淺論房屋承租人的優先購買權

摘 要 我國《合同法》第230條明文規定的承租人優先購買權是房屋租賃合同的一項特殊制度，也是房地產租賃中的一項重要規則。它限制了出租人買賣房屋時選擇相對人的意思自治，給予了承租人傾斜性的保護，自確立以來引起了學界的廣泛的爭議和熱烈的探討。本文將從房屋承租人優先購買權的幾個方面，淺析這項制度的要旨，帶給讀者思考。

關鍵詞 房屋租賃 承租人 優先購買權

作者簡介：胡舒蓓，中南財經政法大學。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.134

一、房屋承租人優先購買權的概述

（一）概念與由來

房屋承租人優先購買權是指，在房屋租賃關系存續期間，出租人出賣租賃房屋時應通知承租人，承租人依照法律規定享有同等條件下優先于他人購買該房屋的權利。它與共有人優先購買權、股東優先購買權和合伙人優先購買權等共同構成了優先購買權制度。

承租人優先購買權由來已久。封建社會時期的承租人優先購買權主要是針對土地的，如承佃人對所承租莊田享有優先購買權。新中國建立后，房屋承租人的優先購買權逐步發展，1987年《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱為《民通意見》）第118條第一次在全國范圍內承認房屋承租人的優先購買權。1999年《合同法》第230條使其正式在法律上得到確立，2009年《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）對其做了進一步的具體規定。現在承租人優先購買權僅以房屋為對象。

（二）價值

究其立法價值取向，授予承租人優先購買權可以限制買受人主體的資格，使房屋使用和歸屬與統一主體，從而維持了法律秩序的穩定。承租人直接取得房屋買受人的地位簡化了法律關系和交易程序，提高了資源配置效率。同時，由于承租人有日后取得所有權的可能性，有利于激勵承租人合理使用和謹慎管理房屋。

（三）性質

關于房屋承租人優先購買權的性質，學界爭議較大。第一種觀點認為當承租人向出租人發出購買房屋的請求時，出租人有作出承諾的法定義務，無正當理由不得將房屋賣給第三人，故為強制締約請求權。第二種觀點認為出租人作出購買房屋的單方意思表示時即與出租人成立了房屋買賣合同，故為形成權。第三種觀點以臺灣地區學者王澤鑒教授為代表，認為其為附條件的形成權，承租人的優先購買權在租賃合同生效時便已完備，而在出租人出賣房屋時得以行使。還有人認為其屬期待權，理由是在出租人未出賣房屋時承租人有可能優先購買房屋的期待。筆者贊同第二種觀點，將優先購買權界定為單方法律行為，權利實現不須出租人同意更符合立法者保護承租人利益的本意。而依照承租人優先購買權的定義解釋，只有當出租人出賣房屋時承租人的優先購買權才形成并得以行使，租賃合同成立時優先購買權沒有產生，故不存在附條件之說。且因為出租人出賣房屋的可能性渺茫，承租人通常并不會期待行使，也不享有期待利益，故非期待權。

二、房屋承租人優先購買權的行使條件

承租人優先購買權限制了出租人的處分權，是一項法定權利，它的行使必須嚴格按照法律規定的條件。

（一）出租人出賣租賃房屋

根據《合同法》第230條，優先購買權只有在房屋出租人“出賣租賃房屋”于第三人時才能產生。這里需要明確“出賣”的含義。出賣指向買受人轉移房屋所有權并接受對價的行為，但為保護承租人利益，此處的出賣應做擴大解釋。《解釋》第22條中，出租人將房屋折價、變賣給抵押權人的行為，實際上是以轉移所有權來代替金錢的支付，因此也囊括在“出賣”行為中。另外在一些地方性法規中，也有把房屋產權的交換、以房屋作價投資等視為房屋買賣。

（二）同等條件

《合同法》第230條明確規定，承租人行使優先購買權要“以同等條件”。這項制度限制了承租人的優先購買權，防止承租人以低價購得房屋等情況而損害了出租人的利益。對于“同等條件”的確定學界爭議較大。有觀點認為既然出租人的通知是在出賣前，那么應當是在買賣合同成立前，因此應當以出租人和第三人初步協商確定的交易條件為“同等條件”。還有觀點認為，優先購買權的“優先”是相對于出租人與第三人的買賣合同，那么優先購買權的行使必須以買賣合同已經成立為前提，因此，“同等條件”是指買賣合同里規定的交易條件。筆者贊同前一種觀點，因為如果以有效成立的買賣合同為標準，若承租人行使優先購買權則勢必導致出賣人和買受人不必要之費用的支出，且可能會增加出賣人承擔締約上過失責任的風險，不利于社會經濟發展。對于“同等條件”的內容，筆者贊成相對同等說，首先應該是價格條件相同， 其次應當適當考慮支付方式。在價格條件和支付方式相同的情況下， 對于其他交易條件是否需要完全相同， 要看該條件是否影響到出租人的利益， 如果沒有影響， 則應當認定為同等條件。

