城鎮化已接近尾聲，都市圈正成為城市化的新引擎

前不久，我到安徽省一個地級市考察，發現這個城市正在陷入一個難以自拔、而不自知的“痛苦”之中。

從整個市區來看，雖然新區的住宅一房難求，房價也是上漲了不少，但推出的樓盤卻并不是很多，賣得好是因為樓盤基本上是一個接著一個開售，市場上的可售余量并不多。

花了不少時間仔細尋找數據，發現這個城市的潛在供應其實很大，累計新開工面積高于銷售面積近1000萬平米，按照近三年年均去化180萬平米，至少可以去化4年，才能基本滿足住建部、國土部提出的消化周期12個月的均衡要求。

既然不缺潛在供應，為什么新區的房子會一房難求呢？

因為爛尾多。

我們實地看了一些樓盤，也聽說不少項目開工之后就停建了，有的甚至停建了三年，當地老百姓買了房子，卻拿不到房子，到處上訪無果。而新區是政府全力打造的新經濟增長點，土地出讓較少，引進的企業實力更強，也成為當地成長潛力和高端樓盤的代名詞。

爛尾多又說明什么？

一方面說明本地開發商實力不濟。在去年這樣好的形勢下，這個城市商品住宅銷售增長了47%，也只有個別項目緩過勁來、繼續開工了，更多的項目依然繼續爛尾。

這也可以解釋為什么市場潛在供應很大、土地供應逐年減少的情況下，今年1-5月的土地供應卻放量了——主要在住房供不應求的新區，土地供應幾乎接近去年全市全年的供應面積，同時樓面地價也比去年翻了一番，地王的溢價率超過了200%。其它區域土地成交僅占10%，而且基本沒有溢價率。

另一方面，爛尾多也說明需求不濟。去年這個城市的常住人口增加了不到2.5萬人，增幅與全國人口自然增長率5.86‰基本持平，市區常住人口僅僅增加了1萬人，可見人口增長潛力已經有限。

全市城鎮居民住房條件較好，人均建筑面積接近40平米，住房已經不是必需品，除了新區，其它區域的房價幾乎沒有太大的變化，說明住房需求并不旺盛。

顯然，這個城市的城鎮化快要結束了。

無獨有偶，浙江省一個縣級市的城鎮化也離結束不遠了。

這個縣級市市區僅有不到9萬戶，23萬人口，人口是凈流出的，雖然還有農村和小城鎮的人到縣城中來，但是從縣城流出的人更多。這樣，住房需求就減少了，房地產市場也在萎縮。怎么辦呢？

地方政府的策略是：拆！

拆遷制造需求。

拆遷不僅可以制造需求，還可以制造投資、制造GDP、制造政績。

這個縣級市正常情況下，每年只有30萬平米左右、也就是2000多套的住房需求，過去幾年改造住宅僅幾萬平米，但去年一下子拆遷了150萬平米，因為政績很好、領導將要提拔，所以，今年還在繼續大力推動拆遷，計劃今年拆遷200萬平米。

政府并沒有蓋拆遷安置房，而是給拆遷戶發放房票，讓他們去買商品房，開發商拿到房票，要找政府要錢，可錢從哪里來呢？

如您所想：賣地。

這個城市城區去年推出了大量住宅用地，一下子獲得了好幾個幾十萬平米的項目，總建面積約有170萬平米。所以，去年全市商品房新開工面積就超過140萬平米，增長130%。

去年底，全市商品房在建施工面積達到350多萬平方米，如果其中80%是住宅，而且全部竣工的話，相當于增加2.3萬套住房，占全市城鄉總戶數的9%。換句話說，按照這個節奏，只要11年時間，就可以把全市城鎮和農村住房全部煥然一新。

2015年，這個城市的城鎮租賃住房和房改私房已經很少，其它住房占比也不超過10%，商品住房占比約為30%，私房改造還有一定空間，但縣城里很多城中村的房子都是新建的，可拆的老舊城中村也不多了，也就意味著未來縣城住房市場的增長潛力不大了。

從這個城市的住宅類型看，三居室以下僅占7.9%，改善性需求大浪已經過去。

現在這個城市居民人均住房建筑面積超過54平方米，農村人均住房面積78平方米，面積性改善需求早已經見頂，質量型改善需求也不多了，每年全市城鄉新婚只有5000多對，如果沒有拆遷，還能有多少新增需求呢？

當這個城市推動拆遷、改善市容的強勢主政領導升遷，或者城區無房可拆、財政無力支撐的時候，這個城市還會有住房市場的增長嗎？

北方也有一個曾被戲稱為鬼城的城市，這個城市政府實施了“壯士斷臂”的去庫存計劃，連續三年幾乎沒有供應住宅用地，也就沒有新增的住房供應。

同時該市每年拆除棚戶區100多萬平米，拆遷戶全部給予房票安置，房票只能購房，但可以轉讓、交易，一些持有多套住房或者缺錢的業主也會以7-8折的價格賣掉房票，這就盤活了住房市場，加上婚姻等剛需和改善性需求，目前庫存已經明顯下降，今年政府計劃再去庫存500萬平米。

