直管公房管理的發展思路與對策

【摘要】直管公房，是指所有權歸政府并由房管部門直接管理的國家經租、公私合營、沒收、接管、代管、劃撥、政府資金購建的房屋，以及福利分房和實物拆遷時期建造的尚未出售的住房（含小區公建配套）等。

【關鍵詞】直管公房；發展；對策

1、前言

公產房屋管理體制作為計劃經濟的產物已經有50多年的歷史，雖然在某些方面也進行過局部的調整，但政事企不分的狀況從總體上沒有實質改變。面對建立社會主義市場經濟體制的大勢，面對房地產市場的迅速發育與激烈競爭，舊的公房管理體制已難以適應新形勢的發展要求。

2、直管房存在的問題及現狀

近些年，直管公房隨著住房市場化、產權多元化和城市建設速度加快所進行地大力度拆遷，以及產業劃轉，各地的公房面積在不斷減少。在人員減幅不大的情況下，加重了“以租養房”的負擔，直管公房作為時代的歷史產物，為城市商業網點的布局，解決群眾就業和住房困難做出過重大貢獻，曾經有過輝煌的年代。但是目前直管公房管理也存在一些歷史遺留問題：一是依法管房缺乏有效依據；二是直管公房以租不能養房；三是多頭管理使國有資產流失嚴重；四是問題復雜社會矛盾突出等。又如，一些公房（包括自管公房和售后公房）維修、物業管理滯后，給廣大住戶帶來了諸多不便；各有關部門利益驅動，使在城市建設中要求降低公房補償標準等事件屢有發生；因承租人經濟較困難或承租人認為的歷史遺留問題未解決、公房管理單位管理不到位等原因，公有住房租金收繳難度，欠租率在7%左右。這些原因不解決，將始終制約著公房管理的發展。應當肯定的是，在計劃經濟時期，作為一種唯一的、福利性的服務機構，房管站為公房的維護、保養和解除群眾住房的后顧之憂、維護社會穩定，發揮了重要作用。但是，時至建立社會主義市場經濟時期，那種舊的管理體制已經完全不能適應新形勢的要求，長期重管理輕經營、僅靠房租維護的局面已經難以繼續下去。

3、直管公房管理的發展思路與對策

3.1理順關系，建立集中統一的直管公房管理新體系

構建立直管公房運管理法制化體系彌補直管公房管理上政策法律法規依據不足，管理職能相對邊緣化的問題，應盡快以政府規范性文件形式出臺《直管公房管理辦法》，對直管公房的產權、產業管理、安全管理、修繕管理、租賃管理、資產管理和征收補償等內容明確具體的管理細則。特別要明確“實行統一管理，不得無償劃撥”這一原則，通過力度政策來強化直管公房的存量和保護。同時，要明確直管公房管理單位的職責和職能，發揮其行政管理作用，保護國家和承租人的合法權益。

3.2建立統一的直管公房信息管理共享平臺

按照各自的管理權限，直管公有住房的收益，包括住房出售款、租金以及征收補償款等按照市、區分設賬戶使用管理，分別由市住保房管部門和各區人民政府決定。與此同時，建立全市公房管理統一的信息化平臺，依托公房處現有的公房管理信息系統，進行系統結構拓展升級改造，實現公房信息系統與各區直管公房信息對接，使公房承租權變更、公房接、撤、管等業務都能在網上操作，規范工作流程，使公房檔案信息、對外服務、業務管理、資本運作形成強大的信息平臺，提高系統運營效能，強化行業內監管，實現對公房信息、租賃、維修等情況實施動態監管，對接市保障性住房信息，實現建立公房信息統計分析報告系統化、網絡化、規范化，為管理決策提供參考依據。

3.3創建非住宅直管公房規范化管理新模式

一是進一步明確市級非住宅公房的管理范圍，原則上應將政府性投資建設或購置的房屋、原公房征收（拆遷）補償資金置的房屋、以公房進行產權交換的房屋、依法接管、沒收歸政府的房屋下列非住宅公房納入公房統一管理。二是要完善公房資產管理的基礎性工作，通過整合政府性資產的管理體制，一方面減少自管公房閑置，或無償被單位和個人占用的情況，另一方面減輕直管公房資金嚴重不足的壓力，切實發揮直管公房應有的作用。三是要建立市區公房公開租賃平臺。按照市財政部門關于行政事業單位非自用房產出租的基本流程，對一些空置周期長，容易錯失招租時機的房屋，要進一步完善操作流程，縮短招租至簽約的周期，減少相關手續審核審批手續，降低租賃成本，方便承租人承租。同時，要借鑒“管辦分離”，避免管理部門一手搞管理，一手搞經營，既當裁判員，又當運動員的現象，建議公房管理部門在加強產業產籍和資產管理的同時，建立獨立的公房租賃平臺，實行公房租賃備案制度，公開招租公示制度，對日常租賃經營和維修養護以購買服務的方式委托相關專業單位進行管理。

