土建工程造價對房地產(chǎn)樓價的影響

【摘要】房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，在促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展同時由于房地產(chǎn)樓價的迅猛增長給購買者帶來了巨大的壓力，因此對房地產(chǎn)樓價進(jìn)行調(diào)控成為了一個必須解決的問題。本文將專門研究分析土建工程對房地產(chǎn)樓價的影響，并且針對所分析的具體情況提出一些措施使得可以通過控制土建工程造價來對房地產(chǎn)樓價進(jìn)行一定程度的調(diào)控。

【關(guān)鍵詞】土建工程造價；房地產(chǎn)樓價；影響；應(yīng)對措施

眾所周知，房地產(chǎn)是我國的國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展在極大程度上地促進(jìn)了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)的發(fā)展不僅因為城市化的需要，還因為“重土”的觀念在我國傳統(tǒng)老百姓的思維觀念中根深蒂固，擁有一套屬于自己的房子成了許多人的共同追求。但是這些年來由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展等各種因素房地產(chǎn)樓價一直居高不下，呈現(xiàn)出一種迅猛增長的趨勢，這就給購房者帶來了一股巨大的壓力，而房地產(chǎn)樓價就成為了一個目前我國急需去解決的熱門問題。對房地產(chǎn)樓價造成影響是由各種因素構(gòu)成的，譬如：房地產(chǎn)投入成本、土地價格、購買供不應(yīng)求等。接下來本文將研究土建工程造價帶給房地產(chǎn)樓價的影響，并且對此提出一些應(yīng)對措施，希望能稍稍緩解房地產(chǎn)樓價一直快速上升的嚴(yán)峻局面。

1、土建工程造價影響著房地產(chǎn)樓價

在分析土建工程對房地產(chǎn)樓價的影響之前，先來了解一下目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。近些年來我國的樓市價格呈現(xiàn)著一種不斷上漲的趨勢，北上廣深等大都市的房價快速增長，最高的上漲幅度將近3.5%[1]，根據(jù)一系列的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，今年在我國的各個城市之中新建住宅價格環(huán)比上漲城市超過六成，達(dá)到40多個[2]。這些都是由于城市化速度加快，人們對房子的需求越來越大造成的。房價的不斷上漲引起政府的重視，政府不斷出臺調(diào)控房價政策以抑制房價的快速上漲。這是目前房地產(chǎn)的發(fā)展概況，造成房地產(chǎn)價格一直上漲除了上面分析的城市化與需求大的原因之外，還因為房地產(chǎn)投入的成本不斷提高。接下來具體分析土建工程造價對其的影響。房地產(chǎn)中的土建工程造價主要指房地產(chǎn)開發(fā)商使用限定的費用在規(guī)定時間內(nèi)完成對相應(yīng)質(zhì)量房屋的建設(shè)，包括了在建造過程中的人力、物力、財力的各種付出。由于現(xiàn)在人口不斷增多，城市化水平的提高，人們不斷增加對土地的需求，土地供應(yīng)緊張成了一個不可阻止的發(fā)展趨勢，所以房地產(chǎn)開發(fā)商在土地方面的成本不斷提高。另外，近幾年房地產(chǎn)在建造過程中建造材料成本、人工成本不斷升高這些都影響著房地產(chǎn)土建工程造價，即影響著房地產(chǎn)的成本投入，也就在一定程度上影響著房地產(chǎn)后期的樓市價格了。

2、通過控制土建工程造價來對房地產(chǎn)樓價進(jìn)行調(diào)控

要有效地對房地產(chǎn)樓價進(jìn)行調(diào)控，那么除了 “限購令”措施之外，還可以通過合理控制土建工程造價來實現(xiàn)房價上漲趨勢合理化的目標(biāo)。接下來將提出以下幾個措施來對土建工程造價進(jìn)行有效的控制以抑制房地產(chǎn)樓價快速上漲。

