經租房，從歷史到現實

李年一

經租房，從歷史到現實

李年一

據說，因為沒有安全感，北京四合院交易的成交率只有6%。

一位企業家想買北京的四合院安家，但一番考查后卻決定不買了，因為他在北京胡同里聽到許多經租房主的故事。他說：“用畢生積蓄買四合院，如果有一天我突然得知它其實另有所屬，該怎么辦？”無論開發商如何向他承諾買四合院絕對安全，他都不相信。

要理解他的決定，需要先弄明白經租房的由來。

1954年憲法保護房屋所有權

建國之初，我國城市私房比例很高，如北京私有房產占總房源的53%；上海占66%；蘇州占86%——中華人民共和國成立時，民國時期的城區地契是沒有作廢的，宗地的范圍和法律效力也一直沿襲了下來，這是因為政權更迭牽扯不到普通民眾的私有財產，而“社會主義公有制”所指的也是生產資料的公有，并非民眾所擁有的私人住宅。

1949年5月16日，北平市軍事管制委員會發出布告，表示“城市房屋之占有關系及由于所產生的租賃關系，有別于封建的或半封建的土地制度，現在不但不應該廢除，而且應該予以合理之保護，此乃我人民政府既定之政策”?！罢婪ūＷo各階層人民在本市的房屋所有權。如其房屋屬于首要戰犯財產，或系侵占之公產，應該依法沒收歸公者，亦須經人民政府法庭之判決”。

隨后，新成立的北平市（10月1日以后改為北京市）地政局發出通知，要求持民國地契到該局登記房地財產，以換發新政權的產權證。

從1949年8月1日開始，先是《人民日報》后是《新民報日刊》， 一共用了三年的時間，陸續給前來登記的北京城區業主做了產權登記公告，上面表示：“本局辦理房地產登記，依照規定應公告一個月，各權利關系人如對公告房地產有異議者，應于期內提出，以憑辦理。”幾百頁的公告欄上密密麻麻地顯示著數萬私人住宅業主的姓名和數千店鋪、公司的名稱，以及土地坐落的具體地址。與此同時，政府還陸續發布了如《修正北京市城區房地產權登記暫行規則》等一系列法規。

1950年代初的這場大規模的城市（ 鎮）土地總登記是全國性的，很多城市當年的報紙上也做了同樣的產權公告，也制定了同類法規?？偟怯浀耐瑫r和之后，還有十分活躍的民間房地交易，交易完成后業主也均前往政府部門做轉移登記等，同樣領取這份《房地產所有證》。這些土地和房屋受到了1954年憲法的保護。

“類似贖買”并未實行

1956年，政府開始針對廠家和店鋪（ 生產資料）等實施工商社會主義改造，先是公私合營，繼而在清產核資的基礎上進行“和平贖買”，贖買期定為20年，贖買期間私方領取定息。

也就是在這同一年，以房屋使用不合理和欠缺保養等作為“理由”，中共中央批轉了中央書記處第二辦公室的“關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見”，把不屬于社會主義三大改造范圍（工商、農業和手工業）的城市私人住宅（生活資料）也戴上了“改造”的帽子，于1958年“大躍進”時期，掀起了一場強制性的“私房改造”的運動，其主要形式是“國家經租”，即“由國家進行統一租賃、統一分配使用和修繕維護”，對象是部分私有出租房屋，并為此規定了一個改造起點：如果房主用于出租的房屋超過了這個起點（100平方米至225平方米不等，根據大、中、小城市），就必須接受改造。預定的目標是“用類似贖買的辦法，即在一定時期內給以固定的租金，來逐步地改變他們的所有制”。

然而這個“類似贖買”卻一天也沒有實行過，因為后來被簡稱為“定租”的固定租金不是政府拿另外的錢“給”房主的，而是從本屬于房主人的房租中分出來的。具體地說，就是從1958年某一天開始，房客便只能把被經租房屋（簡稱“經租房”）的房租改交給房管局，后者扣下三分之二后再返還三分之一給房主。這實際上是強制性地分享業主的房租，不存在“贖買”或“類似贖買”的行為。被經租的房屋，根據官方數據，在全中國有一億平方米，估計涉及全國城市（及部分鎮）上百萬業主。

在以后的歲月中，雖然業主不再被許可管理和交易這些房屋，甚至不許可進入，但業權還始終是自己的，手中仍持有《房地產所有證》， 業主的子女直到1964年也仍可以繼承相關房屋和土地的所有權，在房管局辦理“房地登記證明”（當年沒有現在這種公證機構，凡繼承房地產都是辦這種手續）。

1964年，依據幾份政府文件而非任何法律，最高人民法院針對經租房做了一個司法解釋，表示“業主死后，經租房屋不能允許他的家屬繼承，但可以繼續領取國家給予的固定租金”。

“紅八月”中的接管私產

1966年5月“文革” 爆發?！凹t八月”，紅衛兵沖進老街巷。

2008年被中國文物保護基金會評為“中國文化遺產保護年度十大杰出人物”的華新民在其著作《為了不能失去的故鄉》中收錄了一些當時紅衛兵貼出的“最后通牒”：

“最后通牒

警告房管局：

……我們警告你們！從今天開始，趕快行動，把資產階級王八蛋們，狗崽子們通通趕出去，把房子給騰出來，把房主的房子通通沒收。給資產階級混賬王八蛋們小房子、破房子住，要高房錢，給真正的勞動人民大房子、高房子住，收低房錢。

井岡山一中 頂天立地的紅五類子女

1968年8月22日”

