杭州濱水商務空間發展研究

陳前虎,潘聰林,吳 昊

(1.浙江工業大學 建筑工程學院,浙江 杭州 310014； 2.浙江大學 城鄉規劃設計研究院,浙江 杭州 310008)

杭州濱水商務空間發展研究

陳前虎1,潘聰林2,吳 昊1

(1.浙江工業大學 建筑工程學院,浙江 杭州 310014； 2.浙江大學 城鄉規劃設計研究院,浙江 杭州 310008)

隨著城市高端商務需求的快速增長,濱水商務空間的高品質綜合開發成為杭州步入后工業化發展時期提升商務空間品質、培育高端城市功能的重要途徑。在分析杭州沿河商務空間發展的總體趨勢、梳理其主要特征與存在問題的基礎上,從統籌管理、產業資源整合、公共配套、要素保障和分類引導等五個方面提出了杭州沿河高端商務帶建設的對策和建議。

商務空間；濱水；杭州；規劃

2015年杭州市委市政府首次提出了“四沿(沿江、沿路、沿山、沿河)”布局發展戰略,沿河高端商務帶是“四沿”布局戰略的重要組成部分,也是杭州加快發展現代服務業、提升城市中心功能、深度推進“兩區創建”和“一號工程”的重要載體。運河沿線途經江干、下城、拱墅、余杭、西湖等各區,沿河高端商務帶建設的目的在于：一是推動杭州北部大城區的品質化融合發展,實現南北均衡；二是有效整合各區沿河戰略性空間資源,提高各區的協同意識,加快沿河地帶的多功能、復合型、一體化開發；三是有利于深度挖掘運河世界遺產的文化品牌價值,將運河打造成為一條具有國際知名度和區域影響力的文化休閑商務功能軸帶,加快運河走向真正的富有魅力的世界名河。

迄今為止,關于商務空間研究,國內已經形成一定的學術關注,并在上海、廣州、天津、南京、杭州等地進行了案例探索。如在中微型商務區的研究上,主要集中于交通的優化研究[1],商務辦公的空間組織[2]與城市核心區域規劃設計等方面[3-4]；在城市級商務區的研究上,主要側重于商務空間與城市格局關系的研究[5-7]；在區域性商務區的研究上,重點關注產業空間的集聚分析[8-9]與微觀企業的集聚機理研究[10]。然而,作為江南水鄉地區的城市,濱水商務空間的研究一直未受重視。本文著眼于杭州商務空間的轉型升級,分析杭州沿河商務空間發展的趨勢特征及存在的主要問題,并提出相關對策和建議。

一、研究范圍界定

(一)研究的空間范圍

沿河高端商務帶是杭州首次提出的一個全新空間經濟概念。根據實地調研發現,杭州未來具備打造沿河高端商務功能的區域主要為杭州繞城高速內“一干三支”沿運河區域。“一干”指的是京杭大運河約20公里的沿河區域,“三支”指的是上塘河(13公里)、余杭塘河(9公里)和西塘河(9公里)三條古運河沿岸濱水區域(圖1)。從目前的發展基礎看,已形成了一定的濱水區域專業化分工格局：大運河沿線的金融商務功能,余杭塘河的科技商務功能,上塘河的電子商務、智慧物流等功能,以及西塘河的軟件信息、創意設計、汽車商務等功能。

(二)研究的業態范圍

高端商務指的是以中高檔寫字樓宇為主要載體,智力、知識、信息、技術、資本等高度密集,單位投入產出率較高的一類現代商業活動事務,是現代服務業的主體內容和基本形式。基于杭州城市的現代服務業發展特征,本研究的主體業態為現代金融、企業總部、商貿流通、文創設計、中介服務、科技研發、旅游會展和智慧信息等八大類(見表1)。

