區域開發中觸媒項目選擇與綜合效應量化評估

何芳　李文穎

摘要：成片區域重建開發是個長期且復雜的過程，需要開發初始階段找到能真正具有觸發與引領作用的觸媒項目以形成聚集規模效應并拉動整個區域發展。基于區域開發特點，分析觸媒項目的類型特點與選擇。在分析觸媒效應作用機理的基礎上，提出了區域開發中觸媒項目綜合效應的三維分析框架：活力效應維度、空間效應維度和時間效應維度，系統構建了綜合效應評估體系。最后以徐匯濱江“夢中心”觸媒項目為例進行實例分析。研究結果表明：通過對觸媒項目三維度綜合效應分析及量化評估，可以科學選擇和確定區域開發的觸媒項目，優化觸媒項目開發，引導和加快區域建成與發展。

關鍵詞：區域開發，觸媒項目，觸媒綜合效應，量化評估

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2016）11-0035-43 收稿日期：2016-09-27

1 引言

本研究所稱區域是指需重新規劃的成片開發建設區域，它可以是新城范圍，也可以是城區內需拆除重建的更新區域。區域開發從規劃到建成發展是一個長期且復雜的過程。區域開發初始階段，首要的是找到具有觸發與引領作用的項目，由此吸引其他項目導入，形成聚集規模效應并拉動整個區域發展。此類項目即為觸媒項目。可見，尋找觸媒項目并評價其觸媒效應，進一步篩選與評估導入項目的價值及其外部綜合效應，對實現區域開發建設目標具有重要作用。

借由化學中“觸媒”的概念，1989年美國建筑師韋恩·奧圖和唐·洛干提出了“城市觸媒”理論。“城市觸媒”指能夠對城市開發和建設產生影響，或激發或抑制城市特定區域其他相關元素，從而對區域或城市發展的進程產生一系列連鎖反應的新元素。“城市觸媒”可以是物質的，也可以是非物質的。而“觸媒項目”則是指其中能夠在區域開發中具有啟動和激發作用的物質性項目，它能夠對區域發展產生重要的引導和拉動作用。

目前，對觸媒的研究主要是探討城市觸媒項目類型及其對城市的觸媒效應等。城市觸媒項目類型研究主要包括交通樞紐建設、舊城改造、房地產開發等。觸媒效應則有多種分析。陳旸等指出城市綜合體是重要觸媒，具有活性、修改性和選擇引導性，并提出了其觸媒效應在時間和空間上的變化特征。石海洋等剖析了作為城市觸媒典型代表的高鐵樞紐，對城市經濟、社會、空間結構產生的觸媒效應，并將觸媒的催化作用歸結為激發、強化、修復和創造。金廣君等則解析了城市觸媒的激發與引導作用。

可見，對觸媒項目在區域開發中的作用及其開發對區域建設產生的綜合效應還缺少系統化、結構化的研究。而這種綜合效應分析與評估往往對于區域開發中項目的先期選擇、影響預判、調整優化等具有重要指導意義，并關系到區域開發的成效與成敗。

鑒于此，本文基于區域開發特點和觸媒理論，嘗試建立觸媒項目綜合效應的分析框架和評估體系，科學選擇和確定區域開發的觸媒項目。最后以徐匯濱江“夢中心”觸媒項目為例進行實例分析，評估“夢中心”觸媒項目對區域開發建設的綜合效應和特點。

2 區域觸媒項目及綜合效應的作用過程分析

2.1 觸媒項目選擇

從廣義上來說，“城市觸媒”不僅是物質的，也可以是非物質的。區域開發所選的“觸媒項目”則是從狹義的角度來定義，即物質性項目。它是指區域開發中一系列有限的但可及的，能夠有效觸發和引領項目周邊產生一系列連鎖反應，從而帶動區域開發建設的建筑物、場所等新物質元素。

區域觸媒項目從開發模式上一般分為政府主導型、政企合作型、多方混合型等；而從功能上，可以分為路橋、交通樞紐等市政基礎設施，劇院、展覽館、醫院學校等公共服務設施，商業綜合體、會展中心等綜合商業商務項目，著名地產商或產業商主導的品牌產業項目，主題公園、娛樂設施等旅游休閑項目，等等。

