住宅金融體系國際經(jīng)驗(yàn)借鑒和分析

（華東政法大學(xué)商學(xué)院，上海 201600）

1.1導(dǎo)言

當(dāng)前住宅金融市場的發(fā)展在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的新階段有著自己獨(dú)特的發(fā)展模式和發(fā)展軌跡，在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的今天，我國的住宅金融體系也在不斷的發(fā)展，繼續(xù)研究中國的住宅金融體系的發(fā)展對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定平穩(wěn)發(fā)展尤為重要。國際上各國的住宅金融體系的發(fā)展也是千差萬別，同時(shí)又有其共性的地方，恰恰是這種共性和特點(diǎn)給我們提供了認(rèn)識各國住宅金融體系的發(fā)展并在此基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)加以借鑒的最佳視角。

鑒于住宅金融的發(fā)展對一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定有著特殊的意義，并且各國之間存在著多樣化的發(fā)展模式，國內(nèi)外學(xué)術(shù)界對住宅金融體系和相關(guān)的發(fā)展問題都做了大量的研究。

1.2國內(nèi)外研究進(jìn)展與現(xiàn)狀綜述

1.2.1國外研究綜述

住宅金融市場包括銀行以住宅抵押貸款為中心的金融活動及帶動的相關(guān)的住宅融資活動，各國住宅金融市場的發(fā)展有其自身獨(dú)特的發(fā)展模式，國外的學(xué)者也對此進(jìn)行了相應(yīng)的研究：

國外研究中，David Garnett 等在 1991 年發(fā)表的文獻(xiàn)中將住房金融定義為一種信貸運(yùn)行制度，這種制度與居民各類住宅的建設(shè)、改善、購買、租賃、維護(hù)及維修相關(guān)。在此基礎(chǔ)上，他們進(jìn)一步按照住房金融的范圍和性質(zhì)將住房金融分為了資本融資、償還融資和補(bǔ)貼融資三種廣義形式。

由于美國住房金融的基礎(chǔ)和形式與英國有所不同，所以 Randall Johnston Pozdena（1988）從抵押貸款的角度提出住房作為一種不動產(chǎn)是擔(dān)保貸款的一種債務(wù)工具，因此抵押市場和住房市場之間存在因擔(dān)保貸款而形成的契約關(guān)系，兩個(gè)市場之間也必然存在密切關(guān)系。

Clasen，J.（2005）的研究表明，德國關(guān)于住宅金融的財(cái)政政策變化過程中，由開始的政府直接出資，轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)私人投資參與，目前傾向于政府市場相結(jié)合的方式，政府采取相應(yīng)的調(diào)控措施和優(yōu)惠政策，同時(shí)鼓勵(lì)其他市場方式的參與。德國的住宅金融體系，有政府主導(dǎo)型逐步轉(zhuǎn)變成市場主導(dǎo)型，現(xiàn)在形成了半政府半市場的多渠道發(fā)展體系，是一種互助性質(zhì)的金融體系。

1.2.2國內(nèi)研究綜述

在西方國家的工業(yè)化進(jìn)程中，必然面對著大量的人口在經(jīng)濟(jì)因素的驅(qū)使下向城市涌動，成為產(chǎn)業(yè)工人這一重要勞動力的情況，在產(chǎn)業(yè)工人向城市居民發(fā)展的過程中，住房短缺問題是逐步顯現(xiàn)和不斷加劇的。西方國家的住宅金融體系發(fā)端早，在面對20世紀(jì)30年代的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和第二次世界大戰(zhàn)的背景條件下，西方國家政府在住宅金融方面有了更多的經(jīng)驗(yàn)，比如為了在動蕩的環(huán)境下保證住宅金融體系的穩(wěn)定，全面采取住宅保障制度，通過稅收、財(cái)政等住宅金融金融相關(guān)政策對市場進(jìn)行干預(yù)，所以西方國家無論在理論基礎(chǔ)性研究還是在政策性研究，定量研究還是定性研究方面都是有著很豐碩的研究成果。

1.2.2.1美國住宅金融研究

李文斌（2007）研究了美國不同時(shí)期的住房補(bǔ)貼政策實(shí)施效果，對不同時(shí)期的政策做了分類和介紹，并得出了相應(yīng)的評價(jià)和啟發(fā)。總結(jié)了早期美國公共住房計(jì)劃發(fā)展所面臨的問題。在此基礎(chǔ)上研究美國各時(shí)期的住房補(bǔ)貼政策，從而得出美國住房模式演變對我國住房政策的啟示。