2.1 確保對房地產(chǎn)項目決策的正確性

對于一個房地產(chǎn)工程來說，要有效地控制其工程造價首先是要確保項目決策的正確性，這是控制土建工程造價的前提。房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過研究分析房地產(chǎn)項目的可行性、標(biāo)準(zhǔn)以及其經(jīng)濟(jì)規(guī)模來保證房地產(chǎn)項目在決策上更加合理化、現(xiàn)實化。如果忽略了這一點，那么房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中會出現(xiàn)工程預(yù)算不足、預(yù)算超出甚至出現(xiàn)不能按照計劃完成建設(shè)等的情況，繼而浪費資源與資金。目前在我國在房地產(chǎn)項目決策方面存在著以下兩種不良情況：一是房地產(chǎn)商在開發(fā)前沒有進(jìn)行長期性的規(guī)劃，在資源的配置、資金的投入上分配不合理，不利于其在以后的發(fā)展[3]；二是房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計項目上將標(biāo)準(zhǔn)和要求定得過高，不符合實際情況，現(xiàn)有的人力、物力、財力難以支撐項目計劃的進(jìn)行，不加以對項目具體作用的考慮，使得項目工程在建設(shè)竣工之后難以得到合理的應(yīng)用，很大程度上加大了房地產(chǎn)項目在資金、資源上 “莫須有”的成本投入，這些都使得房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中投入大量的不必要成本，進(jìn)而一定程度上影響了房地產(chǎn)后期在銷售中的價格，所以在房地產(chǎn)項目正式建設(shè)之前需要不斷地實地研究、調(diào)查分析以確保計劃的準(zhǔn)確性，使得房地產(chǎn)建設(shè)時能最大化地利用資源與資金。

2.2 根據(jù)項目的具體計劃選擇工藝與設(shè)備

在房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)過程中，工藝與設(shè)備的選擇影響著其成本的投入以及其在資源、資金上的利用率。要選擇恰當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)工藝與設(shè)備，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)項目計劃和具體情況來決定。首先，設(shè)計人員應(yīng)該通過不斷地處理與分析，不斷簡化建設(shè)工藝流程，使其更加合理化、高效化[4]。還有，在對建設(shè)設(shè)備的采購與選擇上應(yīng)該根據(jù)其具體效用、質(zhì)量以及實際的建設(shè)規(guī)模來進(jìn)行選擇，不能盲目選擇采購，既浪費資金，又浪費了設(shè)備。選擇恰當(dāng)?shù)墓に嚺c設(shè)備可以在一定程度上有效地控制土建工程造價。

2.3信息化管理土建工程造價

為了能夠更加合理有效地對土建工程造價進(jìn)行控制，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在土建工程造價上引進(jìn)信息化的管理以進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)控。目前來說，信息化水平不斷提高，應(yīng)用范圍不斷擴(kuò)大，在控制土建工程造價上引進(jìn)信息化技術(shù)可以產(chǎn)生意想不到的功效。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商可以建立一個數(shù)據(jù)庫，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中所有的造價數(shù)據(jù)、資源資金使用數(shù)據(jù)等存放于該數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)之內(nèi)，并將其加以合理的運(yùn)用。例如，房地產(chǎn)商可以通過這個數(shù)據(jù)庫準(zhǔn)確地查詢到所需的數(shù)據(jù)指標(biāo)，并且能將同類型的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比清算等[5]。另外，房地產(chǎn)商可以建立一個清算系統(tǒng)來將具體的數(shù)據(jù)進(jìn)行清算，節(jié)省了人力、物力資源，并且通過系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析，準(zhǔn)確性更高，保證了項目工程有效合理地長期進(jìn)行。

從上邊的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)控制土建工程造價在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中是一項極其復(fù)雜的過程，要確保對土建工程造價的控制，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在從各個方面進(jìn)行考慮，采用科學(xué)的態(tài)度針對性地提出應(yīng)對措施，解決房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中存在的問題，最大化地利用在開發(fā)建設(shè)過程中的資金、資源，使得房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中能夠節(jié)約成本，進(jìn)而可以在一定程度上對過高的房地產(chǎn)樓價進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。

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