)方面：一是借款人虛報(bào)、夸大原貸款金額，僅以物業(yè)評(píng)估價(jià)值來說明申貸用途的合理性，授信額度超過物業(yè)重置成本。二是借款人利用銀行競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，以同一項(xiàng)目不斷調(diào)換銀行辦理貸款，申貸金額不斷增加，且與其租金增長(zhǎng)水平不匹配。三是貸款用于物業(yè)裝修改造的，支用涉及資料審核難度較大，若商業(yè)銀行未對(duì)概算分項(xiàng)、工程進(jìn)度等進(jìn)行深入調(diào)查取證，容易造成申請(qǐng)描述與實(shí)際情況差異較大。

租金收入真實(shí)性查證和租金增長(zhǎng)水平確定存在難度。商業(yè)銀行在授信審查時(shí)，通常根據(jù)借款人已簽訂的物業(yè)租賃合同中約定的計(jì)租方式、租金標(biāo)準(zhǔn)、增長(zhǎng)水平等來確定基期租金及增長(zhǎng)水平，作為還款來源測(cè)算的基礎(chǔ)。實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，部分借款人提供給銀行的租賃合同反映的平均租金及增長(zhǎng)率高于周邊類似物業(yè)，且與項(xiàng)目后評(píng)估調(diào)查的情況存在一定出入。銀行對(duì)此一般僅能提出合理懷疑，但難以收集到充分證據(jù)來判斷租賃合同的真實(shí)性。同時(shí)，由于商用物業(yè)抵押貸款期限較長(zhǎng)，如何合理測(cè)算租金收入的增長(zhǎng)方式及增長(zhǎng)水平，實(shí)踐中存在一定難度。

貸款期限較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)模式差異較大，客戶和項(xiàng)目選擇至關(guān)重要。商用物業(yè)抵押貸款的第一還款來源是物業(yè)持續(xù)的租金/經(jīng)營(yíng)收入。商用物業(yè)與外部經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)，不同區(qū)域、業(yè)態(tài)、定位的商用物業(yè)，商業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)模式差異較為明顯，評(píng)估時(shí)需充分考慮上述因素。同時(shí),商用物業(yè)項(xiàng)目期限較長(zhǎng)，不可預(yù)見性因素較多，借款人或其股東的資金實(shí)力可能直接影響可預(yù)期經(jīng)營(yíng)收入，進(jìn)而影響還款來源的穩(wěn)定性。

銀行貸前調(diào)查不審慎，貸中審查不落實(shí)，貸后管理不到位。一是貸前調(diào)查不充分，對(duì)借款人股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)缺乏深入調(diào)查，未能識(shí)別其中涉及民間融資、經(jīng)營(yíng)狀況波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)；二是貸中審查放款條件不落實(shí)，在要件不足情況下發(fā)放貸款，未嚴(yán)格審核借款實(shí)際用途等；三是貸后管理規(guī)定動(dòng)作不到位，對(duì)物業(yè)實(shí)際租售情況、承租人調(diào)整、押品價(jià)值變化、二次抵押等情況發(fā)現(xiàn)不及時(shí)，租金/經(jīng)營(yíng)收入封閉不嚴(yán)，還款來源得不到保障。

商用物業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范建議

商用物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)可能仍未見底，如何進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，及時(shí)識(shí)別并采取有效措施化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，作者建議可以從以下幾個(gè)方面考慮：

設(shè)置差別化準(zhǔn)入門檻，優(yōu)選區(qū)域、客戶和項(xiàng)目。

區(qū)域。建議商業(yè)銀行對(duì)商用物業(yè)抵押貸款實(shí)行區(qū)域準(zhǔn)入制度。商業(yè)銀行可根據(jù)城市區(qū)劃級(jí)別、城市人口、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)水平、商業(yè)地產(chǎn)供需等情況，并綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、金融環(huán)境、商業(yè)氛圍、分支機(jī)構(gòu)管理水平等因素，進(jìn)行區(qū)域準(zhǔn)入。

客戶。商用物業(yè)項(xiàng)目對(duì)借款人及其股東的資信要求較高。建議商業(yè)銀行除深入分析借款人自身實(shí)力及股東背景外，也要加強(qiáng)對(duì)其從業(yè)經(jīng)歷、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、商譽(yù)等軟實(shí)力的了解。

項(xiàng)目。貸款原則上應(yīng)僅考慮已有穩(wěn)定收益、經(jīng)營(yíng)成熟的商用物業(yè)。項(xiàng)目選擇上應(yīng)了解區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)、消費(fèi)特點(diǎn)、平均租金水平及出租率，同時(shí)關(guān)注外部商業(yè)氛圍的成熟度、商業(yè)定位及可持續(xù)發(fā)展能力、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)情況、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)等，分析項(xiàng)目是否具備獨(dú)特性和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

合理確定貸款金額，審慎預(yù)測(cè)增長(zhǎng)水平。商用物業(yè)抵押貸款可能成為借款人套取銀行貸款的渠道之一。建議在項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，一是加強(qiáng)審核，可要求借款人提供租賃臺(tái)賬、租金歸集賬戶流水、租金繳納憑證、納稅證明等佐證材料，與租賃合同相互印證，合理確定基期租金收入。二是充分考慮物業(yè)維護(hù)改造招商等支出項(xiàng)目，全面合理估算物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本和相關(guān)稅費(fèi)。三是評(píng)估測(cè)算時(shí)，應(yīng)充分考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)位、以往年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、客戶資金實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等因素，審慎預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率水平。

落實(shí)規(guī)定動(dòng)作，強(qiáng)化貸后管理。商用物業(yè)抵押貸款用途較為寬泛和模糊，基層機(jī)構(gòu)實(shí)務(wù)操作中政策把握可能不夠?qū)徤鳌⒌轿弧＝?jīng)辦行應(yīng)采取有效措施，做好盡職調(diào)查，切實(shí)加強(qiáng)貸后管理，落實(shí)規(guī)定動(dòng)作，持續(xù)跟蹤借款人及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告處置。

（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司重慶市分行）