長沙住宅低杠桿投資價值效應明顯

文力

長沙和武漢同處我國中部，發展條件相似，二者有很多可對比之處。首先，經濟總量。2015年經濟總量分別居中部省會城市第二位和第一位，在26個省會城市中分別居第六位和第二位。其次，二者所處的經濟結構和發展條件類似。國家統計局公布的數據顯示，2015年，湖南和湖北地區生產總值分別為為29047.02億元和29550.19億元，居全國第九位和第八位。再次，二者的常住人口、土地面積等指標也較為接近。但是，長沙與武漢的樓市發展水平卻不可同日而語。監測數據顯示，長沙市樓市的買賣價格、租賃價格以及投資收益率都遠低于武漢市。

一、長沙樓市各項指標“落后”于武漢

1.住宅價格

2015年7月-2016年7月，長沙與武漢的住宅價格雖然均呈上漲趨勢（見圖1），但是長沙樓市上漲幅度遠小于武漢。數據顯示，截至2016年7月，長沙住宅同比上漲8.56%，而武漢住宅同比上漲24.5%。

2.租金價格

長沙市常住人口730多萬，比武漢市常住人口少300多萬人，體現在租金方面，隨著武漢市經濟總量不斷躍升，武漢市與長沙市住宅租金的價格呈不斷拉大趨勢（見圖2）。數據顯示，2016年上半年以來，長沙與武漢的住宅租金的價格差已由年初的22.14%增加至30.98%。之所以如此，主要原因是武漢市住宅租金價格經歷了較大的增長。其中，武漢市住宅租金同比增長20.26%，長沙市同比只增長了8.17%。

3.投資收益

作為衡量樓市收益率最重要的指標，中金標準數據Reivi100指數顯示，2016年7月，武漢市的指數為315.89，長沙市的指數為228.11（見圖3）。

而同期武漢與長沙二手住宅的投資收益率分別為36.94%和13.39%。這說明，2015年7月-2016年7月，武漢和長沙住宅投資價值已經遠超同期銀行存款利率以及各類理財產品的平均收益。武漢市增幅一年內已經超過1/3，幅度驚人。

二、長沙樓市的后發優勢開始顯現

雖然武漢市住宅市場各項指標均優于長沙，但是，價格傳導效應是樓市重要的規律。目前，這一規律已經開始顯現（見圖4）。

圖4顯示，2016年第二季度以來，長沙市二手住宅成交量已經開始穩步超過武漢，月均超過武漢1000多套。這一方面得益于長沙經濟的快速發展，以及中央及長沙市政府出臺的各項房地產市場的扶植政策。另一方面，與長沙市長期以來價格橫盤低位整理的價格開始受到傳導作用而啟動增長有關。之所以如此，與投資性資金的尋找塵洼地、追逐利益的本性有關。這種行為雖然一方面會拉高長沙本地房價，但同時亦會帶動當地房地產市場的發展以及政府收入、居民就業的增加，對于長沙這樣一個長期以來房價居各省會城市排名較后的城市來說，是個對各方面都比較好的開端。當然，房價漲幅應當控制在合理區間之內，否則，對城市發展帶來的負面效應也是不容小覷的。

長沙與武漢的樓市走勢有點像天津與北京樓市的走勢比較。但兩者不同之處在于，北京與天津所處的位置僅是兩市而言，而且，北京與天津同處于京津冀發展帶，兩市距離遠小于長沙和武漢。但長沙和武漢同樣地處“一江兩岸”發展帶，長沙市目前的經濟發展雖然還不如武漢市，但發展也不錯，隨著長沙市城市建設質量的提升，外來人口的數量會逐漸增加，界時，長沙住宅價格將進入上升階段。

三、武漢與長沙樓市的投資價值比較

如果單純的從城市經濟總量的發展角度考慮武漢與長沙樓市未來的價格增長問題，武漢與長沙似乎都有較大的增長區間，尤其是目前處于價格洼地的長沙。

如果從單純的投資賺取利潤的角度的衡量問題，則由于兩市目前均處于上升期，均有可能比前期房地產市場已經經過較大漲幅的城市，如杭州、南京等地取得更大的收益。具體增長的幅度還要看當地城市建設質量以及就業設施對外來人口的吸引力。

但如果從最低資金杠桿的角度的角度考慮問題，由于長沙樓市價格較低，以最小的資金撬動最大的收益長沙比武漢的可能性要大很多。