房地產經紀機構失信應對的演化博弈

安春曉， 付光輝

(南京工業大學 a.土木工程學院； b.經濟與管理學院， 江蘇 南京 211816)

房地產經紀機構失信應對的演化博弈

安春曉a， 付光輝b

(南京工業大學 a.土木工程學院； b.經濟與管理學院， 江蘇 南京 211816)

文章運用演化博弈理論分析房地產經紀機構失信演化途徑，探討房地產經紀機構與消費者在信息傳遞前和信息傳遞后兩種博弈情況下的演化均衡策略。通過演化博弈模型發現：消費者交易后的信息傳遞對房地產經紀機構失信具有抑制作用，若消費者不能有效傳遞交易信息，即便有各種監督，經紀機構還是穩定趨向于失信；消費者交易后的信息只有得到廣泛傳遞時，才能降低房地產經紀機構的機會主義收益。文章最后提出三個建議：建立消費者與房地產經紀機構交易評價機制，在已有信用平臺上披露交易評價信息，利用互聯網廣泛傳遞交易信息以提升房地產經紀機構失信的應對效果。

房地產經紀機構； 演化博弈； 失信； 監督

房地產經紀機構是保證我國房地產經紀市場可持續發展的重要組成部分。但是，在房地產經紀機構參與市場經濟的發展過程中，其存在的失信問題越來越多。房地產經紀機構失信不但會直接侵犯消費者的權益，危害房地產經紀市場的健康發展，而且會增加社會的交易成本，造成市場資源的浪費。

目前學術界研究房地產經紀機構失信應對的路徑主要有三條：一是從政府監管和法制建設角度出發，認為房地產經紀機構失信成本過低，法律制度不健全，政府監管不嚴，懲罰力度不夠是房地產經紀機構失信的重要原因。張昕[1]主張強化法制建設與政府監管。周曉唯等[2]提出健全房地產經紀機構失信懲罰機制，強化懲罰力度。二是從房地產經紀機構失信的內在原因出發，專家、學者們提出信息不對稱，經營管理模式單一，房地產經紀機構過度逐利缺少內在道德文化約束，經紀人員素質良莠不齊是造成失信的重要原因。侯坤陽等[3]建議建立公共信息平臺以緩解信息不對稱造成的失信；葉敏紅等[4]提出提高經紀人素質,營造服務環境；陳英存[5]提出行業自律、 行政監管以及社會監督三維管理模式；戚瑞雙[6]提出經紀機構內部文化和制度建設以形成從業人員良好職業行為習慣和增加歸屬感。三是研究失信應對的博弈策略采用。付光輝[7]運用經典博弈模型提出實現有效監督是解決目前房地產經紀機構誠信問題的關鍵。宋春紅等[8]提出健全信號顯示機制、提高過程服務質量應對策略；汪成豪等[9]提出對信用進行風險管理。

上述研究對房地產經紀機構失信應對的分析多是建立在經典博弈的理論假設之上。然而，在房地產經紀機構服務的實踐中，經紀機構和消費者之間的博弈是持續演變進行的，消費者需求和心理的差異性會對雙方的策略采用產生影響，雙方不可能通過一次博弈就能達到均衡狀態，需要從動態的角度出發探尋雙方博弈行為的演進規律才能獲得更為科學的最優策略點。因此，本文建立了信息傳遞前和信息傳遞后博弈兩種情況下，經紀機構與消費者形成的演化博弈模型，分析雙方博弈策略采用的演化規律，從而獲得應對房地產經紀機構失信的有益啟示。

1 模型構建與分析

演化博弈理論要求博弈方擁有有限理性及有限信息，演化博弈論的有限理性要求對分析房地產經紀機構失信行為有實踐指導意義，因為房地產經紀機構和消費者的決策不可能建立在完全理性的基礎上，房地產經紀機構和消費者的博弈是雙方參照其他個體的先例和發展過程中形成的慣性而進行的交易。演化博弈研究博弈方組成的群體成員采用特定策略比例的變化趨勢和穩定性，在房地產經紀機構和消費者的實際交易中，消費者會隨著時間變化不斷學習、模仿以應對房地產經紀機構的各種行為，經紀機構也會隨著時間變化不斷學習、模仿以追求經濟利益最大化。因此房地產經紀機構和眾多消費者之間就構成了演化博弈關系。