當這個城市恢復了供求基本平衡的景象之后，他們還會繼續大幅釋放土地供應，再來制造新一輪的庫存過剩嗎？

答案應該是顯而易見的。

如果這三個城市的現象正在更多的城市復制，我們說：“城鎮化接近尾聲”就一點都不意外了。

其實，不止這三個城市，三四線城市普遍都存在類似的問題。

從市場數據來看，三四線城市商品住宅的成交量雖然還在增長，但土地供應面積幾乎是逐年下降的。

去年這么好的市場，商品住宅用地供應面積依然是下降的。去年沒有機會，今年有沒有機會呢？恐怕很難。

今年1-5月，商品住宅用地規劃可建面積也僅相當于去年全年的33.4%，預計上半年不會超過50%，這就意味著，今年三四線城市的商品住宅土地供應會比去年更少，也就意味著未來三四線城市的住房供應也將是下降的，更不要說那些更小的城鎮了。

而且貨幣政策已經在調整了，有限的資金會更多流向大中城市而不會留戀中小城鎮。今年沒有機會，未來恐怕就更沒有機會了。

這也印證了我們的觀點，中小城鎮的城鎮化正在走向尾聲。

雖然城鎮化還會繼續，但是，農村能夠轉移出來的人口正在減少。

國家統計局的數據顯示，農村人口逐年下降， 2007-2011年的五年間，農村人口年均減少1500萬人，而近5年，農村轉移人口年均僅有1336萬人。

去年，全國城鎮化率已經達到57.35%，離城鎮化率70%也只有不到13個百分點，按照近5年城鎮化率年均提升1.22個百分點，農村人口轉移大潮的剩余時間大概只有10年了。

城鎮化接近尾聲也意味著令人詬病的土地財政依賴接近尾聲。

不論地方政府對于土地財政有著多么強烈的渴望和依賴，中小城鎮的土地財政很快將成為昨日黃花，一去不復返了。

土地財政依賴之所以被詬病是因為政府推高了土地價格，讓買不起房的人離住房夢越來越遠。但是，如果沒有土地財政就沒有城鎮化，就沒有住房條件的大幅度改善，就沒有中國經濟的迅速騰飛，就沒有居民財富的普遍增長。

當中小城鎮沒有了土地財政，未來的基礎設施與城鎮建設、道路交通與環境改善、民生工程與社會治理的資金都變得匱乏，不會再有大干快上的道路建設，不會再有寬敞明亮的醫院學校，不會再有更加豐盛的民生投入。

若干年后，當中小城鎮政府只能依靠有限的地方稅收維系城鎮運營，我們也會出現特朗普口中的“美國基礎設施是第三世界”的現象，并且隨著中小城鎮的發展前景變得暗淡，它們的人口流出必將加速。

人是最富靈性的，離開農村和中小城鎮轉向大中城市是工業現代化進程中的必然選擇，特別是對年輕人來說，城市化現在依然是最好的出路。

從人口梯度轉移的現實看，人口從農村流向小城鎮、從小城鎮流向小城市、從小城市流向省轄市、從省轄市流向省會城市、一線城市，也有跳級進入大城市的。

但更多的人口最終還是流向大城市的，這也意味著大城市特別是核心城市將繼續牽引城市化。

世界銀行的數據也顯示，人口密度隨著時間的推移不斷增加，不管是包括歐洲、北美的高收入國家，也包括東南亞、中東的一些低收入國家，都是增長的。人口密度的增長意味著國家的人口在增加，顯然也意味著城市的人口密度在增加。

全世界大多數國家百萬人口以上的城市數量和人口是在不斷增加的，同時人口較多國家的最大城市人口數量也是增加的，不論是非洲、東南亞這些發展中國家，還是澳大利亞、俄羅斯、蒙古這樣地廣人稀的國家，還是中東一些不安定國家，甚至也包括紐約、東京這樣的城市化早已成熟的城市。

但是，我們的熱點大城市實行的限購、限貸，將人口擠向周邊的中小城鎮，這就為它們帶來了都市圈城市化的最大發展機會。

以長三角為例，長三角15個大中城市的人口大多在持續增長，盡管有的城市人口是下降的，但近6年常住人口總計增加了347萬人，這就意味著它們對人口依然有吸引力。

人口增長必然會帶來市場機會。

我們相信，這些核心大城市的發展還會繼續吸引更多的人口流向它們，不管這些城市的地方政府是否愿意接納他們。

但另一方面，大城市對待那些從農村和中小城鎮上來尋求發展機會的低收入年輕人越來越不友好，不僅是限制他們購房，強制繳納社保，而且取消商住和群租，實際上變相迫使他們離開。但是，大城市的磁力使得他們不肯輕易離去，因此，在都市圈核心城市就近的居住地轉移，就為這些年輕人提供一個近城不離城的工作機會。

