關于我國長租公寓市場發展的思考和建議

隨著我國經濟社會較快發展，城市化進程逐漸加快，城鎮居民的住房租賃需求快速增長。為適應新型城鎮化發展趨勢，以滿足新市民需求為主要出發點，建立購租并舉的住房制度，健全住房租賃體系，中央及地方各級政府出臺了相關政策，大力培育和發展住房租賃企業。在這種背景下，長租公寓市場快速發展起來，正在成為政府、資本、房地產開發企業和中介機構等各方關注的市場熱點。

一、我國長租公寓市場的現狀

長租公寓，顧名思義即為可以長期向承租人出租的公寓式住宅。它不是一個新概念，在1998年我國實施城鎮住房制度改革之前，許多人住在“公房”里，其本質就是政府提供的長租公寓。目前，由政府提供的公租房等保障性租賃住房也是長租公寓的一種形式。本文討論的長租公寓主要是指近幾年市場上涌現的，由住房租賃機構對從市場上收集來的或者自持的房源進行改造和裝修，并提供多樣化公共空間配置和標準化物業服務的出租型公寓。

（一）行業基本情況

我國長租公寓經營機構主要包括房地產經紀機構、房地產開發企業、物業服務企業、酒店以及互聯網或金融背景的機構等，經營模式可以分為集中式、分散式和綜合式。集中式經營模式是由租賃經營機構通過收購或租賃取得整棟或多棟物業的管理權，統一改造后進行出租的模式，代表機構有鏈家自如寓、YOU+青年社區、魔方公寓等；分散式經營模式是由租賃經營機構從分散的房屋所有權人處取得閑散房源，經過標準化改造或裝修后，統一出租管理的模式，青客、寓見等機構以這種經營模式為主；綜合式經營模式是由集中式和分散式相結合的經營模式，我愛我家相寓、優客逸家等是這類機構的代表。根據相關數據統計，截至目前我國市場上有近百家規模住房租賃經營機構，擁有公寓150萬間，占整個住房租賃市場份額的2%，行業發展空間很大。

（二）行業快速發展原因

長租公寓市場迅速發展的主要原因包括：一是，住房租賃需求巨大。隨著城鎮化的不斷發展，人口流動性增強，目前我國有超過2億的流動人口，其中相當一部分由于工作流動且支付能力有限，住房需求主要通過租賃市場來實現。此外，由于不斷上漲的房價導致部分家庭支付能力下降，在一些大中城市，部分常住居民也需要通過租房滿足住房需求。

二是，住房租賃市場資金規模巨大，吸引各類投資資本的關注。據鏈家研究院發布的報告，目前我國房屋租賃市場規模為1.1萬億元，預計到2020年、2025年，規模將分別達到1.6萬億元、2.9萬億元，2030年將會超過4萬億元。巨大的市場潛力使各路資本通過風投、基金或者股市增發等形式進入長租公寓市場。

三是，消費需求和能力的拉動。消費能力的提升使得消費者，特別是年輕消費者對租賃服務品質有了更高的要求，希望獲得更優質的生活空間和服務、更體貼的居住感受，在服務和管理上有質量優勢的一些長租公寓可以滿足消費者的上述需求。同時，良好的管理和服務能力也能帶動整個住房租賃市場的經營水平的提升。

四是，國家政策的大力扶持。2015年以來，國家層面支持住房租賃市場發展，特別是培育和發展機構化、規模化租賃企業、鼓勵住房租賃消費、支持租賃住房建設、加強住房租賃監管等相關政策陸續出臺，給予了住房租賃企業發展良好的政策支持。

二、我國長租公寓市場存在的問題

我國的長租公寓市場由于發展時間不長，存在的問題也比較突出，主要有以下幾點：

（一）服務水平差異較大，行業標準有待建立

相比傳統住房租賃市場，長租公寓本應在規范化管理和標準化服務方面有更明顯的優勢。但由于長租公寓擴張迅速，在房屋質量、設施、配套和服務等方面尚未形成標準的運營模式，加之大量中小型機構涌入，使得租賃機構之間的管理和服務水平參差不齊。管理水平不高的長租公寓可能會給承租人造成不良的租住感受，這不僅會影響人們對長租公寓租賃模式的選擇，也不利于樹立良好的行業形象。

