淺析不動產登記地籍與房產數據整合建設關鍵技術

【摘要】為保障不動產統一登記的全面快速推進，必須根據相關標準將現有分散存放、格式不一、介質不同的不動產登記信息進行梳理、規范、整合，建設成不動產統一登記數據庫。據此，分析了各地不動產數據管理現狀，著重介紹了不動產登記地籍與房產數據整合建設的主要內容、工作重點和技術流程。

【關鍵詞】不動產登記數據庫；地籍數據；房產數據

1、數據現狀分析

各地房產行政主管部門對房產空間圖形數據管理主要采用 CAD 文件格式進行存儲，未建立數據庫，且與宗地圖形數據分開管理，這對房產圖形 數據的整合帶來一些難度且為房屋圖形數據落實增加了困難。而房產登記的業務數據雖采用數據庫存儲，但未與房產圖形數據進行圖屬聯動管理，這也增加了此項工作很多工作量。

2、準備工作

2.1 國土資料

包括土地登記圖形數據和土地登記業務數據以及相關標準參考資料。如土地登記圖形數據是 采用系統管理的，則需收集所用管理系統的操作手冊和數據庫設計文檔。其中，圖形數據包括地籍區、地籍子區、宗地等圖層圖形數據。若土地登記業務數據是采用登記系統管理的，就需要收集登記系統的操作手冊、數據庫設計文檔以及系統建設的參考標準文檔、登記的業務數據庫以及登記申請表、審批表、登機卡、歸戶卡、收件單和地籍圖、宗地圖等原始紙質材料。

2.2 房產資料

包括房產登記圖形數據和業務數據以及其他相關數據建設標準資料。房產圖形包括房產登記 的自然幢圖層、構筑物圖層等數據。房產登記業務數據包括樓盤表數據、房屋登記數據以及房屋登記申請表、審批表、房產證書、收件單和房產分層分戶圖等原始紙質材料和電子數據。如果房產登記采用系統管理，則還需要收集相關房產登記所用系統的操作手冊、數據庫設計說明書、系統建設方案和參考的相關房產標準文檔。

3、技術路線

3.1 數據整理分析

根據不動產登記信息管理平臺建設要求，要對土地和房屋數據進行規范化梳理。

3.1.1 無效數據清理

對原不動產土地和房產登記資料進行逐項檢查，把已注銷的權利在登記簿中、權籍圖中進行標注剔除，并把相應信息轉入檔案庫管理。檔案庫遵循原有不動產土地和房屋登記的檔案管理要求進行管理。

3.1.2 規范化梳理

對原有不動產有效土地和房產登記信息進行梳理，對登記信息中同名異質和同質異名的問題，要根據不動產登記數據庫標準制定轉換映射模板，實現所有不動產登記信息語義的描述一致性。統一不動產數據的數據類型、小數點位數和數量單位應實現相同比例尺下同一地理范圍內空間參考保持一致原則。根據不動產登記簿需要記載和公示的內容要求，整理土地和房屋登記的缺漏信息，按要求參照紙質檔案進行補充完善。

3.1.3 土地房屋登記信息落宗

分析原有不動產土地和房屋登記數據，整理土地登記和房屋登記沒有落實的登記案件信息。根據登記信息中宗地坐落或者原有不動產產權證書信息找到對應圖形宗地信息，填寫對應宗地統一代碼，完成不動產登記的土地和房屋登記信息落宗。

3.1.4 邏輯關系重建

對原有不動產土地和房屋登記的不動產權利以及基于權利設定的抵押權、地役權，或者發生預告登記、異議登記、查封登記情況的記錄關系形成的登記簿應按照現有不動產登記簿管理要求，重新建立邏輯關系，遵循保持原有不動產權利關系的原則，利用新建不動產登記單元建立新的不動產登記簿。同時要繼承原有業務號，以保證將現有不動產登記與原有不動產登記以及原有不動產登記檔案相互關聯。同時被保存的原有宗地編號也可以實現與圖形的關聯管理。

3.2 宗地統一編碼轉換編制

對整理出來需要做宗地統一編碼轉換的宗地圖形和登記案件應首先進行標記，然后根據宗地統一編碼規則，找出新舊宗地統一編碼轉換關系，完成宗地統一編碼轉換。同時，在轉換過程中可將原有宗地統一編碼字段值轉換到現有預編宗地統一代碼值上，保證轉換后數據的正確性，且需要確保原有宗地圖形和登記業務案件直接關聯和關系一 致。對于無法統一用系統批量轉換的宗地圖形，則使用基礎地理底圖數據。在底圖地圖面上根據坐落找到對應位置，然后按照從左到右，從上到下進行宗地統一代碼編制。針對房屋轉換的數據應保證房屋圖形數據落入對應宗地范圍內。

3.3 不動產單元號編制

宗地統一編碼轉換完成后要根據不動產登記簿管理“一宗一簿，一不動產單元一冊，一權利一 頁”要求，對原有不動產土地和房屋登記簿等信息進行分析。按照登記簿記錄信息，根據登記簿記錄的宗地統一編碼情況進行不動產單元號編制，繼承原有業務號，并通過業務號關聯登記的申請、審批和登記卡信息，宗地統一代碼和不動產單元號建立不動產登記簿，實現不動產登記簿中包括抵押、預告、查封等多類登記信息的分類登記。

3.4 數據轉換

通過整理分析，制定數據轉換對應映射模板， 利用轉換工具完成數據轉換工作。如果是紙質信 息數據，則先按照提供的數據整理錄入模板，錄入 相關土地登記和房產登記數據，并利用數據轉換工 具將錄入信息導入不動產登記數據庫中。掃描的 電子檔案數據則按照原有不動產土地和房屋檔案 管理要求進行導入管理。

3.5數據入庫

根據不動產登記數據庫標準中的要求將屬性值代碼化、表達標準化，以滿足空間數據質量要求，生成標識碼。數據入庫要依據不動產登記數據庫標準進行關聯掛接，或者將現有數據轉換成符合不動產登記數據庫標準中業務屬性數據登記要求入庫。入庫數據需滿足不動產登記對歷史業務處理過程的查詢要求。

結語：

隨著不動產統一登記在各地的深入推進，項目整體時間緊、任務重、影響大、涉及面廣。要充分理解和認識地籍與房產數據整合建設的重要性和緊迫性，為建立統一不動產產權產籍“一張圖”奠定基礎。

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