建設用地供后監管過程中遇到的具體問題及對策分析

【摘要】近年來，房地產市場違規違約用地的現象屢禁不止，這些問題給國土資源管理帶來了巨大壓力。特別是自2014年依據國土資源部土地市場監測與監管系統進行土地動態監管后，土地利用的各種問題都暴露出來。現就監管過程中遇到的具體問題進行分析，并針對性的提出對策，以保證監管工作的順利進行。

【關鍵詞】建設用地；供后監管；出讓合同；履約保證金；聯合竣工驗收；信息共享

2016年，全國樓市總體呈先熱后冷、先揚后抑的發展趨勢。截至2016年底，全國房地產市場進入了降溫季節。房地產開發投資、土地購置面積、開竣工等進入“寒冬”， 這給國土資源管理帶來了巨大壓力。特別是土地成交后，受讓方是否能夠按出讓合同約定按時、足額繳納出讓價款，按期開竣工建設等問題成為供后監管亟需解決的問題。

1、供后監管的重要性及主要內容。

供后監管是指對建設用地供應和建設項目土地利用過程中的合法合規性進行監督管理。加強供后開發利用全程監管，是建立健全嚴格的節約集約用地制度的重要措施，是提高國土資源管理水平，促進土地開發利用的重要內容和基本保障。

依托系統平臺，供后監管的主要內容包括：1.出讓價款及相關稅費是否按約定及時足額繳納；2.是否按時將土地交付受讓人使用3.是否及時進行宗地信息公示；4.是否在合同約定期限內開、竣工；5.是否按約定用途和使用條件開發利用土地等。

2、供后監管工作中遇到的具體問題。

（1）出讓價款催繳困難。土地成交后、簽訂出讓合同時，會約定出讓價款于簽訂日起幾日內繳清，至于需分期繳納的，也會約定具體的繳納日期。但有時受讓方未能按照合同約定，及時繳清。這時國土部門會以電話、發催繳函或進行約談的形式，督促其盡快繳清，其效果甚微。

（2）交地環節責任不明確。簽訂出讓合同時，會約定交地日期，出讓人須在約定的日期內將土地交付受讓人使用。這期間沒有專門部門進行跟蹤、督導，造成土地有時未能及時拆遷平整，不能按期交付使用。

（3）信息公示不重視。宗地建設過程中，要求受讓人在項目所在地醒目位置，設置《建設項目用地信息公示牌》，接受社會監督。通常情況下受讓人不重視信息公示，不會主動設置公示牌。

（4）宗地未能按期開竣工。這情況多發生在房地產用地中，受房地產市場冷淡與樓市政策影響，開發商或等待觀望、或資金鏈緊張、又或施工許可證辦理不順等原因，造成工程不能及時開工建設。到后期竣工階段，由于資金到位不及時影響施工進度或竣工驗收不合格等因素造成宗地未能按期完工。

（5）土地閑置現象比較嚴重。土地閑置有兩種情況，一種是政府收儲了土地找不到合適的用地者，從而造成了閑置。另一種情況是用地方拿到土地后不及時進行開發建設導致的閑置。第二種情況是造成土地閑置的主要原因，個別企業出于土地增值收益考慮，圈地、囤地思想嚴重，特別是一些房地產企業，拿地后不按約定開發的現象較為普遍，再就是由于規劃調整、資金短缺等問題，企業拿地后也無法進行及時開發。

3、針對當前供后監管工作中遇到的具體問題的對策分析

（1）提高競買門檻，嚴格競買人資格審查，競買人要繳納全額保證金。對競買人進行嚴格審查，對曾有欠繳價款、閑置土地、囤地炒地等情形的，禁止其在一定期限內參加土地競買。競買人繳納全額保證金會避免出讓價款收繳困難的情況，能有效防止國有土地資產大量流失。臨沂市早在前兩年就開始實施繳納全額保證金制度，還特別針對土地出讓競價升級了公共交易資源平臺系統，達到一定數額系統會終止競價，這期間有意競買者需繼續籌款補繳差額。

