重構利益分配格局是化解小產權房問題的根本出路

趙云玲

山西財經大學公共管理學院，山西 太原 030031

重構利益分配格局是化解小產權房問題的根本出路

趙云玲*

山西財經大學公共管理學院，山西 太原 030031

雖然國家相關部委三令五申，但很多城市小產權房交易仍屢禁不止。仔細分析不難發現，小產權房的大規模出現有其深刻制度根源。本文基于博弈論的分析視角，剖析了不同策略組合下地方政府和農民集體的收支變化情況。研究認為，低成本征收集體土地以支持城市快速向外擴張的傳統城市化發展模式已經不可持續，要妥善解決小產權房問題，必須重構地方政府與農民集體之間的利益分配格局。

博弈論；小產權房；策略；利益分配

一、問題的提出

所謂的小產權房是對建立在農民集體土地之上、沒有取得“大紅本”房屋的代稱。雖然小產權房既非法律術語，也非一個十分嚴謹的學術概念，但其影響范圍甚為廣泛，幾乎家喻戶曉。伴隨我國城市化進程不斷加快，近年來很多大中城市周邊及近郊出現了大量的小產權房，且呈現出愈演愈烈的趨勢。據不完全統計，北京小產權房面積接近1000萬平方米，約占本地住宅市場的20%；深圳小產權房接近全市住宅總量的50%。盡管國家相關部委多次三令五申，禁止小產權房的開發和銷售，但小產權房市場依舊“欣欣向榮”。如何化解小產權房問題成為擺在政府和學界面前的一道待解難題。本文運用博弈論的分析方法，探尋化解小產權房問題的根本出路。

二、理論基礎：博弈論

博弈論又稱對策論，屬運籌學范疇，同時也是經濟學十分重要的分析工具之一。自馮·諾依曼(1928)首次提出博弈論基本原理后，其與摩根斯坦出版《博弈論與經濟行為》又將二人博弈推廣到n人博弈，該理論開始廣泛應用于經濟學領域。隨后，約翰·福布斯·納什利用不動點定理證明了均衡點的存在，進一步拓展了博弈論的應用領域。

概括而言，博弈論是研究具有斗爭性或競爭性現象的數學理論和方法。它考慮游戲中個體預測行為和實際行為，并研究其優化策略。博弈分析中常用到的基本概念包括局中人、行動、信息、策略、收益、均衡和結果等。一般而言，博弈分析可以分為合作博弈和非合作博弈、完全信息博弈和不完全信息博弈、靜態博弈和動態博弈幾種類型。

三、小產權房開發經營過程中的利益博弈

在公共管理學派看來，政府同樣是理性經濟人，它不但有著穩定的偏好，而且還有明確的收益函數。作為理性經濟人，地方政府既要完成中央政府下達的各項目標和任務，也要努力追逐實現自身利益最大化。地方政府的自利特性在城市向外擴張過程中表現的尤為突出。我國《土地管理法》規定，任何用地單位需使用國有土地。就是說，農民集體土地必須首先經過土地征收轉變為國家所有后，才可以進入一級土地市場。地方政府熱衷于推進城市向外擴張的一個主要動力來自于土地征收補償費和土地出讓金之間的巨大差價。

在農民土地權益不斷覺醒的今天，傳統的城市擴張模式越來越不可持續。小產權房的出現就是農民集體有策略地行動，主動避開地方政府土地征收，直接將建在集體土地上的房產推向市場進行交易，以期獲得較征地補償更高的收益。為了更加清楚地表達小產權開發過程中地方政府與農民集體之間可能采取的策略和利益關系，本文運用博弈論展開分析。

令G代表地方政府，F代表農民集體，參與人的集合為{G，F}。在小產權房開發問題上，地方政府和農民集體兩個博弈主體的策略空間如下：對地方政府而言，其對待小產權房的策略空間SG={禁止，默許}；對農民集體而言，針對地方政府的不同主張，其策略空間為SF={合作，抵制}。博弈主體采取何種策略取決于其可能面臨的收支情況(表1)。

第一，地方政府禁止小產權房開發，農民集體采取合作態度。其策略組合為(X1，Y1)，相對于傳統的土地征收補償，此時地方政府收益水平是下降的，下降幅度可以表達為(-△C-C1)。式中，△C代表地方政府讓渡出的一部分地價增值，C1代表地方政府為禁止小產權房開發必須支付的行政成本。也就是說，地方政府為了達到壟斷一級土地市場目的，需要支付一個更高的征地補償△C，同時為了強化對集體土地的管制，地方政府還需要支付額外的行政成本C1。對農民集體而言，與傳統的土地征收補償相比，其選擇不開發小產權房能夠得到的收益為△C。

第二，地方政府禁止小產權房開發，農民集體采取抵制態度。其策略組合為(X1，Y2)。此時，對地方政府而言，小產權房的入市不但使其因壟斷一級土地市場得到的地價增值△V蕩然無存，而且還需要支付打壓小產權房市場的行政成本C1。地方政府可能得到的收入為因處置小產權房而產生的收益△I。對農民集體而言，其通過小產權房開發可以獲得地價增值收益△V，但可能承擔的成本△I來自于地方政府的處罰。

第三，地方政府默許小產權房開發，農民集體采取合作態度。其策略組合為(X2，Y1)=(-△V，△V)。在這種策略組合下，相當于讓地方政府拱手將地價增值完全讓于農民集體，此時不需要支付打壓小產權房市場的行政成本。對農民集體而言，這種策略組合使其可以獲得△V的收益，同時不會面臨因政府處罰造成的成本。

第四，政府默許小產權房，農民采取抵制行為。農村集體建設用地入市，建立城鄉統一的建設用地市場是發展的大趨勢，這種策略組合在現實生活中發生的概率接近0。

表1 地方政府和農民集體之間的利益博弈關系

四、啟示

需要清楚認識到的一個問題是，我國城市低成本向外擴張時代已經一去不復返。短期內，地方政府仍然可以通過泛化公共利益內涵方式征收農民集體土地，繼續維持其在一級土地市場中的壟斷供給者的地位，但為此付出土地征收成本和行政成本在不斷加大。小產權房的出現是農民集體土地權益意識不斷增強的具體表現。長遠地看，在相關稅費體系不健全條件下，無節制地放縱小產權房入市交易，讓農民集體獨占地價增值收入的改革思路同樣是不可持續的。通過博弈分析可知，在厘清地價增值來源與歸屬的前提下，地方政府與農民集體通過談判重構地價增值利益分配機制才是解決小產權房問題的根本出路。

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趙云玲，山西運城人，山西財經大學公共管理學院，碩士研究生，研究方向：住房制度。

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