“最后通牒

霸占著房產的資產階級吸血鬼們：

……造你們的反，專你們的政的日子到了！

現在命令你們：

1、除了你們自己住用（不得多于一般居民面積）外，統統到房管所登記、交出、歸公，自己留住的房子按公價交房租。

2、凡是由房管局‘經租’的房屋和私人出租房屋一律歸公。

3、黑幫和資產階級反動‘權威’和一切牛鬼蛇神占用的面積，不得超過一般居民的最低水平，把多占的房子統統交出。

4、自即日起，限你們在十天之內，主動到房管局辦理登記、交出手續。

你們要明智點，如果你們用任何借口拒不執行，頑抗到底，我們絕不會放過你們，我們將采取一切必要行動，由此而引起的一切后果，將由你們自己負責。

抗大附小 紅色尖兵（大翔鳳小學）

1966年8月22日”

小將們的“造反”“專政”可不是好玩的，房主人哪敢不把證交出來。交出證后，每個人都拿到了一個收條。回到家里，又遇抄家，稍有價值的東西都被抄走或砸碎、燒毀，只留下空蕩蕩的墻壁。然后，一部分房主人被強制驅趕回老家，一部分雖然留在自己宅里，但全家老小被強行塞進一兩間小屋，其他都由房管局或街道辦事處占領，由其安排社會上的人居住。

在這種背景下，1967年11月4日，被造反派奪權的國家房管局、財政部、稅務總局出臺了一份《答復關于城鎮土地國有化請示提綱的記錄》，其中提到了1956年1月中共中央第二書記處的《意見》里的另外一段內容：“ 一切私人占有的城市空地、街基地等地產，經過適當辦法，一律收歸國家”。針對這個當年對城市部分土地的未來設想，《答復》起草者追加了一個“解釋”，表示：“其中街基等地產應包括在城鎮上建有房屋的私有宅基地”。

根據華新民的研究，很多直管公房很多就是由“經租房”或“文革產”轉變過來的。也就是說，這些所謂的直管公房原來都是私人的房產，后來經過社會主義改造或者在“文革”中被紅衛兵強占，逐步變為政府的公產房。這樣而來的直管公房，在本世紀初，北京胡同里還有二十四萬間，如今大約還有近十萬間，在全國估計還有幾百萬間。

政策為何“各地不一”？

從1983年開始，大規模清退私宅工作開始了——稱為“落實私房政策”，不過，只還房不還證。全中國數百萬計的《房地產所有證》，除少數在“文革”中被毀，其他全部被扣在各城市房管局里。

1985年，城市改造中房產地爭端越來越尖銳，城建部在一份《關于城市私有出租房屋社會主義改造遺留問題處理意見》的通知中提出：“納入社會主義改造的私有出租房屋，一律屬于國家所有，由房管部門統一經營管理”。1992年，最高人民法院在一份內部文件中規定，凡涉及到經租房一律不受理。

實際上，1956年經租房政策的出臺，本身就違反了1954年頒布的憲法。1954年頒布的《中華人民共和國憲法》第十、十一、十二條中，分別規定了“保護資本家的生產資料所有權和其他資本所有權、保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和各種生活資料的所有權、保護公民的私有財產繼承權?！?982年修訂的憲法十三條中，再次強調國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。

2004年，在新修訂的憲法中再一次強調了保護私有財產。受到“鼓舞”，僅在北京，就有近200位經租房維權代表常年上訪于中央和地方各個部門，一年內上訪了幾百次。

其實，經租房政策并非鐵板一塊。

1987年最高人民法院在《關于復查歷史案件中處理私人房產有關事項的通知》中提出了退還文革中被擠占的私人住房問題，并且提到經租房問題中“對于中央和國務院明確的對祖國統一大業有重大貢獻的人員，本人要求發還的，由省、自治區、直轄市人民政府審?！?/p>

到了2001年，由于南方的華僑要求歸還私人房產的聲音非常強烈，當地政府在請示國務院之后，開始認真落實。目前廣東、廈門、福建、海南等地均已把經租房歸還給了華僑，已拆了的便賠錢。之后國內業主也自廣州開始逐步落實。

在上海和南京，雖然落后于廣州很多，但至少已承認經租房的私有產權，并體現在當地的《拆遷條例》拆遷補償中。廣州市落實房屋政策辦公室的文件規定：凡是房屋代管和經租時產權人已具備華僑、港澳同胞身份的，只要房主或者代理人提出申請，提供有效證件和房契，房屋產權全部發還給業主。廣州市海珠區、越秀區國土和房屋管理局的文件還規定：無論華僑還是國內業主，只要能提供有效證件，都可以發還經租房產權。

沒有安全感，就沒有長期發展

經租房的歷史問題如何解決，除了關系到當事人的基本權利以外，對城市的經濟、文化也都會帶來不可低估的影響。

近年，北京一邊大量拆除胡同區，一邊修繕或翻蓋了拆遷中得來的四合院，并出臺了鼓勵個人購買四合院的政策，但成交率僅有6%，讓期待巨額利潤的開發商頗為失落。90%的被調查者說，不買四合院是因為沒有安全感。一位被調查者說，花畢生財力從開發商手里置了房產，說不定這房子是誰的呢，尤其是土地權的來源不清楚，瞞著不告訴你！

買房除了自己住，還要傳給后人，這是“人同此心，心同此理”。沒有幾代人的財富積累，經濟繁榮就是無本之木。沒有安全感的城市，就不是誠實勞動者安居樂業的地方。由于特殊的歷史原因，“經租房”的產權人成為受害者。然而，今天的人們并不會覺得他們的遭遇離我們十分遙遠，“china=拆哪”的冷笑話，不是還在人們口頭傳遞嗎？如今回顧“經租房”，最主要的意義不在于抱怨或控訴，而在于提醒人們從歷史中吸取教訓，避免類似的事情再次發生。