淺談房地產項目滲漏預防與控制的幾點經驗

李存

摘要：近年來，房屋滲漏問題頻繁的發生，不僅影響房屋建筑使用時的安全性，同時降低人們對房屋建筑的滿意程度，不利于房屋建筑行業的發展，防滲漏問題需引起建筑行業的重視。本文以福州奧林匹克花園二期D2地塊的滲漏問題為例，首先對防滲漏工程的市場現狀進行介紹，接著對該項目已存在的滲漏問題進行總結梳理，提出了房地產項目防滲漏的預防與控制的三大方面，旨在提升房地產房屋建筑設計施工中防滲漏的質量控制，降低房屋滲漏問題的發生率。

關鍵詞：房屋建筑；滲漏；經驗；防滲漏工程

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1674-3024（2016）13-113-02

1.工程概況

福州奧林匹克花園二期D2地塊地處福州市晉安區新店鎮東園村，項目為住宅用地，共有十棟高層住宅，地下室一層，總建筑面積約89467m²，該工程于2015年1月19日完成竣工驗收。在后期房子交付業主使用后，業主反映房屋存在滲漏問題，嚴重影響業主對房屋建筑的滿意度。為了減少房屋建筑滲漏問題份發生率，項目部組織對項目進行后評估，對已發生的滲漏案例進行深入探討，總結經驗教訓，以便提高后續房屋建筑的工程質量。

2.房屋滲漏的市場現狀及本項目的防滲漏狀況

2.1房屋滲漏是當前房地產行業房屋建筑工程的一大質量通病

中國建筑科技研究中心曾對10年內新建的房屋進行了一項調查，結果顯示，在被抽調的327棟房屋中，出現滲漏問題的高達60%。雖然整個建筑行業對工程質量越來越重視，但是房屋滲漏問題仍然頻繁爆發，不能從根本上解決房屋滲漏問題，房屋滲漏依然是當前房屋建筑工程的一大質量通病，需要我們總結以往工程經驗教訓，在實踐中不斷提高防滲漏技術。

2.2房屋滲漏是交房業主投訴的主要熱點問題

根據萬科、中海、龍湖等知名房地產企業對業主索賠分類進行分析，大部分業主投訴都集中在滲漏、空鼓、開裂等方面。有關工程滲漏方面的案件，已占到各種工程質量總案件的25%左右，并呈現著不斷上升的趨勢。且業主對滲漏的容忍度極低。

因此，如果能夠解決滲漏質量隱患，就可以消除大部分業主投訴，提高業主對工程質量的滿意度，也大大提高整個項目的經濟效益與社會效益。

2.3奧林匹克花園二期D2地處福州市晉安區，所在地是典型的亞熱帶季風氣候，雨量充沛，年平均降水量為900～2100毫米，一遇到下雨天，容易引發滲漏風險，對工程質量是個重大考驗。而且該地區主導風向為東北風，夏季以偏南風為主，6-9月天氣是臺風活動集中期。很多滲漏問題還不只是單純的雨水導致的，更多的是因為大風在下雨天起到推波助瀾的作用產生的，致使房屋建筑中易滲漏部位頻繁爆發滲漏問題。在奧林匹克花園業主所反映的滲漏問題中，常見的滲漏部位有素混凝土反坎、鋁合金窗扇、變形縫位置等。

3.奧林匹克花園二期D2地塊滲漏防治案例

3.1地下室頂板增加找坡層與濾水層

地下室側墻與頂板是防水防滲的重點與關鍵部位，從二期開始，項目部提出設計修改意見（詳圖2），在種植頂板上增加找坡層，并設150mm厚碎石濾水層（圖4）和排水管（圖3），使頂板積水可以通過濾水層引到D110UPVC梅花狀開孔的透水管，通過透水管及頂板找坡層將雨水最終排向排水暗溝。采取該措施后，在二期業主交房后，該部位滲漏的投訴案例比一期有明顯降低。這個設計上的修改有效的提高地下室頂板的疏排效率，降低了滲漏風險。說明在防滲漏問題上設計前期需做好優化，確保雨水的有效疏排。

3.2走道端頭電梯井進水，設計加設窗戶

高層電梯前室位于走道的端頭，側向未進行封閉（圖5），雖在端頭設有地漏，但是暴雨天氣還是極易造成電梯井道進水。工程部與設計部協調以后，決定統一安裝鋁合金窗進行封閉（圖6），而且鋁合金窗的水密性等應達到要求，窗框各構件交接處打膠密實，在窗的底框兩側開設疏水口，便于積水疏排。在交房前還需要對鋁合金窗進行淋水實驗。經過后期設計補救措施及提高鋁合金的細部施工質量后，該部位的滲漏問題得以有效解決。

