貸款買房，怎么做最合適？

邵萍

如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。借到銀行的錢，其實就是等于賺到了。

相信很多人都有想有一個房子，面朝大海，春暖花開。于是，每天東奔西走，朝九晚五，每當聽到樓市新政、房價要跌之類的詞語，便興奮不已。然而，盡管傳言甚上，房價走勢依舊高的可怕，到底是跌還是漲，誰都說不定！但是，不論房價是高還是低，有需要的時候還是得買呀！

如今買房不一定非要拿出全款，貸款買房不失為上上策。那么，貸款買房又有什么講究呢？目前貸款買房的按揭還貸款方式主要有兩種，等額本金和等額本息。等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧一樣。但是，真的是這樣嗎？

其實，無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

比如，如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。假設等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元；那么，第一個月還款利息為：100萬*0.5125%=5125元，則第一個月的實際還款額為4167+5125=9625元。第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：995833*0.5125%=5103.64元，則第二個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元，以此類推。等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。

如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額（含本、息）為7251.12元。那么，第一個月計算出的利息同樣為5125元，第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；第二個月計息的基礎是上個月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則第二個月應還的利息是5114.10元，即第二個月歸還的本金為2137.01元，以此類推。等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。

通過上面的計算，可以看出兩種不同的還款方式，都是公平的，不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候專門做～筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設計要多賺你的利息。

所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。