華夏幸福2019年實現三步跨越：核心都市圈布局結碩果、營收過千億、“平安幸福”上路

張一

“房住不炒，創(chuàng)新蝶變”是當下房地產業(yè)的核心話題。然而，在房企謀求更深、更寬的創(chuàng)新發(fā)展護城河的過程中，突圍者寥寥。因此，作為成功升級的“少數派”——華夏幸福，就顯得尤其難能可貴。

成就華夏幸福的關鍵是“遠見”。其董事長王文學早在18年前就種下了一顆創(chuàng)新突圍的“種子”——產業(yè)新城，這顆種子伴隨都市圈紅利的持續(xù)催化已茁壯成長為參天大樹。如今，華夏幸福又種下一顆新的“種子”——聯手中國平安、共襄幸福華夏，并在“都市圈元年”大展宏圖。

隨著吳向東的加盟和中國平安的入股，華夏幸福2019年“成績單”十分亮眼，成功實現三步跨越：首次邁進千億收入上市公司陣營、產業(yè)新城異地復制項目成功突圍、迎來全新管理層組合并確立更清晰的戰(zhàn)略體系。

與此同時，公司還依靠持續(xù)穩(wěn)定的盈利能力，通過較高比例的分紅派息，給予投資者以豐厚回報。年報顯示，公司擬向全體股東每10股派發(fā)現金股利15元（含稅）并以資本公積金每10股轉增3股。《紅周刊》注意到，其近五年現金分紅占凈利潤均不低于30%，穩(wěn)居行業(yè)領先地位。

展望未來，華夏幸福不僅在“3+3+N”核心都市圈布局的基礎上持續(xù)推進產業(yè)集群，還將在聯席董事長、首席執(zhí)行官（CEO）暨總裁吳向東的加持下開辟商業(yè)地產新戰(zhàn)場，并通過深化與中國平安的戰(zhàn)略合作，拓寬融資渠道、提升城市運營效率。

穩(wěn)健增長：營業(yè)收入跨千億盈利能力“列前茅”

招拍掛市場的“血拼”日益白熱化，這讓房企面臨較高的拿地成本，而各地域限購、限價等調控政策的收緊，給企業(yè)帶來前所未有的盈利壓力。對此，布局都市圈、城市群等優(yōu)質區(qū)域的房企承壓尤甚。而逆勢突圍的華夏幸福，卻能夠做到在深耕核心都市圈的同時，盈利能力也穩(wěn)居行業(yè)前列。

華夏幸福2019年業(yè)績報告顯示，報告期內，公司主營業(yè)務穩(wěn)健快速增長，實現營業(yè)收入1052.10億元，比上一年同期增長25.55%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，比上一年同期增長 24.40%。

公司曾在與平安的對賭協議中承諾，2018年至2020年的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即利潤分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元，否則將對平安進行現金補償。

顯然，華夏幸福已經連續(xù)兩年完成業(yè)績對賭，更在同期實現收益質量的穩(wěn)健提升。財報顯示，公司2019年整體毛利率高達43.7%，比上年同期增加2.1個百分點;整體的凈利率為13.9%，與去年基本持平;ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點。從主流房企的盈利情況來看，Wind（申萬）數據顯示，華夏幸福的毛利率和ROE分別在A股上市房企TOP100中位居第一和第二，盈利能力領跑主流房企。縱向來看，華夏幸福營業(yè)收入、毛利潤、歸母凈利潤三大盈利指標近五年的復合增長率分別高達29%、37%、32%，一直處于穩(wěn)健增長的過程中。

華夏幸福之所以擁有領跑行業(yè)主流房企的高盈利水平，得益于其以產業(yè)新城模式為主的經營戰(zhàn)略。對比產業(yè)新城模式與傳統房地產開發(fā)模式不難發(fā)現，前者具有“利潤點更多、盈利回報持續(xù)性更強”的特征。

公司產業(yè)新城和新業(yè)務項目均聚焦國家重點發(fā)展的核心都市圈，各地產業(yè)新城一方面成為各都市圈集聚產業(yè)、人口、技術和資本的增長極，為所開發(fā)區(qū)域提供綜合發(fā)展解決方案，包含提供城市整體規(guī)劃、基礎設施建設、產業(yè)發(fā)展以及城市綜合配套等多種服務;另一方面也充分享受了這些都市圈的發(fā)展紅利，進而保證了利潤的持續(xù)增長。