從開發定位和目標上來說，開發區域可分為多種類型，如交通樞紐型、商務中心型、文化產業型、高新產業型、大型居住型、新城開發型、旅游休閑型區域等不一而足。由于不同類型的觸媒項目所能產生的觸媒效應以及對區域發展的作用各異，因此針對不同類型的開發區域，應在明確區域開發定位的基礎上，科學分析和評估觸媒項目的綜合效應，選擇出最符合區域發展目標的觸媒項目。通過對觸媒項目的準確選擇和合理布局，使其所產生的觸媒效應能夠有效地在一定空間和時間內激發區域開發活力，引導區域有序發展，推動區域整體開發進程。

2.2 觸媒項目作用過程

最初，在區域中引入新的觸媒項目；一旦項目開發就如平靜的湖面滴入一滴水，即刻打破平靜，它開始激發和影響相鄰范圍內各要素發生變化，帶動其發展；隨著觸媒影響的擴張和傳遞，相鄰空間范圍的價值明顯提升，從而吸引更多的新元素（項目）聚集到觸媒項目周圍；在這一個過程中，觸媒項目和被吸引的新項目等發生共振和融合，形成更為強烈的觸媒體，作為區域的新增長點，影響更大的區域空間范圍。在這期間，初始觸媒項目也能夠完成漸進式的自我成熟和更新過程。如此這樣類推下去，就在區域中形成了一系列的聯動反應，推進區域開發的進程。由于每個觸媒項目自身影響能力有限，這樣的觸媒作用并不可能無限地影響下去，隨著空間距離變化，這種作用影響力會逐漸削弱，而隨著開發時序的變化，這種作用影響力會趨于穩定。

可見，區域開發中觸媒項目的引入具有顯著的激活區域活力的作用，能夠有效激發區域要素的連鎖反應。同時，這種效應因空間聚集、擴散以及時間持續性會在一定空間和時間范圍內分圈層、分階段表現出不同的作用結果和特征。由此，對于區域觸媒項目綜合效應的分析和評估應綜合考慮活力、空間和時間三個維度。

3 區域觸媒項目綜合效應的三維分析框架

區域觸媒項目的選擇應根據區域類型、觸媒項目類型進行針對性地評估和判斷。基于觸媒項目作用過程的分析，原則上區域觸媒項目綜合效應評估應主要基于以下三維分析框架。

3.1 觸媒項目活力效應及活力維度構架

城市活力在一定程度上反應了城市發展的能力和潛力，是一個城市對于生命機能、生態環境和經濟社會的支持程度。城市活力體系包括經濟活力、社會活力以及生態環境活力，且相互關聯密切，共同支撐了城市活力體系。觸媒項目的開發建設作為區域開發的切入點和動力，可從其對區域經濟、社會和環境所產生的作用影響大小評估其區域活力效應。

經濟活力決定了一個地區經濟持續增長的能力和潛力。觸媒項目對區域開發的經濟活力效應是衡量觸媒項目綜合效應的最基礎評估要素。觸媒項目的經濟活力效應評估，在區域開發層面，主要體現在觸媒項目的產業聚集能力、商業辦公開發項目聚集能力和周邊房地產增值提升能力。

產業集聚對區域經濟發展有著極其重要的作用，它會降低企業成本、加快創新，有利于形成規模經濟和范圍經濟。觸媒項目若能促進產業聚集，說明該觸媒項目的開發，是一個有效的催化劑，其開發所帶來的激發性，能夠迅速在區域內凝聚相關產業，促進產業內部或上下游產業間的分工協作，加速實現產業的高度集約和聚集，從而創造巨大的聚集經濟效益。這類觸媒項目的典型代表是以產業功能為核心的項目，如上海嘉定的“金融谷”項目、上海徐匯濱江的“夢中心”旗艦項目等。對產業聚集的衡量，需要重點關注區域內觸媒項目開發所引起的產業聚集規模、產業經濟貢獻（如稅收、GDP）、產業間關聯度、產業與區域規劃匹配度等的變化。