表1 高端商務的主要業態類型

二、沿河商務空間發展分析

(一)杭州高端商務發展的總體趨勢

1.處于高端服務業快速成長期,為全國高端商務第五城。杭州是國際重要的旅游休閑中心、全國文化創意中心、電子商務中心和區域性金融服務中心,是國家首批7個現代服務業創新發展示范城市之一。2015年全市生產總值10053.58億元,為全國第十個總量超萬億元城市,比上年增長10.2%,增幅居全省第一、副省級以上城市第二位。自2009年杭州的三產比重首次超過二產以來,杭州開始步入高端商務的快速成長期。目前,杭州的文化創意、信息軟件、電子商務、旅游會展、金融服務等高端產業競爭力排名全國前列。根據戴德梁行等四大行發布的相關數據表明,截至2015年第二季度,杭州的甲級寫字樓存量面積為219萬方,實際租賃面積184萬方,排名全國第五,印證了杭州在高端商務方面的發展規模和吸引力僅次于“北上廣深”等一線城市(圖2)。盡管與國內一線城市相比,杭州高端商務樓宇的規模差距依然較大,但目前杭州的三產比重僅為55%,與發達城市經濟體70%以上的三產比重相比,仍有極大的提升空間。

2.商務空間品質提升明顯,步入以國際高端商務為主導的第四輪建設期。杭州的商務辦公發展源于上世紀80年代,第一輪建設期為1985—1995年,屬于城市商務發展的起步期,建設空間主要集中在湖濱、吳山等沿湖區域,以企業自用為主,樓盤品質較低,供應規模較小；第二輪建設期為1996—2005年,屬于城市商務空間的快速擴張期,以中低檔商務樓宇為主,開始由湖濱地區向武林、慶春、城站、文教、黃龍等板塊擴展,政府開始注重高端樓宇經濟的發展；第三輪建設期為2006—2010年,屬于城市品質商務樓宇的快速擴張期,以中高端商務樓宇為主,主要集中在錢江新城、黃龍(以歐美金融城為代表)、武林(坤和中心)等；第四輪建設期為近5年以來,以高端國際商務樓宇的大規模建設為主要特征,集中在錢江新城、錢江世紀城、濱江區中心、大運河商務區、蔣村商務區等板塊,國際商務品質提升顯著,沿江沿河高端化打造成為趨勢。

3.城市商務空間從單核軸向拓展到廣域圈層多極化,整體將形成若干個城市級商務圈。2008年以前,杭州主城區的高端服務業和商務樓宇資源主要集中在黃龍、武林廣場至延安路、湖濱地區、城站、慶春路金融街等區域,沿天目山路—延安路—慶春路—錢江新城形成東西軸向拓展的“Z”字型沿路高端商務帶(圖3)。2008年以后,杭州提出要打造20大新城和100個城市綜合體,推動了城市商務區的圈層多極化發展(圖4)。2010年以來城市快速軌道網的建設以及全市智慧信息經濟和創新創業經濟建設的全面鋪開成為加快高端商務功能廣域拓展的重要推動力。目前的態勢表明,未來杭州總體上將形成八個大型城市商務功能圈(圖5)。其中,老城商務圈、大黃龍商務圈和錢江商務圈是高端商務的核心集聚區,紫金商務圈和運河商務圈是后起之秀,是未來5年城市新型高端商務功能的重要集聚區。大城北商務圈、城東商務圈和半山商務圈盡管產業基礎和整體品質一般,但隨著城市服務業的整體擴容和制造業功能的轉型,面臨“退二進三”、商務郊區化發展的客觀趨勢。

圖5 杭州城市商務功能圈的發展趨勢和新格局

4.沿江沿河區域成為高端商務集聚首選,高品質濱水商務區成為新亮點。與倫敦、巴黎、新加坡、香港等國際大都市相似,隨著城市高端商務需求的快速增長,濱水商務空間的高品質綜合開發成為杭州步入后工業發展時期提升商務空間品質、培育高端商務功能的重要途徑。杭州未來的八大商務功能圈中,至少有五個跟濱水有關。近年來,在建以及擬建的諸多高端商務綜合體也向濱水區域聚集,如錢江金融城(沿運河、沿錢塘江),錢江世紀城(沿錢塘江),大運河商務區(沿運河),蔣村商務中心(沿余杭塘河),創新創業新天地(沿上塘河)等。而隨著濱水商務區的深度開發,杭州的錢塘江和運河沿線將形成“T”字形濱水高端商務帶,與原有的“Z”字形沿路高端商務帶一起組成未來杭州高端商務的空間脊梁和最有競爭力的空間主體。

