合肥房價快速增長的動因分析

文/黃如躍、陳時祿 安徽水利水電職業技術學院 安徽合肥 231603

合肥房價快速增長的動因分析

文/黃如躍、陳時祿 安徽水利水電職業技術學院 安徽合肥 231603

合肥房價2016年以來快速增長，截止7月份二手住宅的價格，環比和同比均領漲全國；新建住宅價格，環比漲幅位居全國第二，同比漲幅位居全國第三。合肥房價快速增長的原因主要有，土地價格的上漲抬升了房屋的成本；省委四大班子的搬遷，濱湖國家級新區的構想等政治大事提升了合肥房地產的市場信心；“價格洼地”在短期內的迅速抬升；大量房地產投資客的涌入；需求的旺盛而供給的相對減少，造成的供需矛盾等因素相互作用，共同促使了合肥房價高速增長。

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1、合肥房價漲幅狀況

合肥房價近年來處于不斷上漲總體趨勢，2016年2月開始至2016年7月，前后共6個月的時間里其漲幅令全國矚目。根據國家統計局2016年8月18日公布的2016年7月70個大中城市新建住宅價格指數的統計資料顯示，合肥新建住宅的價格，環比漲幅位居全國第二、僅次于廈門；同比漲幅位居全國第三，次于深圳、廈門。同時公布的2016年7月70個大中城市二手住宅價格指數的統計資料顯示，合肥二手住宅的價格，環比和同比兩項的漲幅均居全國第一，同比漲幅處于遙遙領先的位置。合肥、深圳、廈門同比漲幅最快的三個城市其具體的價格指數分別是144.1、133.9、133.2。

2、合肥房價快速增長的動因

影響房價上漲的因素眾多，現將分析造成合肥房價快速增長的部分原因：

（1）成本因素 包括土地的價格、各種建筑材料的價格、建筑工人的勞動力價格等方面。房價會隨著這些成本的價格變化而變化。

房屋的成本直接決定著房價，房價的高低決定于包括土地價格，相關稅費、各種建筑材料的價格，以及建筑工人勞動力的價格水平。高房價的原因之一在于高成本。通過調查顯示，近年來合肥市各種建材的價格、建筑工人勞動力的價格，以及相關稅費相對穩定，部分建材價格水平，因產能過剩而略有降低。唯有土地的價格上升速度較明顯，下表是合肥市（以傳統意義上的市轄區為標準，不包含市以下的縣和原巢湖市的部分縣、區）近三年的土地出讓詳情：

表中統計數據反映2014年土地價格與2013年相比增長率為9.8%，2015年的土地價格與前一年相比增長率為53,7%。

按照房地產市場通常的運行流程和運行周期推斷，2016年進入房地產市場的房屋其土地的轉讓時間應該在2014年，開發商拿地到賣房大約需一年以上的時間。結合合肥的房地產市場來看，2016年合肥房地產市場的房屋，其地塊應是2014年開發商獲得。綜合成本要素考慮，2016年合肥的房價漲幅，與上一年相比應該在10%左右，不應該是30%以上的現實。

但是從2015年的土地價格漲幅和市場的心理預期，則能過很好的解釋漲幅為30%以上的原因。

2015年與前一年相比土地價格的漲幅為53.7%，該年度轉讓的土地建成房屋后其市場價格與上一年度相比，漲幅應該在40%以上---因土地成本只是建筑成本其中之一，在其他成本的漲幅小于地價漲幅的前提下，房價的漲幅不能與地價的漲幅保持一致。2015年的土地市場行情給消費者和投資者的心理預期是：合肥的房價肯定會大幅度上漲；遲下手不如早下手。

（2）政治行政因素 政治大事影響著一座城市的形象，決定著人們對這座城市的信心，影響著這座城市對人口的吸附力。就行政角度而言，當地政府出臺的各種購房政策會抑制或激發房地產市場需求的產生與實現，從而控制房地產市場的市場需求。在我國土地是國家所有，政府是國家的代表。政府還可以通過控制土地市場的供應量，控制著房地產市場的市場供應。市場的兩端--供給端、需求端，政府都能加以控制。此外，政府還通過貨幣政策等調節房地產市場的供需，影響房地產市場價格的變化。