3.3外墻線條及外架腳手眼處易的滲漏細部施工質量控制

外墻線條處室內砌體施工時底皮砌塊未作六面涂刷界面劑防水處理，易導致雨水從底皮磚位置處滲到戶內，而且經過浸泡的底皮磚強度也會降低，影響墻體整體剛度。且外墻線條處找坡不足及外架腳手眼處封堵不密實造成外墻線條、外架腳手眼處滲水。為降低滲漏風險，結構表面基層需清理干凈，室外線條交接處砌體底皮六面刷界面劑必須滿刷或者在該處澆筑200mm高素混凝土反梁，并且控制好室外線條抹灰坡度及外架腳手眼處的封堵密實程度。滲漏問題往往都發生在細小部位，施工中加強對細部質量的控制將會大大降低滲漏風險，提高房屋的整體質量。

3.4高層屋面結構變形縫位置的防滲漏控制

高層屋面結構變形縫位置滲水致使靠變形縫下部兩側的住戶砌體墻面滲水（圖7），引起業主投訴。原設計的變形縫蓋板防水做法存在一定的設計缺陷（圖8），當雨水較大時，容易從蓋板頂部鍍鋅鐵皮縫和反梁根部不密實砼的孔隙引發滲漏風險。后期工程部提出設計修改意見（圖9），將鍍鋅鐵皮蓋板改成變形縫處反梁一起現澆的混凝土遮板，遮板末端蓋住變形縫，有效的防止大風將雨水灌到變形縫里，這個設計上的改良可以有效降低變形縫的滲水風險。遮板上部加大找坡至10%，屋面的混凝土找坡也加大至3%。使雨水得到更好的疏排。另一點改進是變形縫墻根處的水泥砂漿圓角由原來直徑50mm增加至100mm，這個細部結構的修改，降低了墻根處的滲漏風險，也使雨水更好的排到地漏處。現場施工時，變形縫位置反梁應與主體結構混凝土澆搗一次性完成施工，模板安裝時禁止使用鐵絲穿過反梁進行拉結。完成后做閉水試驗確認無滲水后，方可進行下道工序，從源頭上預防與控制滲漏問題的發生。

4.防滲漏工作的經驗教訓

從以上幾個現場案例可以看出，房地產項目的滲漏預防與控制需從三大方面著手：

（1）設計是前提

加強各防水防滲主要節點構造的設計是防水防滲工作的前提條件。據相關調查顯示，滲漏產生的原因，約40%是因設計中的不合理引起的。防水設計滯后現代社會科技進步的速度有目共睹，建筑業的新工藝新材料也層出不窮，設計理所當然應該跟上科技的發展，但是由于當前設計規范缺乏指導性、前瞻性，使得設計人員無章可循。加之人懶惰性的一面，因此，許多應該注意到的關鍵的防水細節或粗糙地呈現在圖紙上，或根本不存在圖紙上，由此導致現場施工缺乏指導。

工程質量預防的起點是設計管理部門，設計階段應該對企業的防滲漏工程質量通病與防滲漏工程管理薄弱環節等提前采取設計防控的有效措施。

（2）疏排是保障

做好各部位的疏排工作是防滲漏最有效的保障，很多滲漏問題都是因為積水造成的。防水防滲漏是一個系統化的工程，要轉變以防為主的傳統思想，應建立以排為主，防排相結合的防滲漏理念。

（3）細部質量控制是關鍵

在滲漏質量問題中約60%是施工造成的，現場的施工管理需要引起我們的重視，而施工質量的控制，除了結構自身的防水防滲外，各部位的細部處理是防滲漏的關鍵所在。控制好細部質量，滲漏問題會大大減少。

5.結論

防滲漏是建筑行業的一場戰役，要戰勝這場戰役需要加強以下幾個方面：

（1）樹立正確的防滲漏質量意識與管理理念：在項目管理全過程中項目團隊全員時時刻刻要有防滲防漏的思想意識與管理理念。

（2）做好設計防滲漏構造節點及設計前端的防滲漏措施，借鑒以往滲漏問題的經驗教訓，從源頭避免滲漏因素，從而大大降低滲漏風險。

（3）以混凝土結構自防水為主，面層防水做為補充或加強，重點加強細部施工質量的管控，這就需要項目的管理人員加強現場管理和質量控制。

（4）工程施工全過程，與滲漏相關的部位或工藝的工程質量標準必須是“零缺陷”，要精益求精，“防患于未然”。