房地產(chǎn)成本管理制度標準化研究

摘 要：文章以房地產(chǎn)企業(yè)成本管理為研究對象，基于成本管理及標準化兩大理論，著重研究了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標準化程序的管理目標、設計原則、構建程序和實施重點等，探索了房地產(chǎn)成本管理制度標準化體系的構建模式。

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；制度標準化

1 概述

在面對復雜多變的經(jīng)濟環(huán)境以及日益激烈的市場競爭時，房地產(chǎn)業(yè)正從過去本地開發(fā)、粗放式經(jīng)營等模式向資源集中化、產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、專業(yè)集約化、異地擴張化轉變。房地產(chǎn)企業(yè)的管控手段也發(fā)生著相應的深刻變化：集團化運作、人才隊伍職業(yè)經(jīng)理化和專業(yè)化，管理信息化等。因此為適應企業(yè)盈利空間變化及持續(xù)發(fā)展的需求，規(guī)范化、標準化、制度化的成本管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。

2 推行房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標準化建設的意義

2.1 定義和內(nèi)涵

根據(jù)2015年6月發(fā)布的國家標準《標準化工作指南》（GB/T 20000.1-2014）中對“標準”（Standard）及“標準化”（Standardization）的定義，結合房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的實際需求，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標準化即是通過制定和完善企業(yè)開發(fā)、運營全過程的各項成本管理制度，形成規(guī)范化、標準化和程式化的制度文件和操作流程體系，包括投資融資管理制度、成本計劃管理制度、招投標管理制度、合同管理制度、工程變更管理制度、供應商管理制度、甲供材料及甲控項目成本管理制度、成本檔案管理制度、預算結算管理制度等。

2.2 意義與目的

對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度推行“標準化”，就是實施基于成本管理和控制的、適合企業(yè)實際情況、運營能力和市場需求的、可以進行重復運用的、獨特的、相對固化的成本管理制度體系，是房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的重要組成部分，其目的是為了明確成本管理目標、優(yōu)化成本管理流程、降低成本管理費用，提高成本管理效益，促進企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

2.3 構建的原則

（1）適度合理。房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理制度體系的構建過程中，受到企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、管理水平、決策能力等現(xiàn)實情況和因素的限制，不同的企業(yè)對體系的定義、適用范圍和程度具有個體差異，不可能一成不變，也不應該“大干快上”，需要遵循適度合理的原則，結合企業(yè)的實際情況和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，詳細規(guī)劃，分步實施，及時反饋和改進。（2）全面整合。房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理，就是要對成本形成的全過程、影響成本變化的全費用要素、參與成本管理的全部員工等進行全面的管理和控制。成本管理制度體系作為企業(yè)管理制度的重要組成部分，需要完善自身各層級、各方面和各階段的系統(tǒng)整合，還需要和其他的管理制度體系（如生產(chǎn)、銷售、財務、人力資源等）相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)企業(yè)整個管理制度體系的組織整合和優(yōu)化，以實現(xiàn)企業(yè)管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，提升企業(yè)的管理水平。（3）統(tǒng)一規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度需要成本管理標準的支撐。制度規(guī)章通常沒有嚴格的格式要求，而管理標準是對管理流程、業(yè)務架構的“格式化”。即要遵循統(tǒng)一的管理體系和機制，形成內(nèi)容標準、流程規(guī)范、職責明確的管理要素固化“標準”。（4）權責利相結合。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要真正落到實處，就必須嚴格按照各個成本責任主體的職責，貫徹落實權、責、利相結合的原則。即全體員工應享有與工作權限相關的成本開支權利，同時負有相應范圍內(nèi)的成本管理責任，分享對應的成本管理成果為企業(yè)實現(xiàn)利潤的得益。通過規(guī)范不同崗位成本管理的工作職責和權限，才能做到責有所歸、權有所屬、利有所享，避免人員、部門推諉的情況，提高管理執(zhí)行能力。

3 房地產(chǎn)成本管理制度標準化系統(tǒng)工作程序

房地產(chǎn)成本管理制度體系標準化是一項系統(tǒng)工程，需要制定相應的工作程序，逐步開展。

3.1 設計策劃階段

為建立符合企業(yè)實際情況的成本管理制度標準化體系，首先要明確企業(yè)開展成本管理標準化的范圍，以及最終要達到的成本管理目標。房地產(chǎn)企業(yè)管理層和成本管理人員要全面完整地了解管理制度、標準化的定義和內(nèi)涵；分析評估企業(yè)成本管理現(xiàn)狀，找出存在的主要問題和漏洞；預估制度化、標準化可能給企業(yè)帶來的作用和影響，決策是否需要進行制度化、標準化的成本管理；一旦決定實施，就要明確系統(tǒng)構建的標準和推進的方向。對于初次進行成本管理標準化應用的房地產(chǎn)企業(yè)，可以優(yōu)先對生產(chǎn)成本管理，如對工程招投標、合同管理、供應商管理、成本檔案管理等制度進行標準化應用，再對營銷管理、費用管理等制進行標準化，完善企業(yè)全面預算管理制度化標準體系。