3.4將公房管理納入民生工程的重點范疇。

根據公房現在的狀況，梳理現有法規及政策，對于已經明顯滯后的進行廢改立，一則明確行政部門的職責，對行業管理進行統籌、指導、監督；二則將公房維修基金納入全市維修基金平臺統一管理，改變各產權人分散管理、各自為政的局面，改變當前售后公房公共部位維修的困境。必要時政府應設立專項財政基金，著力進行老舊公房的供水、供氣、供電、消防設施等市政基礎設施的改造；三則加快老城區危改進程，徹底解決居民的生活環境。

3.5整合資源，實現直管公房和與保障性住房有效銜接

從降低管理成本，整合資源的角度考慮，對直管公房和公共租賃住房可以實行“分類整合、統一管理”。在房源供給上政府騰空的直管公房、單位自管公房及其他住房在滿足廉租住房實物配租后，統籌用于公共租賃住房使用。如符合住房保障條件的直管公房住戶，可申請將承租的直管公房轉為廉租住房，并以實物配租形式享受保障，同時按廉租住房規定享受和承擔相應的權利和義務。住房政策隨著社會經濟發展的情況適時調整，包括租金、準入門檻和退出機制等，這就能夠有效地減少轉租牟利等問題，而且保障性住房有穩定的財政預算支持，能夠及時得到修繕和保護。

3.6區別對待，妥善處理直管公房管理中歷史遺留問題

3.6.1建立標準積極清理，穩步推進非住宅公房租金市場化。

非住宅公房租賃情況復雜，直管非住宅公房承租權是我國計劃經濟時代資源配置方式的產物，當初政府為商業網點配套、機關事業單位辦公辦學等而分配的公房租戶，即“歷史租戶”。這部分租戶原多為機關事業單位，國營或集體的商業服務企業，享受的是在成本租金基礎上制定的福利租金。隨著社會經濟的發展和變革，傳統的公房租賃制度己不再適應經濟發展的需要。2000年后，眾多的國有和集體企業都進行了轉改制，成為民營企業，原先所承擔的社會負擔也大都化解，如這些租戶再實行政府指導定價的福利租金，對于其同業競爭者來說是顯失公平的，對社會主義市場經濟來說，也是相悖的。因此，按照承租單位性質對公房租賃進行分類梳理，清理不應當享受“政府規定租金標準”的承租戶勢在必行。對于機關事業單位租用的房產，在未有新規定出臺前仍執行原租金，對改制為民營企業的歷史租戶，為確保穩定過渡，給予一定的政策適應，在做好政策宣傳的同時，按照合同到期的先后順序，分步驟有計劃的進行調租和公開招租，在1-3年內與市場租金接軌；新置公房則一律實行市場租金，委托市財政定點評估機構進行評估，通過第三方平臺公開招租。

3.6.2強化公房征收補償管理，杜絕資產流失，維護國有資產權益

某些征收實施單位，為了趕進度，遷就于承租人，從公房所有人應得利益中挖出一塊來貼補承租人；壓低公房評估價格，挪出資金用于別處。公房管理部門代表國有資產所有權人的權益不能被虛化，承租人的使用權也不能被物權化。在法律上，房屋所有權是自物權，權利人是特定的，只有所有權人才能行使收益權，并受到法律的絕對保護，物權人以外的任何人都負有不得侵犯或妨礙的義務，只有房地產所有權人才能取得房地產的價值即房屋價值。因此，承租人只能取得因房屋被征收使用權滅失的損失補償，包括獲得承租期間所投資產生的裝修、附屬設施的補償費用以及相關搬遷費用（含停產停業補償），即遭受了多大的損失，就得到多大的補償，體現等價有償的原則，而不是從房產所有人應得利益中挖出一塊來貼補承租人。

3.7發揮整體優勢，有利于維護職工隊伍的穩定。

直管公房存量的減少，舊體制下的各地方的房管單位受經營的局限，很難把富余職工自行消化，直管公房管理隊伍必然要開辟新的生存途徑。但是只有打破傳統的經營模式，開辟新的經營領域，并不斷擴大市場占有份額，才能創造更多的就業崗位，才能滿足職工的轉崗需求，才能保持改革、發展、穩定的統一。

結語：

隨著城鎮住房制度改革的不斷深化，住房市場化快速推進，住房產權多元化格局逐漸形成。房屋產權多元化，又使物業管理業應運而生。物業管理社會化、市場化、專業化的要求，迫使物業管理企業競爭激烈。隨著市場經濟體制的不斷完善，房管部門需要對各種歷史遺留問題進行必要的處理，同時又要保證資產的增值，因此，直管公房的經營與管理需要進行不斷的改革，才能夠有效的促進其管理效率的提升。

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