(二)杭州沿河商務空間發展的主要特征

1.沿河商務空間總量大,已經具備相當的商務樓宇規模基礎。長期以來,為適應杭州城市工業化的發展,杭州京杭大運河沿岸逐步發展為杭州重要的工業帶,沿線工業廠房、倉儲、碼頭等用地密集。但隨著城市發展階段和產業需求的轉變,杭州沿河區域“退二進三”的步伐加快,催生了大量的辦公樓宇,主要分布在京杭運河、余杭塘河、上塘河和西塘河沿線。據不完全統計,沿河(1000米范圍內)商務樓宇共計129處,總量約為605萬方,約占全市商務樓規模總量的五分之一。其中,京杭運河現狀辦公樓宇共計81處,規模總計為256萬方,主要分布在武林商務區；余杭塘河現狀辦公樓宇共計12處,規模總計為112.9萬方,集中于天堂軟件園區塊及蔣村商務中心區塊；上塘河現狀辦公樓宇共計19處,規模總計為83萬方；西塘河現狀辦公樓宇共計17處,主要分布在杭州汽車城區塊及北部軟件園區塊,規模總計為152萬方(表2)。

表2 杭州沿河商務樓宇分布數量和規模統計表

2.沿河商務的塊狀聚集趨勢明顯,進入大規模整體開發時期。根據沿河實地調研、相關規劃梳理和用地潛力評價,目前杭州沿河區域正逐步形成11個重點商務功能區塊(表3)。其中,沿京杭大運河,錢江金融城等5大區塊的商務樓宇總規模在250萬方以上,金融業、總部經濟、中介服務、文化休閑功能較為突出；沿余杭塘河2大區塊的商務樓宇總規模在100萬方以上,科技辦公、IT信息、電子商務等功能較為突出；沿上塘河2大區塊的商務樓宇總規模在80萬方以上,商貿服務、現代物流等功能較為突出；沿西塘河2大區塊的商務樓宇總規模在130萬方左右,汽車貿易、軟件信息、文創設計等功能較為突出。

3.沿河旗艦型商務區項目進展良好,高端商務平臺漸趨完善。主要包括沿京杭大運河的錢江金融城和運河中央商務區、沿余杭塘河的蔣村商務區和沿上塘河的創新創業新天地,共同構筑了杭州沿河新型高端商務集聚發展的基本格局(表4)。其中,錢江金融城是杭州打造長三角南翼金融中心的重要載體,目標是建設成為國際高品質濱水金融創新區,預計到2020年,區內各項設施建設和產業集聚將基本成型；運河中央商務區,是杭州“運河商圈”的核心,目前已經集聚遠洋商務區等一批大體量樓宇,重點發展創新性金融產業,打造非銀行類金融企業集聚區,預計2018年基本成型；蔣村商務區,是杭州未來城西商務中心區,預計2017年基本建成；創新創業新天地是集文化娛樂、商業休閑、科研孵化、新型都市工業于一體的杭州北部次級商務商業中心, 2016年將正式開園。

4.各河段主導商務業態差異化,錯位發展明顯。本次研究選取了各河段典型商務樓宇,按“金融服務、商貿流通、中介服務、文創設計、科技研發、信息經濟、旅游會展、其他”等八大類進行商務業態統計(表5)。其中,大運河沿線總計調研公司285家,主導業態為金融服務、高端商貿物流和中介服務；余杭塘河沿線總計調研公司378家,主導業態為科技研發和信息經濟；上塘河段總計調研公司388家,主導業態以商貿流通為主；西塘河段總計調研公司210家,主導業態為科技研發、商貿流通及文創設計。4條河流主導商務功能業態集聚初步成型,未來的重點是加強各河段商務功能的深度協同和差異化發展。

表3 杭州沿河11個重點商務功能區塊

表4 沿河旗艦型商務功能區項目情況

表5 各河段商務功能業態現狀構成

(三)杭州沿河商務發展的主要瓶頸

總體上看,城市高端商務增長的內在需求、運河世界遺產區的品牌效應、初具規模的沿河商務基礎、城市軌道交通的加快建設、日益完善的政策配套體系等有利條件將助推杭州沿河高端商務帶的建設,但目前杭州沿河高端商務帶還處于初級階段,要想實現品質化的開發和高端化的發展,需要克服“規劃、功能、交通、體制”等方面的現實瓶頸。

