中小型房地產工程的組織管理問題研究

【摘要】項目管理的內容有很多，也有許多的管理理論從不同的角度來闡述項目管理。相比大中房地產工程項目，中小工程的項目不大，相應的各項因素有些較為簡單，并不是像一些大型項目的項目管理研究一樣要涉及所有的方面。很多時候大多數的管理問題都可以在組織管理上找到根源，因此本文主要從組織管理的角度來分析中小型房地產工程的管理現狀，希望對中小工程的管理的改善有所助益。

【關鍵詞】中小型；房地產工程；組織管理；問題

1、中小房地產工程的特征

在我國，與大中型房地產工程相比，中小房地產工程具有一些獨特的特性：規模小，數量多。但是正是因為規模小容易導致中小房地產工程的管理實踐被廣大的項目管理研究者所輕視；競爭激烈，利潤較低。中小型房地產工程的數量在全國范圍來看是很多的，但是其入門門檻較低，是很多的企業都有能力參與其中，所以其競爭的激烈程度實際上是超過大型房地產工程的；資本結構復雜，抗風險能力差。中小房地產工程雖然所需的投資并不大，但是在很多時候開發其的房地產企業自身實力并不足夠，往往是通過合股或借貸方式取得投資。這就使得中小房地產工程只要某一個股東或某方面的債務稍有問題就很容易導致工程拖延甚至爛尾；管理人員水平較低。人才缺乏是導致中小房地產工程的管理較為混亂的主要原因之一。在廣大的中小房地產工程的開發實施過程中，很難吸引到有足夠才能的項目管理人才，并且項目的管理上通常只有1-2人負責，往往還沒有專業資格證書，沒有嚴格執行的管理制度。雖然這樣在項目的運行和管理上是較為靈活，但是管理制度的不健全、執行不力、內控無法操作都是導致工程利潤進一步下降的重要因素。

2、項目的組織管理問題分析

2.1組織結構

一個中小房地產項目的項目管理組織結構必然是扁平化的，大多數采用設置一個總經理或負責人，底下設立各個專業部門負責各類工作。當然由于項目規模小，管理人員少，很多時候每一項工作都是單人負責，如安全員、資料員兼文員、造價核算成員等，組織結構如圖1：

很多中小房地產工程的管理團隊和組織出現各種問題實際上是由于類似該項目的這一類中小房地產項目在實施過程中其組織結構在幾個關鍵因素上有所欠缺。首先，管理崗位責任分工不清。雖然建立了各個職能部門或確定了專項負責人，也制定了相應的崗位責任制度。但是在實際的操作過程中，由于大多數的制度都是照搬的，往往出現實際工作的交叉和重疊；其次，真正專職工作人員太少。和許多的中小型項目一樣，在項目中真正負責的只有幾個專業人員，其他許多人員要么是臨時招聘幫忙要么只是兼職。如工程資料本來應該是有資料員處理，但是很多工程的工程資料都是外包處理的。這既違反了相關的規定，也降低了工作效率，造成許多工作上的麻煩。

2.2項目的信息管理

在一個房地產建設項目的管理體系之中，效率來源于各個職能部門或裝置人員的協調配合。這也是節約成本的重要源泉之一。在中小工程中出現諸多管理混亂的現狀其中一個很重要的原因就是缺乏溝通——信息流通不暢造成的。由于像很多的中小房地產項目一樣管理系統中缺少完善的信息流通機制，各部分之間的溝通協作意識較差，這就使得許多需要協作的部門如質檢和材料、合同管理和質檢等出現相互踢皮球的現象，這不僅影響了工程的進度和質量，在很大程度上也是對投資成本的極大損害。可是組織之中有種種的障礙造成了信息流通的問題，主要包括：對信息管理缺乏認識。每一個獨立的部分和個人都是一個個單獨的利益個體，天然的會自動維護個體的利益，大多數看問題也很難跳出個體的框架。這就使得在一些信息的處理上很多時候都不是故意不與他人溝通，而是完全沒有想到他人也有這方面的信息需求。缺乏必要的大局觀，意識不到這個信息溝通的重要性；信息流通機制欠缺。在工程項目中的信息流通需要一套完整的機制，包括什么信息需要溝通，什么時間溝通，信息溝通的渠道是什么等等。在很多的項目中這些卻是最欠缺的；缺乏有效的溝通平臺。隨著工程項目的發展，越來越復雜，工程中涉及到的方面越來越多，這都對信息交流平臺提出了需求。目前由于電腦網絡等計算機信息技術的進步，在這一塊有越來越多的選擇。然而由于成本和企業主的意識問題，在大中型工程項目中信息交流平臺如BIM等都得到了廣泛的應用。而中小房地產工程項目參與單位出于節約成本和認為沒有必要等原因基本沒有使用類似的系統平臺技術。實際上這些平臺是需要一些投入，但是完全是可以在提升的管理效率中把成本節約回來的。

2.3管理人員

在項目管理中大多數的學者都很強調項目管理人員的素質對整個房地產工程項目管理的重大作用。對于很多的中小房地產項目來說，項目管理混亂問題頻發的一大原因就是管理人員和施工人員的素質太低。這要從兩個方面來說：一方面我國的項目管理的從業人員隨著社會經濟發展和建筑行業的迫切需求越來越多，拿到相關資格證書的人員以每年4000-5000的規模遞增。但是其中真正有從業經驗和足夠的專業知識的卻一半不到。其他的項目管理人員也普遍有學歷低，專業知識水平不夠等問題。這種數量不夠、素質太低的情況在中小房地產項目中的表現尤其突出，很多的項目的負責人根本沒有足夠的學歷和能力，只能靠粗放式的管理方式來管理工程項目。另一方面我國從事項目施工的底層的施工人員有很多都是進城的農民工，根本不可能有任何的專業知識能力，只是靠著傳統的師傅帶徒弟的邊做邊學方式來工作。這種現象特別在中小工程中突出。這樣低素質的項目成員必然會帶來項目管理中的種種問題和隱患，對工程質量和進度產生不良的影響，進而對極大的推高相應的成本耗費。

結論：

綜上所述，房地產開發項目的施工現場管理以及組織協調涉及到方方面面，關系到各個單位、組織。為此，相關負責人以及負責單位應當積極參與到項目管理中，加強項目的質量監督，從而提高房地產開發項目的質量，促進我國房地產行業的長久發展。

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