李莉（2008）在美國公共住房政策的演變中指出美國的住宅金融的發(fā)展演變，城市更新運(yùn)動中的聯(lián)邦公共住房政策；20世紀(jì)60年代又推出來兩種新型的住房補(bǔ)貼計(jì)劃；70年代聯(lián)邦住房政策由住房供應(yīng)領(lǐng)域向住房需求領(lǐng)域轉(zhuǎn)變，推出租金證明計(jì)劃；80年代的政策方向大致為房租補(bǔ)貼類計(jì)劃和HOPE VI 計(jì)劃。

張宇、劉洪玉（2008）將美國次貸危機(jī)和其住宅金融體系以及經(jīng)驗(yàn)借鑒結(jié)合起來加以研究，重點(diǎn)分析了公共住房政策在美國住宅金融體系中的體現(xiàn)，以及次級抵押貸款的原因，對住宅金融和次貸危機(jī)的聯(lián)系加以分析，研究了美國住宅金融體系的機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)行模式，介紹了美國的公共住房政策，總結(jié)了美國住宅金融體系的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在此基礎(chǔ)上對我國住宅金融體系的發(fā)展提出了建議。

1.2.2.2新加坡住宅金融研究

朱國虎（2012）研究的是新加坡強(qiáng)制儲蓄型住房金融制度，指出新加坡的中央公積金制度是強(qiáng)制儲蓄型住房金融制度的典范，新加坡中央公積金制度建立于1955年，公積金由政府運(yùn)作，提供建房貸款或向個(gè)人發(fā)放購房貸款，是一項(xiàng)強(qiáng)制性的、長期的儲蓄制度。成立初期主要是為了解決大多數(shù)中小企業(yè)雇員的養(yǎng)老問題；進(jìn)入調(diào)整階段以后允許公積金會員用自己的公積金儲蓄資金購買建屋發(fā)展局建造的公共組屋。發(fā)展階段公積金被允許用于適當(dāng)?shù)耐顿Y；隨著社會發(fā)展的需要，使公積金發(fā)展成為一個(gè)集住房、教育、醫(yī)療、保健、養(yǎng)老等為一體，具有綜合功能的社會保障體系。

1.2.2.3英國住宅金融研究

張旭旭（2011）在研究英國住宅金融體系時(shí)著眼點(diǎn)在于研究英國住房抵押貸款一級市場監(jiān)管體系。基于對英國住房抵押貸款一級市場形成的回顧，張旭旭運(yùn)用大量對比案例分析法從住房抵押貸款一級市場參與主體和貸款產(chǎn)品的角度出發(fā)，來分析英國住房抵押貸款一級市場的運(yùn)行機(jī)制，從而研究出監(jiān)管對象的特性，文章從住房抵押貸款一級市場監(jiān)管制度、監(jiān)管主體的組織架構(gòu)以及監(jiān)管方式三個(gè)視角切入，對該體系進(jìn)行分析研究；進(jìn)而從監(jiān)管制度、監(jiān)管模式和監(jiān)管方式三個(gè)方面對該體系中存在的問題進(jìn)行分析，進(jìn)而采取改革措施，旨在為我國住房抵押貸款一級市場監(jiān)管體系的建設(shè)提供有益的借鑒。

1.2.2.4德國住宅金融研究

李璐（2008）通過我國與德國住房保障的比較，分析研究了德國的住房保障措施，包括房屋管制或指導(dǎo)租金制度、福利性公共住宅、房租補(bǔ)貼制度、住房儲蓄和構(gòu)建房稅收政策，明確了我國住房保障制度同西方國家之間存在的差距，并提出了改進(jìn)和完善我國住房保障制度的建設(shè)與方法，主要體現(xiàn)在金融服務(wù)制度、財(cái)政支出的增大和完善住房相關(guān)稅收政策的必要性。