1.規劃約束。目前杭州整個沿河區域的高端商務空間缺乏規劃統籌和明確的規劃定位,更沒有以商務帶的主體形式納入整個中心城區商務空間規劃體系。在空間概念上,沿河區域往往指的是京杭大運河,對余杭塘、西塘河和上塘河兩岸商務用地的品質開發關注不足,影響到“一干三支”杭州沿河高端商務帶的深度開發。

2.功能約束。一是由于發展階段的制約,原有沿河用地功能的開發相對單一,濱水居住化傾向明顯,居住用地和景觀性綠地的比重過高,文化娛樂、商務商業、開放空間的比重偏低,影響商務功能的培育；二是目前沿河高端商務的功能體系尚不健全,運河和余杭塘河高端商務功能集聚較為理想,西塘河和上塘河的商務功能相對混雜、高端商務功能偏弱；三是沿河高端商務的空間體系不完善,高端商務主要集中于武林商務區,在建的幾個大型沿河商務區,要全面成型還尚需時日。另外,沿河小型的高端商務功能節點還需要進一步培育,以實現沿河商務空間的聯動性。

3.交通約束。一是沿河各商務功能區之間缺乏整體性和立體化的便捷交通聯系,沿運河、余杭塘河、上塘河、西塘河的城市路網體系不完善,城市公共交通資源密度偏低,尤其是沿河大運量軌道交通建設的滯后,將制約杭州沿河新興商務區的發展。以地鐵為例,目前杭州只開通了地鐵1號線、地鐵2號線東南段、地鐵4號線,主要溝通杭州市下沙—九堡—朝暉—湖濱—錢江新城—濱江—蕭山區域,而與沿河商務帶建設緊密相關的5號線和3號線預計要到2020年前后才能開通,勢必將影響沿河各類高端商務區的實際吸引力。

4.體制約束。一是“各區自主”的沿河商務區開發模式,缺乏市級層面的統籌規劃,在實際的開發過程中,已經出現商務區定位重疊、開發強度過大、產業同構競爭和商務樓宇空置等問題；二是河道往往是兩個區的行政分界線,沿河兩岸空間和功能互補的機制不健全,如運河、上塘河和余杭塘河沿線均出現“開發品質不一、兩岸功能不協同、資源不共享”的現實困境；三是許多沿河地區的改造產權和利益關系復雜,需要多方統籌協調。

三、改進策略與優化措施

(一)加強統籌管理,推動整體開發

組建領導小組,解決部門和地區分割問題。主動加強與省相關部門的對接聯系,爭取省里對沿河高端商務帶建設的支持。加強市、區兩級特別是與各沿河商務功能區所在地的聯動,形成推動沿河高端商務發展的合力和長效機制。各沿河商務功能區所在地政府部門應落實專門人員從事功能區的建設、招商和服務。領導小組應與沿河商務功能區所在地政府相關部門建立日常溝通聯絡機制,增強政府對沿河商務帶建設的統籌管理和服務能力,形成品質化整體開發格局,積極承擔起杭州產業轉型的重任。

強化規劃統籌,建立完善的空間管理機制。包括三個層次：一是“杭州市沿河高端商務帶總體布局規劃”,協同各重點商務功能區的功能定位；二是各區沿河高端商務帶發展規劃；三是各沿河商務區的具體建設規劃,即在市、區規劃的指導下,充分考慮沿河商務區周邊的城市建設、交通、居住、環境等因素,編制本商務區規劃范圍內可操作性的具體建設規劃,明確規劃范圍、功能定位、發展目標和近期建設任務。規劃須經過市“四沿”布局戰略實施領導小組組織專家評審后由各區印發實施。