決勝戰(zhàn)略：異地復制成效顯著“核心都市圈戰(zhàn)略”迎來收獲期

時鐘撥回到十八年前，王文學將產業(yè)新城的種子撒向了河北固安。彼時的固安曾是旁人眼中的一片“荒涼”，如今，時間證明，那里是華夏幸福播種的一片“沃土”，是華夏幸福得以構筑寬厚“產城護城河”的起源。

2019年2月19日，國家發(fā)改委在《關于培育發(fā)展現代化都市圈的指導意見》中首次明確“都市圈”概念，華夏幸福的產業(yè)新城企業(yè)戰(zhàn)略也由此與國家戰(zhàn)略“不謀而合”。

迎來政策加持的“都市圈元年”，也是華夏幸福產業(yè)新城業(yè)務的“突圍之年”——長期與“環(huán)京區(qū)域”綁定的華夏產城，終于在這一年收獲了異地復制的豐碩果實。

財報顯示，公司2019年實現環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業(yè)務營業(yè)收入比例由30.8%提升至44.6%。從銷售額與簽約企業(yè)情況來看，環(huán)京以外區(qū)域銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，占公司整體銷售額比例從去年同期的46.5%提升至57.8%;銷售面積比重也由上年的54.2%提升至63.7%。環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，占公司整體新增簽約投資額比重達到82.8%。

公司產業(yè)新城及相關業(yè)務在環(huán)北京以外區(qū)域的迅速發(fā)展，充分印證了公司產業(yè)新城模式的可復制性以及高質量快速打造產業(yè)新城的能力。而縱向來看，《紅周刊》梳理華夏幸福近六年產城項目相關指標增長情況（見表一）注意到，公司新增簽約投資額總規(guī)模在2019年達到1956.1億元，近六年復合增長率高達125.4%。

表一 華夏幸福近六年產城項目相關指標增長情況（數據來源：公司公告）

產業(yè)新城項目的不斷落地，也使其獨特的“抗風險能力”逐漸顯現。華夏幸福董秘吳中兵在業(yè)績會上表示，雖然在疫情的影響下公司2020年一季度回款下降了26%，但是其中產業(yè)新城業(yè)務的回款增長了24%，隨著新的可售資源逐步進入到銷售階段，后續(xù)回款預計會逐步上升。此外，與傳統房地產業(yè)務近年來受宏觀調控影響較大的處境相比，產業(yè)新城業(yè)務的整體抗風險能力亦更強。

未來可期：產城、商業(yè)雙輪驅動“做最好的商業(yè)項目”

在注入“新能量”之后，華夏幸福的戰(zhàn)略體系變得更加清晰了。

在原有的產業(yè)新城業(yè)務方面，華夏幸福將打造“3+3+N”核心都市圈布局（見表二）以持續(xù)推進產業(yè)集群，即3個高能核心都市圈京津冀、長三角、粵港澳，3個高潛核心都市圈鄭州、武漢、成都，并持續(xù)布局其他潛力都市圈。

表二 華夏幸福的"3+3+N"核心都市圈布局（數據來源：2019年業(yè)績報告）

有了吳向東的加持，華夏幸福的商業(yè)地產業(yè)務自然成為整個戰(zhàn)略體系中的又一重磅看點。

吳向東在業(yè)績會上表示，中國的商業(yè)地產項目太多，好項目卻太少，華夏幸福則要做中國最好的商業(yè)地產項目，并把“三新戰(zhàn)略”——“新模式”“新領域”“新地域”確立為華夏幸福發(fā)展商業(yè)地產業(yè)務的全新關鍵詞。

顧名思義，“新模式”是指公司在傳統重資產模式的基礎上落地首個“輕資產”運營項目;“新領域”是指實現產業(yè)新城及相關業(yè)務與商業(yè)地產及相關業(yè)務的“雙輪驅動”，在傳統產業(yè)新城主營業(yè)務領域外積極布局商業(yè)綜合體、公共住房、康養(yǎng)、科學社區(qū)等商業(yè)地產及相關業(yè)務;“新地域”是指聚焦深耕全國五大都市圈，京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、以武漢為核心的華中片區(qū)、以成都為核心的華西片區(qū)。

因地制宜發(fā)展新業(yè)務，這是吳向東在業(yè)績會上透露的又一關鍵信息。他提到，2019年中國平安成為華夏幸福的重要股東，未來公司開拓新業(yè)務的一個重要出發(fā)點將是服務中國平安未來大的發(fā)展戰(zhàn)略需要。“全世界的保險公司無一例外都在配置足夠比例、足夠數量的優(yōu)質不動產，在這方面華夏幸福會服務平安的戰(zhàn)略發(fā)展，也在這個過程中為公司自身的發(fā)展找到更加廣闊的空間。”