朱茜（2012）研究德國住宅合同儲蓄制度，指出住宅合同儲蓄即CSH是指金融機(jī)構(gòu)和買房者之間訂立的一種融資合同，分析了CSH與商業(yè)抵押貸款和公積金貸款的相似點(diǎn)和區(qū)別。德國的住宅合同儲蓄實(shí)行封閉管理，由專門的金融機(jī)構(gòu)提供金融服務(wù)，介紹了貸款過程的三個(gè)階段，德國通過這一多層次的住宅金融體系滿足了不同社會階層的融資需求，通過對德國住宅合同儲蓄制度的研究和學(xué)習(xí)，提出對我國住宅金融的啟示和建議。

1.2.2.5日本住宅金融研究

汪利娜（2010）分析了具有日本特色的金融公庫的創(chuàng)立，特殊融資機(jī)制及其在住房保障中的作用，形成多元住房供應(yīng)體系和獨(dú)特的住宅金融體系，以此來滿足居民基本的住房需求，在此基礎(chǔ)上提出構(gòu)建中國政策性住宅金融體系以緩解保障性住房資金瓶頸的相關(guān)政策建議。

周儀（2011）指出日本的公共住房有五類：其中公營住宅在日本公共保障房中據(jù)絕對主體地位，重點(diǎn)研究了日本公營住宅的現(xiàn)存問題以及相關(guān)政策，分析了現(xiàn)狀中公營住宅的老朽化和社會問題供需矛盾之后，提倡政府主導(dǎo)和居民積極參與并重，解決供需矛盾，在此基礎(chǔ)上學(xué)習(xí)中國改革的經(jīng)驗(yàn)。

謝福泉、黃俊輝（2013）研究了日本住宅金融公庫的改革，主要體現(xiàn)在民間住宅金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展、金融公庫的赤字與延期風(fēng)險(xiǎn)、政府角色的轉(zhuǎn)變幾個(gè)方面。政策性金融機(jī)構(gòu)在“由官轉(zhuǎn)民”的指導(dǎo)思想下也發(fā)生了巨大的變革和重組，改革后的住宅金融支援機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)、資金和運(yùn)行機(jī)制以及證券化服務(wù)方面也有著相應(yīng)的改革。

1.2.2.6中國住宅金融研究

郭亞力對我國住宅金融市場的投融資進(jìn)行了相關(guān)的研究分析，他在研究中提出發(fā)展住宅金融的投資信托基金，在學(xué)習(xí)國外住宅金融市場的基礎(chǔ)上，推出我國特色的住房抵押貸款證券化，開辟多元化的住宅金融融資渠道，完善我國的住宅金融市場。

學(xué)者楊贊認(rèn)為政府應(yīng)該在保障性住房融資中發(fā)揮出積極的作用。另一方面，任輝在總結(jié)國外的住宅金融市場發(fā)展的基礎(chǔ)上，借鑒其他各國的金融機(jī)構(gòu)在保障性住房融資領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，提出在面對融資問題時(shí)，應(yīng)該設(shè)立專門的金融機(jī)構(gòu)，出臺相關(guān)的戰(zhàn)略和法律法規(guī)，提供多樣化的投融資渠道。

在信貸風(fēng)險(xiǎn)方面，部分學(xué)者也提出了自己的觀點(diǎn)和看法，王斌在研究美國的住宅金融市場的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制的基礎(chǔ)上，提出我們應(yīng)該借鑒相關(guān)的觀點(diǎn)，建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。唐世超在此基礎(chǔ)上，又回顧了我國的相關(guān)發(fā)展情況，在對我國的住房信貸發(fā)展研究之后，結(jié)合對美國次貸危機(jī)的分析，闡述了住宅金融市場上的信貸問題所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提出了對我國住宅金融市場信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的相關(guān)建議。

參考文獻(xiàn)：

[1] Clasen，J，Reform European Welfare States： Germany and the UK Compared，Oxford University Press，2005

[2] 郭亞力.我國房地產(chǎn)投融資格局分析及路徑選擇[J].財(cái)貿(mào)研究，2006年第2期

[3] 李文斌.美國不同時(shí)期的住房補(bǔ)貼政策[J].住宅與房地產(chǎn)，2007

[4]汪利娜.日本住房金融公庫住房保障功能的啟示[J].國別經(jīng)濟(jì)，2010

[5] 朱茜.德國住宅合同儲蓄制度及對我國住宅金融的啟示[J].中國房地產(chǎn)金融，2012