1.1 基本假設

假設 1：在信息不對稱的條件下，經紀機構具有失信傾向(如:炒賣序號，代理不能轉讓的房產,故意模糊服務收費標準和服務項目，發布虛假信息等)。消費者在交易過程中采取監督措施，試圖最大程度地維護自身利益。

假設2：消費者與房地產經紀機構之間可形成信息傳遞前博弈和信息傳遞后博弈兩種情況，在信息傳遞后消費者可以選擇廣泛或局部傳遞信息，兩種情況的形成受雙方的利益及法律法規約束。

根據假設1和2，信息傳遞前消費者的策略為：主動監督經紀機構的行為和被動監督經紀機構的行為；房地產經紀機構也有兩種策略采用，即采取誠信策略和失信策略。消費者與經紀機構的策略采用四種策略組合：(主動監督，失信)，(主動監督，誠信)，(被動監督，失信)，(被動監督，誠信)；信息傳遞后消費者的策略為：廣泛傳遞交易信息和局部傳遞交易信息，同理有四種策略組合：(廣泛傳遞，失信)，(廣泛傳遞，誠信)，(局部傳遞，失信)，(局部傳遞，誠信)。

房地產經紀機構如果采用失信策略，能夠獲得機會主義收益，收益的期望值與失信成功率相關。信息傳遞前消費者如果采用了主動監督策略，需要支付相應的監督成本，如合同細化費用、監督費用等，信息傳遞后消費者廣泛傳遞交易信息也需要付出相應的成本。此外，信息傳遞后的博弈會增加雙方未來收益，對消費者而言即減小信息成本與節約交易成本，但二者的未來收益額并不相同。

1.2 信息傳遞前的演化博弈

假設消費者與房地產經紀機構通過交易得到的收益分別為b1和b2，消費者采用主動監督策略的比例p∈[0，1]，房地產經紀機構采用失信策略的比例q∈[0，1]。設在( 主動監督，誠信)策略組合中，消費者的主動監督成本為c11，且房地產經紀機構此時沒有機會主義收益，消費者與房地產經紀機構的收益分別為b1-c11和b2。而在( 被動監督，失信)策略組合中，房地產經紀機構利用有利信息得到機會主義收益，設其所得機會主義收益為e；消費者采用被動監督策略，則不存在監督成本，但會受到房地產經紀機構失信造成的損失。在( 主動監督，失信)策略組合中，房地產經紀機構失信的成功率為a∈[0，1]，其機會主義期望收益為ae。

表1 雙方信息傳遞前博弈情況下的支付矩陣

則消費者采用主動監督策略的期望收益Ec1為：

Ec1=q(b1-c11-ae)+(1-q)(b1-c11)=b1-c11-qae

(1)

消費者采用被動監督策略的期望收益Ec2為：

Ec2=q(b1-e)+ (1-q)b1=b1-qe

(2)

消費者采用混合策略的期望收益為：

(3)

參照Malthusian方程提供的方法[11]，由式(1)和式(3)可得消費者采取主動監督策略的比例變化速度為：

(4)

同理，經紀機構采用失信策略的比例變化速度為：

(5)

參照Friedman的分析方法，由式(4)和式(5)構成方程組，其矩陣為：

J=

則有：

detJ=(1-2p)[qe(1-a)-c11](1-2q)e[1-p(1-a)]+pe(1-p)(1-a)qe(1-q)(1-a)

(6)

trJ=(1-2p)[qe(1-a)-c11]+(1-2q)e[1-p(1-a)]

(7)

將均衡點代入式(6)和式(7)可以得到均衡點局部穩定性分析，其結果如表2所示。

根據表 2可知，當e(1-a)-c11>0 時，( 主動監管，失信) 是系統演化均衡穩定點，演化路徑如圖1所示；當e(1-a)-c11<0 時，( 被動監督，失信) 為系統演化均衡點，演化路徑如圖2所示。

表 2 信息傳遞前博弈下均衡點局部穩定性分析

圖1 e(1-a)-c11>0時的演化路徑

圖2 e(1-a)-c11<0 時的演化路徑

以上結果表示在信息傳遞前，房地產經紀機構失信策略的收益大于誠信策略的收益，采用失信是房地產經紀機構在交易中的占優策略。當給定房地產經紀機構采用失信時，若消費者的主動監督成本低于被動監督導致效用損失的差額時，消費者便趨向于采用主動監督；反之，主動監督成本高于被動監督導致效用損失的差額時，消費者的策略將向被動監督的方向演進。