商業是經濟發展程度高低、經濟實力是否雄厚的重要標志。觸媒項目的開發若具備聚集商辦項目的能力，將直接促進區域功能集聚、土地集約利用和人口集聚，推動區域經濟持續有效發展。這類觸媒項目的典型代表是城市綜合體、商務園區等。衡量商辦開發項目的聚集，關鍵要關注區域內觸媒項目開發所引起的商辦規模和集中度的變化。

區域土地和房地產增值是衡量區域開發經濟活力的最直觀要素和重要條件。觸媒項目的開發若能帶來區域綜合條件的改變，優化交通條件、基礎設施配套、商服繁華度等區位因素，則會直接激活區域土地市場和房地產市場，從而保障區域可持續滾動開發和保障整個區域經濟良性發展。衡量土地和房地產增值，需要重點關注觸媒項目建成后該區域的土地成交價格、住宅成交均價、寫字樓租金的變化等因素。

社會活力是觸媒項目對區域開發的社會發展影響能力，主要表現在對區域人口的導入能力、區域品牌的塑造能力和社會就業的拉動能力。

人口導入是區域社會發展的重要基礎。觸媒項目應具有強大的人口導入能力。對于城市開發，尤其是一些新城或再開發區域，人口導入是重中之重。相較于區域的自我衍生、無序開發，觸媒項目的引入應該要帶來更強的人口吸納能力，吸引人口在此集聚并從事各種生產、服務、消費和社交活動，由此利于相關商業及公共設施建設和運營。具有這類效應的觸媒項目典型代表是軌道交通和旅游地產。衡量人口導入能力，重點關注觸媒項目所引起的人口數量變化，包括常住人口凈增加量、流動人口凈增加量、總人口增量等指標。

區域品牌是區域總體特征給內部與外部公眾的印象和感受的總和，包括經濟品牌、歷史品牌、科技品牌等，是區域社會活力的重要體現。觸媒項目作為區域開發中的觸媒點，擔負著重要的功能角色，應利于塑造和提升區域品牌價值。好的觸媒項目就是一張重要的區域品牌，能為區域形象添磚加瓦。例如，茅臺酒廠已經成為茅臺鎮的重要名片。

社會就業是穩定區域發展的關鍵因素。觸媒項目應有助于拉動社會就業。觸媒項目的開發從建設到運營都能為社會提供就業崗位，并且這種就業的拉動作用不僅限于觸媒項目本身，其所產生的對周圍環境的影響作用可以進一步拓寬這種社會就業拉動的影響。衡量社會就業的拉動，最重要的是要關注該區域新增就業機會和失業率的變化。

環境活力作為能夠影響和制約人們生產、生活和身心健康的物質因素總和，是評價觸媒項目對區域現代化程度和區域活力影響的重要指標。觸媒項目作為區域開發的標志性項目，應能直接或間接提高區域環境的質量，不論是由于項目建設本身還是項目開發所引起的區域規劃調整。觸媒項目對環境活力的影響主要體現在對公共空間環境的提升度、對人文氛圍的營造感等方面。

3.2 觸媒項目空間效應及空間維度構架

觸媒項目開發所引起的在空間上呈現出一定變化特征的效應即為空間效應。假設周邊環境都是均質分布的，那么空間效應呈現出由內向外梯度衰減的規律性，即以觸媒項目為中心，呈同心圓式地向外逐層衰減。觸媒項目的這種空間效應特征，會對周邊的投資取向、商品流通、人才流動、地價變化等產生誘導，由近及遠梯度衰減。

因此，對于空間效應的評估可以根據所受觸媒項目影響的大小及距離觸媒項目的空間距離遠近從內向外劃分成三個圈層，即觸媒圈、核心圈和輻射圈。而效應圈層的大小，則與觸媒項目自身的開發規模、功能配置、區位條件和品牌形象等緊密相關。

觸媒圈指最直接受到觸媒項目激發的空間范圍。觸媒項目一旦開發，觸媒圈因其地緣優勢受到最直接和強烈的激活效應影響，形成空間集聚，具有最佳的區位價值和開發潛力。這種空間集聚往往能迅速帶來產業集聚和人口導入，在短期內助推觸媒項目的發展，使其擁有更強觸媒強度。