(二)注重產業培育,避免二次過剩

目前,杭州沿河高端商務功能區的建設總體處于供大于求的狀態,如蔣村商務區,創新創業新天地等。為此,近期的工作重點以消化存量商務樓宇為主,對新增的商務樓宇要實行品質和功能的雙重引導,加強總量管控,避免開發的二次過剩。政府應加強政策引導和政策創新,加大產業資源整合力度,推動有發展潛力的各大沿河商務區完善產業功能,對已經建成的產業鏈條不完善的商務功能區,要重新進行產業鏈條的設計和規劃,進行補鏈。對正在規劃中的商務功能區,要按照上述規劃體系的要求,在產業規劃中要將產業鏈條的規劃作為重點內容之一。通過延伸和完善各沿河商務功能區的產業鏈條,形成主導產業明確,上下游產業鏈完整的商務產業體系。

(三)加強公共配套,體現國際品質

以國際化的視野,提升杭州沿河商務帶的建設品質。一是要加強沿河城市公共空間的體系化建設,加大沿河空間的開放力度,形成沿河活力紐帶,重點是加大余杭塘河、上塘河和西塘河的休閑化改造力度；二是要加大沿河城市路網和公共交通系統的體系性建設,提升沿河商務區的交通可達性,逐步實現沿河各大商務功能區500米范圍內快速公交和軌道交通全覆蓋；第三是要加大沿河商務區的整體風貌整治力度和街區優質人居環境打造力度,營造人性化的商務辦公氛圍,加大高端物業服務、國際學校、文化設施、精品酒店等公共配套的植入力度,形成面向高端人才和商務人士的服務體系,突出軟環境打造,提升服務品質。

(四)加大扶持力度,強化要素保障

市級各類服務業引導資金安排向重點沿河商務區傾斜,主要用于沿河商務區的規劃編制、公共平臺建設補助、重點項目貼息。金融機構對市級重點沿河商務區內集聚的各類企業發放貸款可由財政給予適當風險補償。各區要建立并逐步擴大服務業引導資金,重點支持本地的沿河商務區建設。加大對運河沿線低效用地的拆遷力度,優先安排市級重點沿河商務區的建設用地,加大用地儲備力度,保障各商務區持續發展。

(五)加強分類引導,完善考評機制

按照“重點提升類”、“規劃引導類”、“重點策劃類”對沿河商務區進行分類指導和考核。重點扶持類沿河商務區從總體上看已經形成相當的規模,今后主要任務是提升層次,如武林中央商務圈、北部軟件園商務城、杭州汽車城商務區、天堂軟件園商務區等；規劃引導類沿河商務區是指從總體上已經完成規劃,并正在著手建設的集聚區,或者已經建成,但需要規劃引導提升的商務區,今后的主要任務是按照規劃完成建設或者在規劃的引導下完善功能,如錢江金融城、大運河商務城、蔣村商務城、創新創業新天地等；重點策劃類沿河商務區指現在已經具備很好的高端商務培育條件或者有很好的開發前景,但還沒有進行建設,現在應該著手規劃謀劃的商務區,主要為老汽車東站—高鐵站區塊、城北體育公園商務區、運河新城商務區等。

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(責任編輯：薛 蓉)

Correlation on waterfront business space in Hangzhou

CHEN Qianhu1，PAN Conglin2，WU Hao1

(1.College of Civil Engineering and Architecture, Zhejiang University of Technology，Hangzhou 310014,China；2.Institute of Urban Planning and Design, Zhejiang University，Hangzhou 310014,China)

With the fast-growing demand for urban high-end business, the high-quality comprehensive development of waterfront business space during the period of post-industrial development of Hangzhou, has become an significant way to promote the quality of business space and cultivate high-end urban functions. Based on the status of waterfront business space, analysis through its general trend and main characteristics, this paper puts forward recommendations for implemeningt Hangzhou waterfront business-building from five aspects including overall management, industrial resources, public facilities, factor security and classified guidance.

business space; waterfront; Hangzhou; urban planning

2016-10-10

浙江省哲學社會科學規劃課題(17NDJC230YB)；浙江省自然科學基金項目(LY15D010004)

陳前虎(1971—),男,浙江浦江人,教授,博士,從事區域與城市發展研究；潘聰林(1985—),男,浙江象山人,規劃師,碩士,從事區域與城市發展研究；吳 昊(1993—),男,浙江余杭人,碩士研究生,從事區域與城市發展研究。

C912.81

A

1006-4303(2016)04-0375-07