（2）明確交地職責，誰供地、誰交地。一般供地方式有劃撥和出讓，通常以招拍掛方式出讓的宗地是儲備中心負責供地前的一系列工作，以劃撥或協議出讓方式供地的是宗地所在轄區的分局負責。為杜絕使用權人以土地未達到交地條件要挾，不配合交地工作，從掌握信息情況考慮，讓負責供地前工作的部門與使用權人接觸，交地過程會更順暢。這樣儲備中心負責招拍掛出讓宗地的交地工作，各分局負責劃撥和協議出讓宗地的交地工作。

（3）建立開竣工履約保證金制度。為落實好開、竣工申報制度，可利用經濟手段制約、督促當事人按照合同約定及時履行開發義務。土地成交后，國土部門可依據成交價款的一定比例收取履約保證金，與受讓人簽訂《國有建設用地履約保證金協議》。受讓人按照協議約定實施開發建設，國土部門對其開、竣工核驗合格后，分別返還50%的履約保證金及銀行同期活期存款利息；開、竣工核驗不合格的，分別將50%的履約保證金及銀行同期活期存款利息轉為違約金。臨沂市早在2012年就出臺了相關履約保證金規定，有效遏制了圈地、囤地等浪費等土地的現象發生。

（4）與住建部門聯合竣工驗收制度。建設項目綜合驗收前，國土部門先對項目用地情況驗收并出具意見。根據《出讓合同》或《劃撥決定書》約定，國土部門對成交價款繳納情況；土地用途、投資強度、合同約定投資總額等利用條件的實施情況；按期開、竣工等情況進行核驗。核驗合格的，國土部門會發放《國有建設用地核驗合格證》。沒有國土部門的核驗意見或驗收不合格的，住建部門不予通過項目綜合驗收，不予辦理房屋確權發證。棗莊、臨沂等城市早在三年前就開始實施與住建部門的聯合驗收制度，不但可促進各項建設依法依規用地，更能有效地提升供后監管水平。聯合竣工驗收還可約束企業配合完成竣工前的各項監管工作，例：繳清出讓價款、完成信息公示等。

（5）建立信用共享，部門聯動的共同監管工作機制。對未按規定要求簽訂《出讓合同》、不及時繳納土地價款、不及時進行信息公示、開竣工申報及開竣工的，對依法認定為閑置土地的用地單位，向社會公示，計入企業誠信檔案，在處理未到位之前，嚴禁土地使用權人申請新的用地，并及時通報發改、住建、規劃、環保、監察、銀行等有關部門，形成部門聯動，各依職責，多方制約，加強對違法違規違約用地行為的綜合防控。

（6）做好閑置土地處置。對疑似的閑置土地，在認定完成前，做出以下限制：不受理土地使用權人新的用地申請；不辦理土地使用權人名下土地的轉讓、出租、抵押和變更登記等；土地使用權人不得享受相關優惠、獎勵政策，不得參與各種評優、評先活動；金融機構應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信。對于已認定的閑置土地，除嚴格執行《閑置土地處置辦法》外，可政府定向招商，激活閑置土地。臨沂市政府曾就一宗閑置土地出面招商，針對該企業當時的技術設備、廠房設施、人員客戶需求等方面，選擇接手的用地企業，不僅提高了土地利用率，還大大保障了原用地單位的資產不流失。

結論：

綜上所述，依托土地監測與監管系統，針對建設用地供后開發利用全程監管，都相應提出了對策或在后續的管理過程中制定出約束企業履約的相關措施。這樣不但使土地在供應方面更加尊重市場規律，更大程度更廣范圍發揮市場配置資源的基礎性作用；能夠隨時把握土地利用的動態變化，準確地研判市場形勢，為調整供地節奏提供依據；還能從源頭減少閑置、低效土地的產生，保證土地市場健康、穩定的發展。