透析房企“國家隊”重組“縱橫術”

“縱向”收購現閃電速度

回顧近兩年，房企“國家隊”在股權層面的動作進入了“預產期”。記者梳理發現，目前中建股份將地產資產注入中海地產、招商系重組都已經順利“分娩”，中交系、中糧系等地產重組話題也“胎動”不止，到了2016年，地產重組項目“臨盆”的消息更是不斷。

“房企‘國家隊的重組常見兩種形式，一是‘縱向并購，大企業為了追求規模效應，尋求優質資源進行收購兼并;二是房企內部資源的‘橫向整合，比如一個集團旗下有兩塊地產業務，通過架構上的整合來降低內耗，提高經營效率。”上海善法律師事務所主攻房地產事務的律師秦裕斌接受《中國經濟周刊》記者采訪時分析說。

保利集團

身處“第一梯隊”的保利地產（600048.SH）按“成熟一批交易一批”的原則收購中航地產（000043.SZ）就是2016年縱向并購中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地產順利接手了中航地產的9個資產包。

在“縱向”的并購熱潮中，2016年房地產業最大一起央企整合案也體現出果斷的執行力。這場對價高達310億元、涉及總資產超過千億的整合，主角是中海地產和中信地產，2016年3月中海地產宣布將以發行新股及轉讓物業資產的組合形式收購中信股份重組后通過中信房地產及中信泰富擁有的國內住宅地產項目資產，整個資產交割過程雷厲風行，僅僅用了半年便圓滿告終。

作為2016年另一樁央企重組的“超級大案”，五礦集團與中冶集團的“大婚典禮”同樣賺足眼球，盡管兩家企業都是位列世界500強的礦業大亨，但同時都對房地產開發板塊有所涉獵。據記者了解，就房地產業務而言，主要承接政府保障房、安居房的中冶與專注于高端商品房開發的五礦此番合并，產生了名副其實的互補效應。

而多次傳出央企重組“樣本”身份的中糧集團何日正式剝離地產業務的遐想也在2016年找到了更具象的可能性。坊間傳言接盤者將會是2015年底一路通關完成內部整合上市、被譽為房企“國家隊”重組模范的招商蛇口（001979.SZ）。雖然沒有獲得雙方公開承認，但總部同在深圳、招商蛇口主打的產融結合與中糧優質的舊改土地儲備及工業地產模式不謀而合，還是為這樁尚未落槌的重組案增加了成行的概率。

“橫向”整合利益更復雜

從2016年的重組案例看，相比“大魚吃小魚”的“縱向”并購，一家央企內部的地產資源優化整合過程往往更加艱難。就在一口氣拿下中航工業多個資產包的前一周，保利地產偏偏在面對和保利置業（0119.HK）這位系出同門的“孿生兄弟”整合時，遭遇了短短8小時的夭折驚魂記。

2016年11月29日午間，保利地產和保利置業公告稱，因有重大事項或內幕消息而停牌，但投資者甚至來不及暢想，當天晚上，兩家公司就再次公告稱重組時機尚不成熟，保利地產終止了收購行為。

在外界眼中，這次歷時頗短的重組努力因為涉及保利集團內兩個獨立平臺企業間的整合，在具體交易方式、評估對價，還有復雜的人事調整方面，反而有著更多微妙、不可預料的難度。

另一個折射出“橫向”整合不易的例子是關聯公司中房地產（000736.SZ）和中交地產，同屬央企中交集團，兩家地產公司同樣經歷著一波三折的重組煩惱。2016年6月，因為尚未與重組標的企業中交地產債券持有人達成一致，中房地產無奈為這樁歷時不足4個月的重組案暫時畫下了“休止符”。

但這并不意味著中交系地產業務重組的徹底失敗。有分析認為，此次重組一方面客觀上影響公司能否躋身房企的千億俱樂部，另一方面也涉及能否利用A股上市平臺操盤整個地產板塊的戰略大局，因此，該重組應該不會終止。事實上，兩者的融合確實在悄然推進。2016年11月初，中房地產發公告稱，中交房地產集團擬委托其對中交地產進行經營管理。這被理解為是在為未來發起整合再次鋪平道路。

華潤集團在建總部大廈

“納入同一上市公司，原則上整合的難度不是太大，但央企的資產整合難度往往并不因價格或股權架構，集團內部不同的管理人和利益主體紛爭，或許才是難題所在?！敝袊康禺a商會理事李驍分析稱。

同一框架內的兩家公司想要順利整合考驗重重，而控股股東自上而下想要借殼旗下上市資產的愿景也并不是那么容易實現。為了把廣宇發展（000537.SZ）打造成自己地產業務的上市平臺，魯能集團不惜撤換其1/3高管，可惜5年兩次注資失敗，這項幾近擱淺的地產業務重組2016年第三度闖關，方案獲得了國資委的原則批準通過，但證監會最后會不會放行仍是未知數。