（二）經營成本較高，盈利模式需要突破

長租公寓的運營特點決定了其前期投入較大，資金回報周期長，導致經營成本較高。一些公寓運營機構試圖通過創新服務理念、建立社群消費、組織各種活動等服務獲得增值收入，但從實際效果來看，其產生收入和利潤較為有限。如何合理控制經營成本，突破盈利瓶頸，通過特色服務來延伸產品價值、增值服務創造溢價能力，都是長租公寓經營機構需要面對的問題。

（三）融資渠道有限，行業發展受限

近些年，公寓運營機構主要通過引入風險投資、私募基金、通過股票增發等融資方式進入長租公寓領域。雖然眾多資本涌入，但這些資金的進入和退出途徑依然存在較大的不確定性，受市場波動影響明顯，不利于長租公寓的規模經營和盈利增長。

三、國外長租公寓市場經營借鑒

（一）合理定位市場需求，積極探索融資渠道

美國的長租公寓行業發展較早，目前已形成了目標客戶定位清晰、融資渠道穩固、具有合理收益預期的良好市場環境。在合理定位市場需求方面，各長租公寓運營機構基于自身特點有的放矢，例如：EQR是美國最大的出租公寓運營商，擁有300多處物業，11萬套公寓，致力于紐約、舊金山、華盛頓、波士頓、邁阿密等住房需求旺盛的市場開發。Greystar則是美國最大的學生公寓運營商，擁有3萬套學生公寓，專注于為學生提供住房租賃服務。此外，美國的住宅租賃型REITs比較發達，一方面為長租公寓運營機構提供融資支持，另一方面，租賃業務的穩健經營也為REITs投資者帶來了可觀的收益。

（二）形成產業集群，提供全方位服務

日本的長租公寓市場也十分發達，市場細分和專營化程度很高。由住房租賃機構提供的規模化租賃服務數量占到整個住房租賃市場份額的80%以上，以大東建托為代表的大型住房租賃機構，通過整合住房租賃產業相關產業鏈，形成產業集群，不斷提高租賃管理水平，優化租住體驗。大東建托是目前日本最大的租賃住宅資產管理公司，管理住宅數量92.3萬戶，市場份額約7.36%。其早期從房屋租賃業務起家，依靠整合產業鏈，不斷擴大經營范圍，囊括了房地產、財務貸款、房屋租賃、物業、液化石油氣、建筑、鋼鐵、新能源、護理、保險、信托等多項業務，形成完整的服務、金融供應鏈。這種全方位的服務模式，在實現了長租公寓規模化良性發展的同時，也優化了租賃市場環境和租客的住房體驗，有利于住房市場的有序發展。

四、我國長租公寓發展的政策建議

(一)加強政策引導，制定行業標準

政府部門應加快完善相關法律法規，加大市場監管力度，維護承租人和出租人雙方的權益。一方面，應加強公寓的規范化、標準化管理，制訂硬件設施安全性、宜居性的統一標準，定期公布長租公寓市場參考租金、由公安、房管等部門聯動實施租賃合同備案制度確保承租人的安全及合法權益等。同時，應給予承租人相應的政策支持，使居民居住在出租房屋內能依法享受到與產權住房所有權人完全平等的公共服務，如子女公平受教育的權利等。讓更多的人愿意能夠沒有后顧之憂地通過租賃解決住房問題，營造更為和諧的租賃市場環境。

（二）合理降低住房租賃機構運營成本，解決盈利問題

發展長租公寓，維持合理的盈利水平是關鍵。與房地產開發銷售業務相比，租賃業務存在投資大，資金周轉慢，回收期長等問題。為了更好地發展長租公寓市場，政府應通過規劃、稅收、土地管理等政策調整，使其能夠通過合理成本取得房屋或土地用于經營，實現合理的收益預期，實現良性循環的運營模式。

(三)研究制定金融扶持政策，提供更多的融資渠道

有關部門應積極完善金融體系，對長租公寓行業給予政策扶持。如突破其可能存在的輕資產、無硬抵押的特性，鼓勵金融機構對長租公寓機構開展銀行信貸的融資模式。此外，還可借鑒國外經驗，實施REITs等項目，提供融資便利，降低融資成本。完善的金融體系，可以拓寬融資渠道，有助于長租公寓行業長期穩定發展。