房企“國(guó)家隊(duì)”重組后何去何從？

央企不斷上演“大魚(yú)吃小魚(yú)”的戲碼之后，央企、國(guó)企與民企的生存空間有何變化？據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年以來(lái)拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、華僑城、保利、金茂、華潤(rùn)、魯能等6家央企，以及綠地、首開(kāi)兩家國(guó)企;民企陣營(yíng)中則有萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、碧桂園等。拿地總額超百億的房企共計(jì)16家，總額達(dá)3190.46億元，其中9家為央企、國(guó)企，拿地金額達(dá)到1746.73億元，占比達(dá)54.6%。

重組成功后，新的“地產(chǎn)寡頭”正在形成之中。中海地產(chǎn)“吃掉”中信地產(chǎn)住宅板塊就提供了案例，其一舉增加了公司在環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一二線城市的土地儲(chǔ)備，鞏固并提升了其千億元量級(jí)開(kāi)發(fā)商的地位;而2015年底招商局蛇口吸收合并招商地產(chǎn)成為招商蛇口，也經(jīng)此一役躍居當(dāng)時(shí)中國(guó)最大市值開(kāi)發(fā)商。

作為資金密集型行業(yè)，房企的命脈本就被資金卡住咽喉，房企“國(guó)家隊(duì)”在這方面先天就存在著優(yōu)勢(shì)。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年以來(lái)，A股有融資數(shù)據(jù)的房企接近80家，其中32家私營(yíng)企業(yè)平均融資成本6.3%，超過(guò)40家國(guó)有性質(zhì)企業(yè)平均融資成本4.75%。2016年上半年房企融資能力排行榜中，保利、華潤(rùn)、招商蛇口名列前茅。

“央企是票據(jù)融資的主力，而票據(jù)融資的平均利率只在1.8%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期貸款利率，通過(guò)票據(jù)融資可以節(jié)省最多三分之二的融資成本，央企還可以通過(guò)增發(fā)、配股、發(fā)行債券等途徑來(lái)籌集資金。”某國(guó)有銀行公司貸款部人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

該人士還對(duì)記者分析，央企擁有與生俱來(lái)的優(yōu)勢(shì)，使其積累了可觀的未分配利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)者不愿意分紅而是用來(lái)再投資，“央企如果投入到資本市場(chǎng)要受嚴(yán)格的監(jiān)管和約束，監(jiān)管相對(duì)較松、利潤(rùn)較高的房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑是最好的選擇。坦率說(shuō)，就算虧損也自有國(guó)家和政府承擔(dān)，而重組增大體量后首先有業(yè)績(jī)，一旦拿地使得經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)者還可以獲得可觀的報(bào)酬，央企經(jīng)營(yíng)者的權(quán)利和義務(wù)并不完全對(duì)等。他們可以在承擔(dān)較小風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的情況下獲得較高的利益，我認(rèn)為這也是央企扎堆通過(guò)旗下的子公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的一大原因。”

在央企推進(jìn)重組的同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在進(jìn)入一個(gè)新的階段。中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者坦陳，目前房屋的銷售面積已經(jīng)見(jiàn)底，未來(lái)只會(huì)在高位上盤整、起伏，長(zhǎng)期趨勢(shì)看應(yīng)該是下行，“2016年的交易面積和歷史高點(diǎn)的2013年差不多，從市場(chǎng)規(guī)模看，單價(jià)乘上面積增長(zhǎng)了幾百倍，現(xiàn)在需求平均狀況發(fā)生了非常大的改變，中國(guó)城鎮(zhèn)人口的人均居住面積已經(jīng)超過(guò)39平方米，德國(guó)是36平方米，我們超過(guò)了很多發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)不缺房了，跟2008、2009年‘4萬(wàn)億時(shí)期完完全全不一樣，那時(shí)候人均面積只有20多平方米。這意味著單邊上行的時(shí)代終結(jié)了，那種傳統(tǒng)的主流開(kāi)發(fā)商模式已經(jīng)難以為繼。拍地、蓋樓、銷售，這套開(kāi)發(fā)模式下很難面對(duì)未來(lái)不那么高速增長(zhǎng)的市場(chǎng)。”