核心圈指由于觸媒項目和觸媒圈的開發成熟，觸媒效應逐步擴散的空間范圍。隨著觸媒項目開發的不斷成熟，會和被吸引過來的新項目發生一個共振、整合的過程以形成更強大的觸媒體，繼而產生次生觸媒效應，擴散至更遠的空間距離。在核心圈內，觸媒效應雖沒有觸媒圈的強烈，但這種衍生傳遞的觸媒效應仍具有帶動核心圈內各經濟、社會等要素發展的有效作用。

輻射圈指觸媒效應逐漸減弱直至消失的區域。在輻射圈中，觸媒項目開發所產生的觸媒效應擴散仍存在，但其區位價值和經濟社會影響已遠弱于觸媒圈和核心圈，并且由于每個觸媒項目自身影響能力有限，在輻射圈的最外層觸媒作用影響力會近乎消失。

3.3 觸媒項目時間效應及時間維度構架

由于觸媒項目開發所引起的在時間上呈現出一定變化特征的效應即為時間效應。時間效應評估可主要考察以下三個階段的變化情況。

初始期。觸媒項目的建設處于起步階段，概念性的規劃等能為其帶來一定的市場、投資等關注。但是，新觸媒項目僅僅對周邊產生小幅的影響。這一階段的觸媒項目還處于積蓄能量的狀態，效應有小幅的顯現。

成長期。相對于初始期來說，觸媒項目會對區域開發產生較為顯著的作用和影響，有一個集中釋放的過程，包括：提升區域經濟、形成社會影響力等。這些都是隨著觸媒項目的不斷成長和發展，觸媒作用被不斷放大的結果，往往這種作用會隨著觸媒項目的不斷增強在運營后的一段時間內迅速增大。

成熟期。開發效應主要體現在觸媒項目對區域影響效果的積累上，在這個階段，周邊的經濟、社會、環境等因素仍然受到觸媒項目開發的影響。但相對于成長期，這種影響將會越發接近極限，影響程度較之前趨于緩和，最終將會達到一個較為穩定的水平。

4 區域開發觸媒項目綜合效應評估——以徐匯濱江“夢中心”為例

4.1 徐匯濱江觸媒項目——“夢中心”概況

作為上海“十二五”規劃六大重點發展的區域之一，徐匯濱江將打造成獨具魅力的文化傳媒區、國際商務商貿區及充滿活力的濱水新城區。2014年3月20日，上海徐匯濱江西岸傳媒港內的旗艦型文化創意地產項目“夢中心”正式啟動，預計2017年落成。“夢中心”位于徐匯濱江WS5單元的西岸傳媒港內，呈現一個“T”型區域，由內向外：“夢中心”，作為“東方夢工廠”主要的業務板塊之一，是最重要的旗艦項目，將以動畫制作產業為核心打造成集現代傳媒產業、劇場影院群落、時尚餐飲商業等為一體的上海城市新地標；西岸傳媒港，是集現代傳媒、文化休閑、演藝娛樂、商務旅游為一體的高端影視制作和現代傳媒產業集聚區；徐匯濱江WS5單元，將重點發展高端商務、文化展示、配套精品商業、休閑旅游等產業。本文以“夢中心”文化創意地產為例，分析并評估“夢中心”作為觸媒項目在徐匯濱江區域開發中的觸媒效應，從而驗證“夢中心”作為徐匯濱江觸媒項目的科學性。

4.2 “夢中心”綜合效應評價體系的設立

活力維度的構建。文化創意觸媒項目是以文化創意產業為核心的空間載體，主要服務于文化創意產業的生產、傳播、消費等用途。文化創意觸媒項目的開發應能激發經濟要素的發展，包括創造產業經濟收益、優化文化創意產業鏈、形成房地產增值和帶動文化休閑娛樂消費等；同時也要具備觸發社會活力的能力，例如導入區域人口、塑造文化品牌、拉動社會就業、保護歷史文脈等；再則由于其自身的產業特性，對于環境也應產生一定的影響，包括提升公共空間環境和營造人文環境等。因此，本文基于前文中對觸媒項目綜合效應的一般分析，并結合文化創意觸媒項目的特點，提煉出“夢中心”文化創意觸媒項目活力效應維度的指標。