為響應國家去庫存的政策，2016年合肥的購房政策與周邊的省會城市基本一致：無限購、低首付、低利率。不同之處在于合肥自2016年2月份以來發生了3件大事。第一件，2016年2月安徽省兩會期間合肥市代表團熱議的濱湖新區將申報國家級新區的議題。意味著濱湖新區申報國家級新區正式進入議程。第二件，2016年3月17日的省委、省政府、省人大、省政協四大班子聯合發布的搬遷公告。2016年4月1日開始遷址濱湖，1個月之后正式在新址辦公。第三件，2016年4月的習總書記的安徽之行以及對安徽的肯定。三件政治大事的綜合、疊加，迅速抬升濱湖房地產的價格，價格快速上漲的濱湖房地產市場迅速帶動著整個合肥的房地產市場價格的直線上升。合肥房地產市場價格的快速增長和合肥政治上的三件大事基本同步。

（3）補差因素，又稱之為“價格洼地”因素 主要指行政級別相同，經濟發展水平相當的數個城市或地區，其中有一個城市的房地產價格大大落后于其他城市或地區，該城市的房地產價格如同水平地面上的一塊洼地。處于價格洼地城市或地區的房地產價格漲到一定程度，和政治、經濟發展位于同一水平的其他城市或地區的房地產價格基本相當時，人們謂之為補齊差價。實力與地位相當的城市，房地產市場的價格也應大致處于同一水平。由于人們的心理預期等原因導致處于價格洼地城市或地區的房地產價格有著快速上漲的內在動力。當其他城市或地區房地產價格都在上漲的階段，價格洼地的城市或地區只有快速的上漲才能補齊差價。

回顧2015年10月合肥與周邊省會城市鄭州、南昌、武漢、南京的房價：

通過上表可以看出2015年10月合肥的房價處在價格洼地。合肥的常住人口數在不斷增長，住房需求隨之擴大。常駐人口的增長可以通過該城市小學生的增長率加以反映。依據有關的統計資料顯示，2010年至2015年的5年時間，全國小學生在校學生數減少了2.5%，而合肥市小學生在校人數5年時間增長了7%。2015年安徽省的GDP的增長幅度為長三角11個省份中的第5名，但同比增幅為8.7%，同比增幅排名第5.省會合肥的GDP總量占據全省GDP總量的比例高達25.72%。

合肥常住人口數的不斷被增長，經濟發展的良好態勢，保證并推動著合肥房地產市場價格洼地的迅速攀升。

（4）投資因素 促使房價在短期內產生劇烈波動的最主要原因之一。房地產市場投資行為的產生需具備一定的條件：市場上存在著大量的貨幣；房地產市場的投資行為能產生較為穩定的，豐厚的回報；房地產市場進出比較自由。投資行為人包括兩類：外來的投資客和本地的投資人。他們相互跟進，共同作用于特定城市或特點區域內的房地產市場，使得該城市或該區域的房地產價格在短期內產生非常明顯的變化。投資行為的產生，往往多種因素的疊加所致。

為保經濟增長目標的實現政府采取了較為寬松的貨幣政策，2015年的股災導致股票市場上的大量資本流出，在實體經濟疲軟的條件下，房地產市場成為巨額資本的首選投資場所。在其他城市或區域房地產市場被限購，或者是雖未限購但房地產市場未來趨勢不明朗的情況下，合肥房地產市場成為投資客的重點投資對象。合肥市場沒有限購，因價格洼地等原因，合肥房地產市場的投資收益相對較為穩定。風險小、回報高。隨機抽樣調查顯示，投資比例至少占據合肥房地產市場的20%。

（5）供需因素 按照經濟學的供需理論，供大于求時，市場價格下降；供不應求時，市場價格上升。普通經濟學的供需理論具有市場的共性，房地產市場因其產品的不動產特性，交易的權益性和市場運行的獨特性，供需理論在房地產市場上則體現出明顯的個性，即供需理論的動態性、相對性和間接性。

依據一座城市或地區的人口增長率，歷史上平均每月的銷售面積等因素，基本上能夠推斷出該城市或地區未來的銷售狀況。在房屋銷售面積基本穩定的前提條件下，即需求較為穩定時，而房地產市場的供給卻在減少。相對于過去的供需平衡而言，此時可謂供不應求。房屋需要土地，土地供給的減少會造成房屋供給的減少。

縱觀合肥自2012年以來的土地出讓市場，2012年、2013年、2014年三個年份，每年出讓的地塊在80個上下，總面積接近8000畝。2015年出讓的地塊減少了近20個，出讓的總面積減少了近1000畝。這意味著房地產市場供給的減少。在需求不變或需求增加的條件下，產生供不應求的局面。供不應求的心理緊張狀態促使房地產的剛需者和投資客快速進入合肥的房地產市場。市場需求的旺盛加劇了供不應求的緊張局勢。潛在的彈性的供不應求轉變為現實的剛性的供不應求。供不應求或一房難求的房地產市場，房地產的價格必然會快速上漲。

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