3.2 部門試點階段

部門試點是一個科學的PDCA（計劃-執(zhí)行-檢查-行動）循環(huán)管理改進程序。在制度體系設計策劃完成后，選取那些在企業(yè)成本管理流程中占有重要地位、成本管理問題較為突出的部門，如工程部、成本合約部、設計部等，進行制度標準模版的應用和工作流程的試點運行。通過試點實際情況，綜合分析評價制度標準體系設計是否滿足成本管理需求、工作流程是否運行順暢、執(zhí)行效果是否達到預期管理目標。

3.3 優(yōu)化改進階段

經(jīng)過試點部門對制度標準體系的實施、修正和完善，初設標準體系已可基本適應企業(yè)成本管理需求。下一階段可在企業(yè)范圍內(nèi)全面開展制度的推行和實施，同時保持對新出現(xiàn)問題和偏差的及時評估、反饋和優(yōu)化。根據(jù)階段性研究和運用，通過信息化系統(tǒng)的應用，實現(xiàn)成本管理系統(tǒng)業(yè)務流程的動態(tài)聯(lián)動。

3.4 制度標準固化

標準固化階段是對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度實施情況的評估和總結，是要形成統(tǒng)一的制度體系，制定統(tǒng)一的操作模式和管理流程，編制統(tǒng)一的標準文件，并進行模式和制度固定。

4 房地產(chǎn)成本管理制度標準化的實施要點

4.1 強化企業(yè)全員的成本管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標準化的實施效果是由制度體系的實施者——全體員工對標準化的認識所決定的。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標準化實施落實的關鍵在于成本計劃擁有廣泛的群眾基礎和集體認同，需要員工的有效執(zhí)行，這就需要企業(yè)加強標準化制度的宣傳，提高全體員工參與成本管理的積極性和主動性，提高全體員工的成本管理素質(zhì)和專業(yè)技能，促進成本管理制度落實。

4.2 平穩(wěn)推進新舊制度體系的融合和過渡

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標準化不是對原有成本管理制度體系的推倒重來，也不是一味對標桿房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度體系的生搬硬套，而是在公司現(xiàn)有的制度體系的基礎上進行優(yōu)化完善和改進整合。首先，要對國家、地方法律規(guī)范和通用制度標準的整理，積極完成制度標準的編制工作，努力將企業(yè)制度標準與國家先進成本管理制度標準接軌。其次，做好成本管理制度標準的實施宣貫與新舊制度的過渡。在體系建立和完善的過程中，充分考慮企業(yè)各個層級、各個部門和外部相關單位的橫向、縱向關系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的目標要求和實際情況，建立和完善企業(yè)成本管理制度標準化體系。

4.3 完善管理制度配套機制

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標準化的順利實施還需要相關配套機制的配合。房地產(chǎn)成本管理制度標準化體系既要符合國家省市法律法規(guī)，圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略管理目標，適應企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、發(fā)展過程中的實際情況和各項需要，并根據(jù)市場和企業(yè)的發(fā)展變化及時調(diào)整，不斷優(yōu)化改進，形成科學合理發(fā)展的成本管理制度標準化體系。一是要在匹配企業(yè)管控模式的基礎上采用相適應的成本管理組織層級和架構；二是要基于企業(yè)成本管理水平和目標規(guī)劃不同層級的成本管理職責，明確責任體系，形成成本管理制度和細則；三是根據(jù)組織邊界、業(yè)務分工，設計優(yōu)化成本控制流程和操作程序，提高成本管理的應用性；四是完善成本管理責任制及監(jiān)督考核獎懲機制。

5 結束語

房地產(chǎn)成本管理制度標準化最終目標是通過標準化流程和管理模式來提升企業(yè)管理水平，生產(chǎn)標準化的產(chǎn)品和精細化的服務，實現(xiàn)企業(yè)的復制、擴張和發(fā)展。這一標準體系的建立和制定是艱巨復雜的系統(tǒng)工程，但這只是基礎，關鍵在執(zhí)行標準，落實到實際工作中去，真正轉化為成果。

參考文獻

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作者簡介：邱潔（1981，6-），女，湖北武漢人，工作于武漢統(tǒng)建城市開發(fā)有限責任公司，工程師，研究方向為房地產(chǎn)開發(fā)成本管理與控制，工程造價。