空間維度的構建。以“夢中心”為中心點，劃分出三個圈層進行研究，分別為：觸媒圈——“夢中心”，核心圈——西岸傳媒港，輻射圈——WS5單元（并假設在輻射圈之外的為無影響區域）。

時間維度的構建。分為三個階段來做評價，分別為：“夢中心”開發運營的初始期、成長期和成熟期。

4.3 評估模型及數據處理

模糊層次分析法是由層次分析法改進而得來的一種分析方法，它是基于模糊集合理論中的模糊一致關系和模糊一致矩陣來進行分析的。本文運用模糊層次分析法，通過德爾菲法廣泛征求相關學者、專家等的意見，來確定活力效應指標之間的權重關系。具體方法如下：

模糊判斷矩陣的構造。模糊判斷矩陣是用來表示各指標之間相對重要性的比較，比較時采用“0-1”標度法。當重要性比較標度tij>0.5時，表示行指標比列指標重要；當重要性比較標度tij=0.5時，表示行與列兩個指標同等重要；當重要性比較標度tij<0.5時，表示列指標比行指標重要。其中，若i指標相對于j指標的重要性為tij，則j指標相對于i指標的重要性就為tji=1-tij。

模糊判斷矩陣的一致性檢驗及一致化處理。如果模糊判斷矩陣T=（tij）n×n，滿足tij+tjk=tik+0.5，則稱該模糊判斷矩陣T=（tij）n×n是模糊一致矩陣。如果當模糊判斷矩陣不符合一致性時，則需要對其進行一致化：

首先，按照公式（1）對模糊判斷矩陣T=（tij）n×n按行求和：

（1）

然后，按照公式（2）做數學變化：

（2）

即可得到模糊一致矩陣P=（pij）n×n。

模糊判斷矩陣的權重計算。目前，對于模糊判斷矩陣計算權重主要有3種方法，分別為方根法、元素與權重關系法和按行求和歸一化法。綜合考慮3種計算方法的準確性和簡便性，本文選取按行求和歸一化法來求解權重wi，計算公式如（3）（4）所示：

（3）

（4）

由此，便可以得到文化創意觸媒項目活力效應指標體系的權重組合，結果如表1的權重和權重排名兩列所示。

然后根據文化創意觸媒項目開發在某階段某圈層對某指標影響的大小進行0-10的評分，分數越高則產生的效應越大，然后再與各指標權重進行加權求和，從而得到“夢中心”的綜合效應評估結果，如表1所示。

4.4 觸媒項目綜合效應評估結果分析

從評估結果來看，“夢中心”開發的綜合效應評分按階段從高到低分別為：成熟期（17.62）>成長期（14.63）>初始期（6.99）。理論上綜合效應評分最高為30，但必須適度考慮三圈層的梯度衰減現象，因此“夢中心”開發的綜合效應在成熟期末總體較好。由此可以得出，“夢中心”作為徐匯濱江區域開發的觸媒項目，擁有較好的觸媒綜合效應，能夠激發并拉動徐匯濱江區域的整體發展。

活力效應方面，“夢中心”開發能為區域帶來較大的活力效應，對于文化品牌塑造成效大、產業經濟收益創造顯著、人文環境營造良好，而對于房地產增值的影響則先弱后強。根據表1的評估結果，文化品牌塑造和產業經濟收益創造在三階段中始終分列第1位和第3位，人文環境營造也基本穩定在第2-3位，而房地產增值的排名則穩定向上。對于文化品牌的塑造，借力美國“夢工廠”強大的品牌形象，“夢中心”將要打造成為中國目前最大的動畫生產基地、技術研發高地和人才孵化匯聚之地，品牌效應突出，將成為區域文化的新名片；針對產業經濟方面，由“夢中心”帶動西岸傳媒港的發展，將最大程度發揮現代傳媒產業集聚區的經濟效益；同時，“東方夢工廠”的引入能夠帶動起傳媒類文化創意的氛圍，吸引大量動漫、電影等制作企業和人才涌入，營造出區域良好的人文環境；對于房地產價格的影響，由于初期“夢中心”更多起到的是產業導入的作用，借由產業黏性帶來產業集聚，而對于區域房地產增值作用并不明顯，但到了成熟期，“夢中心”將連同西岸傳媒港甚至是WS5單元，形成一個更大的“城市觸媒”，其整體開發的綜合效應將帶動起區域房地產的明顯增值。

