孫宏斌：從“地王制造者”到“并購狂人”

孫宏斌：從“地王制造者”到“并購狂人”

Point

房地產市場進入新一輪焦灼，融創一手快速拿地，一手不斷并購，孫宏斌的邏輯是什么？

時間似乎并沒有改變孫宏斌豪賭的嗜好。

9月21日晚間，融創中國（01918-HK）公告稱，旗下公司聚金物業將以約40億元的總代價收購金科地產約16.96%的股權。此前3天，同在晚間，融創中國與聯想控股聯合發布公告稱，融創擬收購聯想控股41家目標公司的相關股權及債權，總代價約為137.9億元。

這兩筆收購只是冰山一角，年初以來，融創還有多筆并購案。更為刺激的是融創的拿地速度，在多個城市不斷制造“地王”。最近的案例在青島，9月19日，經過550輪競價，融創以8.35億元成交總額拿下青島高新區一塊100畝地塊，樓面地價為6852元/平方米，溢價率高達341%，創下高新區的新單價“地王”。

房地產市場進入新一輪焦灼，融創一手快速拿地，一手不斷并購，孫宏斌的邏輯是什么？

“不拿地是死，拿地也是死，但拿地至少死得慢一點！”這句流傳許久的話很大程度上可以詮釋當前“地王”頻出的原因，混跡江湖已久的孫宏斌當然深諳其道。

2014年收購綠城是融創業務發展的一個轉折點，此前融創主要聚焦一線城市和中高端住宅。雖然這筆收購綿延多時，最終失敗，之后融創在對佳兆業和雨潤的并購中也先后失利。但2015年孫宏斌轉變策略，以并購小規模標的和聯營的模式成功進入多個二線城市，如南京、武漢、成都、西安、太原、合肥等。

去年下半年以來樓市再次火爆，房企巨頭并沒有改變轉型和多元化的努力，中小規模的房地產企業則繼續加碼，融創業務擴張、增加土地儲備也就更容易理解。拿地無非通過招拍掛市場或者并購，地價處于高位之時，并購不失為一種相對安全和劃算的手段。

今年1月，融創CEO汪孟德曾表示，截至2015年底融創土地儲備達4427億元，其中1576億元來自公開市場，2851億元來自收購并購。

上半年，融創就公告了幾個并購項目，規模合計三四十億元。5月中旬，孫宏斌在融創北京壹號院全球發布會上說，“今年大的并購我們都會有公告，但是小的并購不需要公告，其實我們有很多的并購。”

對于聯想控股旗下融科智地的收購，融創說得直截了當，“此次交易的主要物業項目均位于融創集團聚焦發展的一二線核心城市，通過此次交易將進一步鞏固融創集團的區域布局，擴大融創集團在一二線核心城市的土地儲備和市場份額。”此筆收購，共包括42個物業項目，分別位于北京、天津、重慶、杭州等16個中國城市，總占地面積約693.72萬平方米，總建筑面積約1802.22萬平方米，未銷售面積約730.05萬平方米。

由于孫宏斌和柳傳志之間的特殊關系，這筆收購也被賦予了更多感情色彩和想象空間。

當年，孫宏斌是柳傳志的愛將，在聯想也是一顆未來之星。但結果令人唏噓，柳親手將孫送進了監獄，孫迎來了人生的一次低谷。不過，柳傳志愛才，1994年孫宏斌出獄之后，兩人相見，柳借給孫50萬元，孫借此在天津建立起了名噪一時的順馳。吳曉波在他的《大敗局》中寫到，在臨分手的時候，柳傳志說，“我從來沒有說過誰是我的朋友?，F在，你可以對別人說，柳傳志是你的朋友?！?/p>

無論如何，交情歸交情，商業是商業，個人關系不可能成為這兩家上市公司達成收購協議的原因。事實上，目前融科智地對于聯想控股的意義越來越小，其利潤連年下滑，2013年為12.8億元，2014年6.2億元，2015年則降至不到5億元。

對于認購金科地產股份，融創中國在公告中將之解釋為“一次較好的投資機會，相信未來將為公司帶來較好的投資回報?！?/p>

基于孫宏斌的擴張邏輯，與其說是投資，不如說是看重了金科地產的布局和土地儲備。資料顯示，金科地產主要分布于中西部、長三角、環渤海三個區域，目前擁有在建地產項目約75個，土地儲備可建面積超過1700萬平方米。未來，或許雙方會有更進一步的合作和交易。

雖然孫宏斌在前述發布會上稱，“我想說其實我們從來沒有高價搶地，因為我看好的時候我認為它便宜，我認為它貴的時候我也不買，所以我們一直非常小心地在拿這些我們認為價格對的地。”但融創卻制造了多個“地王”，據地產人日報監測和不完全統計，融創今年以來在全國招拍掛土地市場已經拿下了至少36宗地，總計砸下546億元，摘了近20個地王。

2015年，融創中國實現銷售額734.6億元，歸屬于母公司凈利潤為32.98億元。融創發布的中期業績顯示，今年上半年，融創合計取得合同銷售金額561億元，汪孟德稱預計今年銷售額能夠達到1100億元，融創已經進入房企銷售前十強。

一個頗為尷尬的現實是房地產企業雖然營業額不斷攀升，凈利潤漲幅卻在收窄，甚至大幅下滑，比如中國恒大上半年歸屬上市公司股東的凈利潤為20.17億元人民幣，同比下滑78.6%。融創則更甚，其上半年凈利潤約為1.03億元，較去年同期減少91.8%。

另外，融創中國的負債率也在上升，2015年底其現金余額270.58億元，凈負債率75.9%；截至2016年6月30日，現金余額為401.5億元，凈負債率達到85.1%。

這正是孫宏斌豪賭的性格。

當年操盤順馳時，孫宏斌就是快速拿地，高速擴張，僅2004年8月就在全國拿下十多個地塊，業績直追萬科。《大敗局》中記錄了孫宏斌與王石的幾次交鋒。2003年7月，孫宏斌在一個論壇上就說要超越王石，而王石則反擊說，“你不可能這么快超越萬科，是不是要注意控制風險？”最終，孫宏斌敗在了現金流上。

往事已去，孫宏斌不再年少輕狂，兩鬢已添白發，萬科還是行業老大，卻深陷股權紛爭，王石甚至可能出局。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，如今融創在并購中現金流導向非常明確，也就是說，每一個并購項目馬上就可以進入銷售狀態（凈地的話5-6個月后就可以達到預售條件，或者是項目已經動工但項目本身品質無大礙的項目），馬上就可以產生現金流，這樣，融創在并購過程中其實只需要支付并購的首付款就可以，其余幾期的款項完全可以通過銷售現金流覆蓋掉。這樣，融創的資金成本壓力也會較低，也會比較快地做出銷售業績。

（文/郭朝飛 來源/中國企業家網）