1.3 信息傳遞后的演化博弈

信息傳遞后博弈是指一個消費者與房地產經紀機構博弈后，消費者將交易的評價信息傳遞給別的消費者，經紀機構與別的消費者進行博弈。假如房地產經紀機構采用誠信策略，消費者可獲未來交易收益為f1，房地產經紀機構可獲未來交易收益為f2；若經紀機構采用失信策略，二者未來的收益均為零，消費者的廣泛傳遞信息傳遞成本為c12。此時得到雙方的博弈矩陣，如表3所示。

遵循信息傳遞前的演化博弈推演過程，均衡點局部穩定性分析如表4所示。

表3 信息傳遞后消費者與經紀機構博弈支付矩陣

表4 信息傳遞后均衡點局部穩定性分析

由表4知，當e

圖3 e

圖4 e

以上結果表示：在消費者交易信息傳遞后，當經紀機構的未來收益大于機會主義收益時，經紀機構的策略演化趨向于誠信。

當ae0，沒有穩定均衡，其演化路徑如圖6所示。

此結果表示，當房地產經紀機構獲得的未來交易收益處于消費者采用“廣泛傳遞”和“局部傳遞”策略下所獲機會主義收益之間，且消費者的信息傳遞成本高于因采取局部傳遞而蒙受的損失時，( 局部傳遞，失信) 是消費者與房地產經紀機構的進化穩定狀態，否則系統將無限循環演化。

當ae>f2，若e(1-a)-c12<0，( 局部傳遞，失信) 是消費者與房地產經紀機構的演化均衡策略；若e(1-a)-c12>0，( 廣泛傳遞，失信) 成為消費者與房地產經紀機構演化均衡策略，演化路徑如圖7及圖8所示。此時，經紀機構失信的收益始終大于未來交易的收益，經紀機構的占優策略是采用失信。消費者的策略采用由廣泛傳遞成本與局部傳遞導致收益損失的相對值決定。

圖5 ae

圖6 ae0時的演化路徑

圖7 ae>f2且e(1-)-c12<0時的演化路徑

圖8 ae>f2且e(1-a)-c12>0時的演化路徑

2 數值分析

根據模型的假設條件，令消費者得到的收益b1為100萬元，房地產經紀機構的收益b2為2萬元，消費者的主動監督及信息廣泛傳遞成本均為0.3萬元，房地產經紀機構失信獲得的機會收益e為0.5萬元，房地產經紀機構的失信成功率a為0.8。下面討論參數對雙方演化的策略影響，即在參數的變化范圍內取不同值。

例1：某房地產經紀機構與消費者進行一次交易，消費者的主動監督成本c11為0.3萬元，某房地產經紀機構失信獲得的機會收益e為0.5萬元，某房地產經紀機構的失信成功率a為0.8。e×(1-a)為0.1萬元，而消費者的主動監督成本為0.3萬元，即消費者花掉0.3萬元的主動監督成本能得到的收益卻是0.1萬元，所以消費者不愿意主動監督，演化路徑如圖2。消費者的主動監督成本小于0.1萬元，而其他條件不變，雙方的演化路徑則為圖1。

例2：某房地產經紀機構與消費者進行信息傳遞后博弈，消費者的信息廣泛傳遞成本c12為0.3萬元，某房地產經紀機構失信獲得的機會收益e為0.5萬元，某房地產經紀機構的失信成功率a為0.8，消費者可獲未來交易收益為f1為0.8萬元，某房地產經紀機構未來交易收益f2為0.45萬元。ae為0.4萬元，且0.45萬元小于房地產經紀機構現在機會主義收益0.5萬元，因此房地產經紀機構會傾向于失信。此外消費者花掉0.3萬元的信息傳遞成本能得到的收益是0.1萬元，所以消費者不愿意廣泛傳遞信息，系統演化路徑為圖5。消費者的監督成本低于0.1萬元，而其他條件不變，雙方的演化路徑則為圖6。

例3：某房地產經紀機構與消費者進行信息傳遞后博弈，某房地產經紀機構失信獲得的機會收益e為0.5萬元，消費者可獲未來交易收益為f1為0.8萬元，某房地產經紀機構未來交易收益f2為0.6萬元，即未來收益大于房地產經紀機構現在機會主義收益，則房地產經紀機構就會慎重選擇失信策略，此時不論消費者選擇何種策略，房地產經紀機構都有動力傾向于選擇誠信策略，其演化路徑如圖3 、圖4。