但從評估結果看，“夢中心”開發在某些方面的表現仍不夠理想，最為突出的是對人口的導入不足以及文化休閑娛樂消費的帶動效果欠佳。目前與“夢中心”鄰近的地鐵線路只有11號線，可達性不足，將直接影響到人流的引入，不利于消費帶動，并且由于“夢中心”本身的物業配比不盡合理，僅14.52%的商業用地和一些零散的文化設施，根本無法吸引大量的人流在這里匯聚，也無法提供足夠的文化休閑消費場所。同時，在西岸傳媒港和WS5單元開發中，也都沒有針對商業、娛樂休閑功能配比的彌補方案，因此區域內無法吸引大量人口聚集，文化休閑娛樂消費帶動不理想。

空間效應方面，“夢中心”的引入激發了區域的空間效應，整體上觸媒圈、核心圈、輻射圈內綜合效應呈現梯度衰減的規律，其中輻射圈較核心圈的衰減程度，比核心圈較觸媒圈的衰減程度更明顯。主要是因為西岸傳媒港相比于WS5單元與“夢中心”擁有更相似的產業定位和基礎，對“夢中心”開發影響的敏感性和接受性都更強一些。

時間效應方面，整體上初始期、成長期、成熟期的綜合效應呈現上升的規律，這是基于對“夢中心”打造成國內最大的動畫基地及其開發規劃實現的預期。時間效應有兩大特征：一是從成長期到成熟期的上升幅度較之前有較明顯緩和的趨勢，這是由于隨著“夢中心”的開發運營逐漸成熟，其效應水平將會逐漸趨于一個穩定的水平；二是初始期內產生的綜合效應較成長期內僅略小了一點，主要是由于初期“夢中心”在媒體宣傳和規劃設計、公開等方面已搶占先機，讓企業、投資者和潛在消費群體等盡早產生心理預期，使得綜合效應在初始期末端就能有較明顯地顯現。

5 結論

本文基于區域開發特點，運用城市觸媒理論，系統構建了區域開發觸媒項目的綜合效應分析框架及評估體系，并以徐匯濱江“夢中心”觸媒項目為例進行了實例分析。主要結論如下：

一是區域開發需要選擇和確定觸媒項目，來觸發和拉動區域發展。通過分析和評估觸媒項目的綜合效應，來明確導入項目的價值及其外部綜合效應，對科學選擇和確定區域開發的觸媒項目具有重要的作用。

二是區域開發中觸媒項目的綜合效應分析框架包括活力效應、空間效應和時間效應。其中，活力效應表現為對經濟、社會、環境所產生的作用影響；空間效應依次在觸媒圈、核心圈和輻射圈呈現出由內向外梯度衰減的規律性；時間效應分為初始期、成長期、成熟期，表現出一個由積蓄到釋放再到持續的過程。在觸媒項目的選擇過程中，需要同時考慮和評估三種效應及其相互作用。

三是以“夢中心”文化創意觸媒項目為例進行實例分析，得到“夢中心”作為徐匯濱江區域的觸媒項目，產生的綜合效應總體較好，能夠激發并拉動徐匯濱江區域的整體發展。其中，活力效應較大，尤其對于文化品牌塑造成效大、產業經濟收益創造顯著、人文環境營造良好，對于房地產增值的影響則先弱后強，但對人口導入以及文化休閑娛樂消費帶動的效果尚不理想；空間效應整體上呈現梯度衰減的規律，其中輻射圈較核心圈的衰減程度，比核心圈較觸媒圈的衰減程度更明顯；時間效應在初始期、成長期、成熟期呈現出上升的趨勢。

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作者簡介：

何芳，同濟大學經濟與管理學院教授，博士研究生導師，主要研究方向為土地管理與房地產。

李文穎，同濟大學經濟與管理學院碩士研究生，主要研究方向為土地管理與房地產。

基金項目：

本文為國家自然科學基金項目（編號：71473179），部分研究成果。