（三）除斥期間

前面已經論述優先購買權的性質為形成權，依承租人單方意思表示而與出租人成立買賣關系，如果不限制其行使期限，將使民事法律關系長期處于不穩定的狀態。所以承租人在一定期限內不行使優先購買權，將會導致權利消滅，這個期間叫除斥期間。《解釋》第24條規定除斥期間為十五天，自出租人履行通知義務起算。

三、房屋承租人優先購買權的效力

（一）對出租人的效力

出租人是房屋的所有權人，依物權理論，應對房屋享有自由處分的權利。而承租人優先購買權限制了出租人的處分權，體現在選擇買賣合同相對人上，當承租人作出購買表示時，即與承租人成立了買賣合同。

此外，出租人應當在出賣前的合理期限內履行通知義務，否則要承擔賠償責任。至于合理期限究竟是多久，已廢除的《民通意見》第118條規定為三個月，《合同法》和《解釋》都只彈性地規定為“合理期限”，司法實務中，法官可根據個案的具體情況和交易習慣來判斷。但《解釋》第23條規定，以拍賣方式出賣房屋時，應當在拍賣五日前通知。

（二）對承租人的效力

承租人享有同等條件下優先受讓租賃房屋的權利，在優先購買權被侵害時，對出租人享有損害賠償的救濟請求權。同時，法律也規定承租人承擔特定義務，具體是：

1.根據《解釋》第24條規定，承租人必須在出租人通知后的十五天內明確表示購買，否則優先購買權消滅。

2.必須以同等條件購買房屋。

3.不得以任何形式進行轉讓優先購買權或者對其按照繼承法的規定進行繼承。

（三）對第三人的效力

根據能否對第三人產生對抗效力，其效力可分為債權性效力和物權性效力。物權效力說認為由于物權具有対世效力，承租人的優先購買權可對抗善意第三人，即使出租人已將房屋出賣給第三人，承租人也可宣告買賣合同無效，使第三人失去所有權取得的原因而阻止第三人取得房屋的所有權。物權效力說旨在保護承租人的利益，防止出租人任意轉讓房屋所有權而使承租人優先購買權落空。《民通意見》第118條即采用物權效力說。債權效力說認為優先購買權效力具有相對性，僅在承租人與出租人之間產生效力，若出租人轉讓房屋給第三人，承租人只能向出租人主張損害賠償，而不能影響買賣合同的效力。在我國房屋登記制度尚不完善，第三人難以查明所購房屋是否存在租賃關系的情況下，顯然，債權效力說維護了交易安全，保護第三人的利益，有利于房地產交易市場的活性發展。2009年《城鎮房屋租賃合同解釋》第21條修正了《民通意見》的規定，明確了承租人優先購買權不影響出租人與第三人買賣合同的效力，但第24條似乎又暗示當善意第三人沒有辦理登記手續時，承租人可以行使優先購買權，這一規定區分了負擔行為和處分行為，優先購買權可以對抗第三人。在查閱近年的法院判例后發現，審判實務中，承租人優先購買權都沒有對抗第三人的效力，也就是說，法院仍按照債權效力說來裁判。

四、房屋承租人優先購買權的限制

《解釋》第24條列舉了承租人優先購買權行使的四項限制，其中除斥期間和不能對抗辦理登記手續的善意第三人已在前面論述，下面就另兩項簡要闡述。

（一）房屋共有人行使優先購買權

《物權法》第101條規定了按份共有人的優先購買權。當出租人出賣房屋，房屋承租人與房屋的其他共有人同時主張優先購買權便產生優先購買權的競合問題。依據《解釋》第24條，共有人的優先購買權優先于承租人。

主流觀點認為這種優先級是由兩者的基礎法律關系決定的，共有人的優先購買權基于物權關系，承租人的優先購買權基于債權關系，根據物權優先于債權，所以共有人優先購買權當然優先。筆者認為，這種觀點有偷換概念之嫌，過于簡單化。既然優先購買權制度的價值在于簡化法律關系，提高資源配置效率，那么應該從價值分析角度解決權利沖突。共有人優先購買權優先使財產共有關系簡化甚至消滅，這是承租人優先購買權無法實現的價值目標。

另外，有學者認為這兩種優先權不存在競合的可能，鑒于篇幅有限，在此不贅述。

（二）出租人將房屋出賣給近親屬

根據《解釋》第24條的規定，當第三人為配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女等近親屬時，法院不支持承租人的優先購買權。不同于一般的交易行為以財產利益為目的，這種買賣具有濃厚的人身色彩，可能對出租人有特殊的意義，若賦予出租人優先購買權，會損害出租人的利益。因此這種買賣具有更優越的地位。

注釋：

《北京市房屋買賣管理暫行規定》第2 條.

王利明.物權法研究（上）.中國人民大學出版社.2007.747-748.

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