例4：某房地產經紀機構與消費者進行信息傳遞后博弈，消費者的信息傳遞成本c12為0.3萬元，某房地產經紀機構失信獲得的機會收益e為0.5萬元，某房地產經紀機構的失信成功率a為0.8，消費者可獲未來交易收益為f1為0.8萬元，某房地產經紀機構未來交易收益f2為0.2萬元。0.2萬元小于ae(0.4萬元)，即房地產經紀機構未來的收益要小于現在能得到的機會主義收益，消費者花掉0.3萬元的監督成本卻只能得到0.1萬元的收益時，消費者不愿意監督，其演化路徑為圖7。消費者的信息傳遞成本小于0.1萬元，而其他條件不變，雙方的演化路徑則為圖8。

3 結論與建議

通過演化博弈模型及分析可得出如下結論：

(1)消費者交易后信息傳遞對房地產經紀機構失信具有抑制作用。若消費者不能有效傳遞交易信息，即便有各種監督，經紀機構還是穩定趨向于失信，只有在交易信息傳遞后，才能對房地產經紀機構失信進行約束，因此，設計信息傳遞后的交易機制才是抑制房地產經紀機構失信的核心。

(2)消費者交易后的信息只有得到廣泛傳遞時，才能降低房地產經紀機構的機會主義預期收益。信息的廣泛傳遞成本越高，消費者傳遞交易信息的積極性越低，經紀機構越容易趨向于失信經營。因此，降低信息傳遞成本，加速消費者交易信息的廣泛傳遞也是應對房地產經紀機構失信的重要途徑。

基于上述研究結論，可從以下角度入手改善房地產經紀機構失信的應對效果。

(1)建立消費者與房地產經紀機構交易評價機制。交易評價機制的建立應該貫穿雙方交易全過程，積極設計且細化符合實際交易的評價指標，同時應該建立標準化的交易評價體系以提高評價機制的公信力。建立多渠道合理、 科學及適用性的評價體系不僅可以提高消費者的滿意度，而且能發揮消費者對抑制房地產經紀機構失信的重要作用，在多渠道評價體系中應該鼓勵第三方交易評價體系參與房地產經紀市場。

(2)在已有的信用平臺上披露交易評價信息。目前我國很多地方已經初步建立了房地產經紀機構信用體系，但是平臺僅僅可以查詢經紀機構信用等級和經紀人的真偽等一些基本信息。把消費者對房地產經紀機構交易的評價公示在現有的信用平臺上，可以加速消費者與房地產經紀機構交易信息的傳遞，同時也降低了信息傳遞成本。

(3)利用互聯網廣泛傳遞交易信息。在消費者與房地產經紀機構的交易中，引入互聯網有利于交易信息公開、有效、暢通、廣泛的傳遞。可以嘗試建立類似于“大眾點評”軟件的交易信息評價體系，通過建立專業的APP軟件實現對房地產經紀交易評價，這樣不僅能降低信息傳遞成本，而且能廣泛傳遞交易信息。

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Countermeasures to Real Estate Brokerage Agencies Dishonesty Based on Evolutionary Game Theory

ANChun-xiaoa,FUGuang-huib

(a.School of Civil Engineering； b. School of Economics and Business Management, Nanjing Tech University, Nanjing 211816, China)

By using the evolutionary game theory, this article analyzed the evolution paths of the real estate brokerage agencies’ discredit, and discussed the strategies of evolutionary equilibrium between the real estate brokerage agencies and consumers before and after information transmission. By evolutionary game model, we found that after consumers finishing transactions, the information transmission can restrain real estate brokerage agencies’ discredit, however, if consumers can’t transmit information effectively-regardless of various supervision-the real estate brokerage agencies will also certainly tend to perform discredit; only information be transmitted widely, the real estate brokerage agencies’ opportunistic benefits and the cost of information transmission can be reduced. Finally, this article put forward three suggestions to improve the effect of dealing with the real estate brokerage agencies’ discredit: first, establish trading evaluation mechanism on consumers and the real estate brokerage agencies; second, disclose trading evaluation information in the existing credit platform; third, use the Internet to widely transmit transaction information.

real estate brokerage agency; evolutionary game theory; dishonesty; supervision

2016-03-15

2016-06-23

安春曉(1989-)，男，江蘇阜寧人，碩士研究生，研究方向為土木工程建造與管理(Email：854925248@qq.com)

2013年江蘇省建設系統科技項目(2013JH24)

F293.3

A

2095-0985(2016)06-0094-05