商用物業抵押貸款項目授信風險識別

◎劉　穎　黃龍飛　曹　可

商用物業抵押貸款項目授信風險識別

◎劉穎黃龍飛曹可

受宏觀經濟下行、電商沖擊、消費模式轉變等因素疊加影響，近年來商業地產供過于求、經營困難等矛盾日益突出。本文主要從項目評估的角度出發，結合信貸實務中的常見難點，從項目選擇、投資估算、貸款用途等方面，就商用物業抵押貸款風險識別進行一些有益的探討。

商用物業的核心價值在于其商業價值及其帶來的穩定的租金收入。近年來，商用物業空置率不斷攀升，百貨商店出現“關店潮”。部分城市商業物業供應量較大、去化壓力加大，特別是在三四線城市、城市遠郊區和新城區，物業租售前景不確定性較大。商業銀行存量商用物業抵押貸款的潛在風險開始暴露，資產質量有所下滑，影響信貸資金安全。

商用地產發展概況

2011年以來，全國主要城市商用物業開發量急速膨脹，商業營業用房待售面積4年內上漲近2.5倍。不完全統計，2015年末，一線城市的商業空置體量343萬平方米，空置率7%；二線城市商業空置體量1919萬平方米，空置率21%；三線城市商業空置體量1089萬平方米，空置率28%；而商業地產投資仍呈增長趨勢，大體量的新增供應涌入市場形成消化壓力，部分區域呈現供過于求態勢。究其原因，一方面是政府城市擴張需求、零售業連鎖經營的擴張需求、境外基金投資需求等，另一方面則主要是傳統開發商匆忙轉型、盲目開發的結果。

商用物業抵押貸款主要風險特征

商用物業抵押貸款是指商業銀行向商用物業產權所有人或商用物業經營權人發放的,以其所擁有或正常經營的商用物業作為抵押物，主要依賴于該抵押物的經營收入作為第一還款來源的貸款。商用物業抵押貸款主要風險點如下：

項目原始投入資金來源難以厘清。商用物業項目在申請銀行貸款時，可能因為物業建成年限較長，最初的項目建設資金已非目前的借款，期間的借款協議可能難以查證。如何核實其建設期原始總投資或購買物業的對價、融資結構、資本金來源和構成等，商業銀行在實務操作中存在一定的難度。

項目申貸金額虛高，貸款用途存疑。從實踐看，商用物業抵押貸款用途的合規性問題突出表現在幾個方面：一是借款人虛報、夸大原貸款金額，僅以物業評估價值來說明申貸用途的合理性，授信額度超過物業重置成本。二是借款人利用銀行競爭規則，以同一項目不斷調換銀行辦理貸款，申貸金額不斷增加，且與其租金增長水平不匹配。三是貸款用于物業裝修改造的，支用涉及資料審核難度較大，若商業銀行未對概算分項、工程進度等進行深入調查取證，容易造成申請描述與實際情況差異較大。

租金收入真實性查證和租金增長水平確定存在難度。商業銀行在授信審查時，通常根據借款人已簽訂的物業租賃合同中約定的計租方式、租金標準、增長水平等來確定基期租金及增長水平，作為還款來源測算的基礎。實際工作中發現，部分借款人提供給銀行的租賃合同反映的平均租金及增長率高于周邊類似物業，且與項目后評估調查的情況存在一定出入。銀行對此一般僅能提出合理懷疑，但難以收集到充分證據來判斷租賃合同的真實性。同時，由于商用物業抵押貸款期限較長，如何合理測算租金收入的增長方式及增長水平，實踐中存在一定難度。

貸款期限較長，經營模式差異較大，客戶和項目選擇至關重要。商用物業抵押貸款的第一還款來源是物業持續的租金/經營收入。商用物業與外部經濟高度相關，不同區域、業態、定位的商用物業，商業價值和經營模式差異較為明顯，評估時需充分考慮上述因素。同時,商用物業項目期限較長，不可預見性因素較多，借款人或其股東的資金實力可能直接影響可預期經營收入，進而影響還款來源的穩定性。

銀行貸前調查不審慎，貸中審查不落實，貸后管理不到位。一是貸前調查不充分，對借款人股東及關聯企業缺乏深入調查，未能識別其中涉及民間融資、經營狀況波動等風險；二是貸中審查放款條件不落實，在要件不足情況下發放貸款，未嚴格審核借款實際用途等；三是貸后管理規定動作不到位，對物業實際租售情況、承租人調整、押品價值變化、二次抵押等情況發現不及時，租金/經營收入封閉不嚴，還款來源得不到保障。

商用物業抵押貸款風險防范建議

商用物業抵押貸款的風險可能仍未見底，如何進一步加強風險防控，及時識別并采取有效措施化解貸款風險，作者建議可以從以下幾個方面考慮：

設置差別化準入門檻，優選區域、客戶和項目。

區域。建議商業銀行對商用物業抵押貸款實行區域準入制度。商業銀行可根據城市區劃級別、城市人口、產業經濟水平、商業地產供需等情況，并綜合考慮區域經濟水平、金融環境、商業氛圍、分支機構管理水平等因素，進行區域準入。

客戶。商用物業項目對借款人及其股東的資信要求較高。建議商業銀行除深入分析借款人自身實力及股東背景外，也要加強對其從業經歷、經營團隊、商譽等軟實力的了解。

項目。貸款原則上應僅考慮已有穩定收益、經營成熟的商用物業。項目選擇上應了解區域內主要商業形態、消費特點、平均租金水平及出租率，同時關注外部商業氛圍的成熟度、商業定位及可持續發展能力、競爭物業項目定位、經營情況、競爭優劣勢等，分析項目是否具備獨特性和核心競爭力。

合理確定貸款金額，審慎預測增長水平。商用物業抵押貸款可能成為借款人套取銀行貸款的渠道之一。建議在項目評估時，一是加強審核，可要求借款人提供租賃臺賬、租金歸集賬戶流水、租金繳納憑證、納稅證明等佐證材料，與租賃合同相互印證，合理確定基期租金收入。二是充分考慮物業維護改造招商等支出項目，全面合理估算物業運營成本和相關稅費。三是評估測算時，應充分考慮經濟環境、區位、以往年度經營業績、客戶資金實力、競爭對手等因素，審慎預測增長率水平。

落實規定動作，強化貸后管理。商用物業抵押貸款用途較為寬泛和模糊，基層機構實務操作中政策把握可能不夠審慎、到位。經辦行應采取有效措施，做好盡職調查，切實加強貸后管理，落實規定動作，持續跟蹤借款人及項目經營情況，發現問題及時報告處置。

（作者單位：中國建設銀行股份有限公司重慶市分行）