百貨行業寒冬將至

馬虹玫

“雙十一”剛過，快遞還在送貨。電商“狼來了”，兇猛沖擊著零售實體店。2010年，網絡零售市場規模還不到1萬億元，到2015年時已增長至3.2萬億元。從8年前開始，這個源于網絡的購物節，漸漸改變著人們的消費習慣，也深刻影響著傳統零售行業的生態鏈。

數據顯示，2012～2015年間，百貨零售業共關閉138家門店。從今年6月份開始，深圳本土百貨連鎖“新一佳”陸續爆出“門店倒閉”“老板跑路”的傳聞。

可以說，百貨行業已過了自己的鼎盛期。

傳統百貨商場的格局通常是這樣的：一樓皮鞋、化妝品、珠寶；二樓超市，速食小檔口；三樓女裝；四樓男裝；五樓童裝加體育用品。格局大同小異。無數個品牌陳列其中，銷售員循循善誘。這里每一寸土地的產權都屬于業主，商場只是租賃經營。幾層樓的商場，對應著成百上千戶小業主。開發商將每一層樓從幾平方米到幾十平方米，劃分為面積不等大小不一的小鋪位，照著示意圖開賣。想做一番實地考察，售樓員勉為其難指個大概位置。因為她們自己也不知道，這密密麻麻的螞蟻鋪，哪間是哪間。開發商以“返租”形式吸引業主購買、投資。

商場并不直接與成百上千的小業主面對面。他們中間隔著管理公司。每季度，管理公司以鋪位總價的10%比例，向業主們支付租金。由于地理位置優越，交通方便，趕上零售業的黃金時期，商場、管理公司和小業主，幾方各得其所相安無事。

開發商或管理方允諾相對低價的租金，吸引商場進駐。同時為了吸引業主投資，盡快回收資金，開發商將商鋪分割銷售。以總價10萬元的一個小柜臺為例，前十年租金每年1萬元。前三年租金可在購買時折抵房價。就是說，業主在購買之初，只需自掏腰包7萬元。業主需等到合同第四年才能繼續收取租金。

這種被業界稱為“內鋪”的物業，看上去很美、投資也不大。吸引了很多退休老人、家庭主婦購買。雖說商鋪的位置不詳，可商場客似云來生意火爆。投資的小業主們只需要安心坐等。每個季度的租金，管理方都準時轉入銀行賬戶。由于總價低，回報可期，打理容易，這種小內鋪，催生出不少二手交易。比如深圳的南山中心區某百貨商場，樓下一間鴿子籠大小的地產中介鋪，幾年間靠著樓上的內鋪轉手買賣，日子過得相當滋潤。有些內鋪甚至已經賣到第三、第四手。

然而，突然從某一天開始，業主們發現轉到自己賬戶上的租金，少了許多。一邊是貨幣貶值，錢越來越不值錢，等值貨幣的購買力下降；另一邊，租金從每年1萬元陡降至3000元。回報率不足3個點。小業主們慌了，費盡周折打聽到，原來是管理公司從中攪局。商場在此耕作多年生意興隆，舍不得搬走。管理公司借機漲租。小業主們在固定收取幾年租金之后，出租合同到期，管理公司趁機壓價。成百上千的小業主們平時一盤散沙，彼此間并無聯系。獲得的消息嚴重不對稱。待想到抱團取暖與管理公司理論，拿出合同一看，對方設計的租金計算方程式，難倒99.9%的業主；法律條款則規避了所有不利于自身的漏洞。多數業主只能忍氣吞聲，默默承受。

早在電商大潮沖擊實體店之前，商場、管理公司、內鋪小業主之間，其利益關系已經危機四伏。或者說，這種經營管理的模式，從運作之初就埋下隱患。三方之間沒有制衡，放任管理方一家獨大。小業主雖然人數眾多，但各自為政。業主中的大部分中老年人，也缺乏對合同法、物權法等相關法律法規的認知。一些商業大廈，因為招租的商場經營不善，最后清倉甩賣關店走人。眾多小業主們訴求不一，使這些大廈幾年來都處于空置狀態。管理方承擔著不菲的建筑物折舊費、日常管理成本，直到斷水斷電。小業主痛失租金之余，可能連當初的購買成本都無法收回。

伴隨著傳統零售行業的沒落，其生態系統中各個鏈條上的關聯者均體會到了“寒冬將至”。

（摘自《證券時報》 圖/廖新生）