都市圈只是一個重要概念，但絕不是臨近核心大城市的中小城鎮都能自動成為都市圈的會員，其關鍵點有三：

首先要有便捷廉價的快速交通網。核心城市的資產價格不斷攀高，但依然不斷吸引更多的人口流入，背后的邏輯是核心城市的信息、教育、醫療、服務、商業、法律中介等資源配置都遠遠優于其它城市，如果都市圈的中小城鎮能夠通過高鐵、軌道交通、免費高速公路網，與都市圈的核心城市快速聯接，使得人們既可以便利地享受核心城市的資源優勢，同時又可以輕松地回避核心城市的過高房價和大城市病，就可以創造更多的投資和消費，創造更多的市場需求和都市圈經濟。

比如成都就提出要打造1000公里軌交線路，而到2020年，上海規劃也只有970公里，環京城市均無地鐵，環滬的南通、嘉興、太倉等市，以及環深圳的惠州、中山、珠海也都還沒有規劃城市地鐵，更不要說與核心城市的接駁，長此以往，這些城市在未來的競爭格局中除了房價也是很難發達的。

其次要有一體化、均等化的公共服務。都市圈的中小城鎮不僅需要爭取更多的核心城市分流或分設的醫療、教育、商業、中介等優勢資源，還需要獲得更多的一體化的公共服務，比如，人們不僅可以在核心城市三甲醫院分設到中小城鎮的分院看病，更可以統籌遠程治療、醫保報銷；小孩不僅可以在核心城市優質中小學分設到中小城鎮的分校上學，更可以享受同等的升學、高考錄取政策；老年人不僅可以享受到環核心城市醫養小鎮的醫療養生保健，更可以享受到核心城市老年人一樣的均等化公共服務政策。

最后還要有非壟斷的市場格局。

實施都市圈戰略不應該是散養放羊式的，而是需要更高層級上的、統一的、共識的區域戰略規劃和資源配置規劃，不僅要有協調均衡的路網規劃、醫療教育資源規劃，也要有統一有序的土地市場、人才市場、資本市場，還要有非競爭的土地供應體系、社保體系、稅管模式。比如，要避免核心城市疏解產業爭奪戰，避免都市圈中小城鎮功能規劃交叉重疊、產業布局一盤散沙，避免利用廉價土地和優惠稅費惡性競爭、無序招商，促進都市圈大中小城鎮產業配套、協調發展。

打造都市圈的關鍵不在中小城鎮，而首先在核心城市，比如上海的軌道交通延伸到周邊城鎮，就需要上海市政府開放胸懷，擺脫“螺螄殼里做道場”的精細，勇挑“都市圈帶頭大哥”的重擔，牽頭實現跨省市的快捷交通和一體化的公共服務，相信所有的中小城鎮都會歡呼雀躍、踴躍融入。

對于都市圈核心城市來說，開放胸懷絕不僅僅意味著利益讓渡，更意味著合作共贏，因為核心城市可以用讓渡的產業和人口轉移置換中小城鎮的土地資源，把一些不適宜放在核心城市的產業和人口置換到周邊城鎮，完成自身的產業與人口的升級換代、騰籠換鳥。

都市圈內的中小城鎮可以開放市場，利用自身更廣闊的土地資源來吸引、承接核心城市的產業和人口轉移，來提升城鎮的競爭力，獲得城鎮發展和市場增長的可持續。

都市圈戰略絕不是自發的，如果沒有超越城市政府行政力量的整合，都市圈是不會自動形成的。

今年兩會上的政府工作報告提出要“研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃”，廣東省政府發布《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作》明確了珠三角都市圈的軌道交通、產業分工、信息網絡、公共服務均等化等，實現資源共享、優勢互補、協調發展、互利共贏。

顯然，這是珠三角都市圈中小城鎮新的發展機遇，房地產市場似乎也已形成共識。

不久前，嘉興拍賣了8宗土地，750家帶馬甲房企的瘋搶成為樓市驚蟄，印證了不管是敏銳的、還是遲鈍的房企都已經覺醒了。

但是，市場機會未必都是贏利場。

中小城鎮率先融入都市圈的關鍵在于時空距離的改變，哪個中小城鎮能夠爭取到與核心城市的優先聯接，哪個城鎮就會獲得優先發展。

去年，有些核心城市周邊中小城鎮的房地產市場跟著火爆了一把。但是，如果沒有預期中接駁的軌道交通，城鎮之間的交通時間也不能縮短，就沒有產業轉移的支撐，盲目投資住房市場就像投資一座未知未來的空中樓閣。

也許，搶先進入都市圈中小城鎮的房企搶到的不是機會，而是墊腳石了。（本文作者系新城控股集團股份有限公司高級副總裁）