土地使用權(quán)到期你的房子咋處理？

2016年4月，溫州一批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期，導(dǎo)致一部分市民正常買賣二手房后卻無法完成買賣過戶。當(dāng)?shù)卣硎荆缛衾m(xù)期須按房產(chǎn)價(jià)格的1/3繳費(fèi)。例如，一套經(jīng)評(píng)估后價(jià)值為120萬元的房子，如果續(xù)期，就需要繳納40萬元的土地出讓金。后來經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局初步排查，溫州市鹿城區(qū)內(nèi)即有600余宗（套），此次事件是溫州首例住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期的案例，而且在全國(guó)范圍內(nèi)類似于這樣的案例也較為少見，由此引發(fā)了人們的廣泛關(guān)注。據(jù)《理財(cái)》雜志記者梳理了解，國(guó)務(wù)院于1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。溫州市國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清表示，“在國(guó)家沒有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，基層國(guó)土部門只能參照國(guó)有土地出讓的做法，先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。房屋土地使用權(quán)關(guān)系到廣大居民的切身利益”。一般情況下，我國(guó)大部分住宅的土地使用權(quán)年限為70年。那么70年后，當(dāng)土地使用權(quán)到期后，房子還屬于自己?jiǎn)幔坑衷撛趺刺幚砟兀?/p>

土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)有區(qū)別

土地使用權(quán)，是指單位或者個(gè)人依法或依約定，對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。在我國(guó)，土地的所有權(quán)歸國(guó)家和集體所有，土地使用權(quán)是有期限的，國(guó)家通過土地有期出讓方式，按照用途確定最高年限是居住用地70年。房屋產(chǎn)權(quán)，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。一般來說，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，是沒有期限限制的。也就是說，房子的所有權(quán)是永久的，只要房子沒有損毀，房子就一直屬于產(chǎn)權(quán)人。但是這里需要注意的是，土地使用權(quán)一旦到期后，土地收歸國(guó)有，雖然地上建筑物仍歸屬于業(yè)主，但土地使用權(quán)的到期也意味著房屋產(chǎn)權(quán)的到期，則房子是無法正常完成買賣過戶的。因此，兩者緊密相連卻也有所區(qū)別。

房屋產(chǎn)權(quán)年限怎么算

房屋產(chǎn)權(quán)年限包括兩個(gè)概念：一個(gè)是房屋本身的使用年限，另一個(gè)是土地使用年限。70年指的是該地塊的國(guó)有土地的使用年限，并不是房屋所有權(quán)的年限。房屋產(chǎn)權(quán)年限是房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，是從開發(fā)商拿地之日起便開始計(jì)入。例如，2005年開發(fā)商獲得土地批租權(quán)，2009年商品房建設(shè)完成進(jìn)行銷售，2010年業(yè)主買房并入住。那么，該業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)到期年限為2075年。實(shí)際上，買房時(shí)關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)年限是很有必要的，因?yàn)槿缃竦淖≌玫厥褂媚晗藓苌倌苓_(dá)到70年，從國(guó)家出讓土地時(shí)開始計(jì)算，加上開發(fā)周期、后期銷售等耗費(fèi)的時(shí)間，最后房子到業(yè)主手里的使用年限就不足70年。為了避免辛苦買來的房子用不到幾十年就要補(bǔ)繳土地出讓金或者被政府收回這種房屋產(chǎn)權(quán)年限縮水的情況，這點(diǎn)就需要格外關(guān)注。

土地使用權(quán)到期后該咋辦

2016年12月23日，國(guó)土資源部召開《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法（試行）》新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華在發(fā)布會(huì)上透露，對(duì)于少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題，國(guó)土資源部出臺(tái)了過渡性措施，地方在相關(guān)法律安排明確之前，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理。之所以是過渡性辦法，一方面溫州出現(xiàn)的住宅用地到期事件，屬于改革初期先行先試造成的個(gè)別情況，有其特殊性；另一方面是國(guó)家相關(guān)法律安排還尚未出臺(tái)，各地方行政管理部門先按此辦法操作，解決居民土地使用權(quán)到期問題，方便他們辦理住房交易、過戶和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。具體實(shí)行辦法如下：一、不需要提出續(xù)期申請(qǐng)。少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，權(quán)利人不需要專門提出續(xù)期申請(qǐng)（即自動(dòng)續(xù)期）。二、不收取費(fèi)用。市、縣國(guó)土資源主管部門不收取相關(guān)費(fèi)用。三、正常辦理交易和登記手續(xù)。此類住房發(fā)生交易時(shí)，正常辦理房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。